孫彬彬：房企融資具體怎么樣？未來怎么看？

2021年09月14日10:00 作者:孫彬彬

　　意見領袖丨孫彬彬、孟萬林

摘要：

綜合來看，上半年，房企融資面臨較大壓力，整體凈融資規模顯著下降。2021年接下來的時間里，房企融資改善的幅度或比較有限。一方面，銀行開發貸等融資額度管控壓力更大；另外，政策在1個多季度時間里大幅調整的可能性不高，按照政策慣性，大概率還將延續目前的融資政策。

具體來看，銀行對于房地產的貸款投放明顯受到政策約束，信貸余額增速顯著下降，新增投放占比超預期下降。從各家銀行的信貸投放數據來看，大行在開發貸上還有一定額度，股份行和城商行在開發貸上的額度有限；個人住房貸款整體額度都比較緊張。

房企境內信用債、海外債、ABS等公開市場債務融資均以借新還舊為政策主基調。受市場環境影響，房企公開市場產品發行成本明顯提升，部分民企被動縮減債券規模，而國有房企融資仍相對順暢。

以信托為代表的房企非標融資持續收縮，非標購房尾款等產品也面臨政策調整的壓力，未來非標融資還將持續收縮，債務結構中非標占比高的房企可能將面臨一定壓力。

　　9月7日，銀保監會發布了新聞發言人答記者問新聞稿[1]，指出對房地產金融監管方面取得了幾點成效：截至7月末，房地產融資呈現“五個持續下降”。一是房地產貸款增速創8年新低，銀行業房地產貸款同比增長8.7%，低于各項貸款增速3個百分點。二是房地產貸款集中度連續10個月下降，房地產貸款占各項貸款的比重同比下降0.95%。三是房地產信托規模自2019年6月以來持續下降，房地產信托余額同比下降約15%。四是理財產品投向房地產非標資產規模近一年來持續下降，相關理財產品余額同比下降42%。五是銀行通過特定目的載體投向房地產領域規模連續18個月持續下降，相關業務規模同比下降27%。

　　具體來看，房企各融資渠道數據表現如何？又該如何看待房地產企業未來的融資？

　　銀行貸款怎么樣？

　　房地產貸款增速持續下行，房地產行業信貸資源占用明顯下降。上半年包括開發貸和個人住房貸款在內的房地產貸款余額50.78萬億，同比增速9.5%，同比增速從2016年以來持續下行。而對應的，房地產貸款在銀行業金融機構貸款投放中的占比也略有下降，從2020年底的28.7%下降至2021年中的27.4%，?？赡茉谙嚓P統計口徑上略有差異，我們實際觀測到的下降速度略快于新聞發布會上的下降幅度，但數據呈現出的規律是相似的，即房地產貸款增速持續下行，房地產行業信貸資源占用明顯下降。

　　我們將房地產行業的貸款進一步拆分成開發貸和個人住房貸款。

　　上半年商品房開發貸新增3900億，保障性住房沒有新增，合計來看，上半年房地產開發貸余額同比僅增長2.8%，遠低于銀行總貸款增速。當然，考慮到房企的其他各項債務融資情況，開發貸橫向比較來看已經算是表現相對不錯的融資渠道。

　　上半年個人住房貸款同比增速13%，增速顯著下降，但仍略高于金融機構整體貸款余額12.3%的增速。當然，一方面考慮到上半年房地產銷售強勁，一方面是房貸余額增速與房貸利率走勢明顯背離，政策調控的作用效果明顯，房企微觀實際感受到的回款壓力可能會逐漸凸顯。

　　綜合來看，銀行新增信貸投放中，投向房地產的占比上半年下降至18.9%，相比2020年中的24.7%，下降5.8%，降幅略超市場預期，這就涉及2020年底出臺的房貸集中度管控的政策。

　　2020年12月28日，央行和銀保監會出臺了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分檔對房地產貸款集中度進行管理。我們對上市銀行的房地產開發貸和個人住房貸款分別進行了統計，并與政策要求、自身占比變動進行了對比分析。

　　從42家上市銀行的數據來看，樣本銀行開發貸余額7.46萬億，個人住房貸款32.4萬億，在銀行業12.3萬億開發貸和36.58萬億的個人住房貸款中分別占比60.6%和88.7%，如果考慮到開發貸中有4.65萬億的保障性住房開發貸，而保障性住房開發貸主要是政策性銀行投放，那么樣本銀行實際對于房地產開發貸和個人住房貸款的占比都在8成以上，具有較強的代表性。

　　樣本銀行新增占比略有下降，政策對國有行和股份行的約束作用明顯顯現。我們以新增信貸投放來看，42家樣本銀行新增開發貸3041億元，占銀行體系新增3900億開發貸的78.0%；新增個人住房貸款16112億元，占銀行體系新增個人住房貸款的75.3%。個人住房貸款新增占比明顯低于88.7%的存量占比，政策對于大行的管控作用更明顯。

　　國有大行中，開發貸均明顯低于政策要求，建行、中行、郵儲等3家銀行在按揭貸款占比上略高于政策要求。股份行和城商行中，開發貸比例超限較多，個人按揭投放上也有部分銀行超出政策要求。

　　從占比變動來看，國有行多在開發貸占比上略有提高，股份行和城商行在按揭占比上多略有提高，即銀行體系實際原有的大行按揭多、開發貸少現狀，在逐漸逐漸發生轉變，未來將更加均衡。

　　以銀行中報為基礎，我們進一步測算了各銀行未來的理論投放額度?？偨Y來看，國有行在開發貸上有比較大的空間，城商行和股份行在開發貸上未來可能還將面臨一定收縮壓力；無論是國有行、股份行還是城商行，理論上在個人住房貸款上都還有一定空間，但是考慮到實際各家銀行在投放上會考慮政策約束，或留有一定空間，實際能夠投放的按揭額度或比較有限。

　　總結來看，銀行對于房地產的貸款投放明顯受到政策約束，信貸余額增速顯著下降，新增投放占比超預期下降。從各家銀行的信貸投放數據來看，大行在開發貸上還有一定額度，股份行和城商行在開發貸上的額度有限；個人住房貸款整體額度都比較緊張。

　　公開市場及非標債務融資情況如何？

　　1、信用債融資

　　“三道紅線”政策之后，房地產行業債券融資持續為負。2020年8月，央行推出“三線四檔”融資管理制度（又稱“三道紅線”），房企面臨公開債券額度打折的被動收縮局面。從2020年8月至年底，房企信用債凈融資持續收縮。進入2021年后，也僅在4月份和6月份短暫轉正。

　　從主體債券發行情況來看，盡管房企都面臨借新還舊的管控，但是不同房企實際的融資情況明顯不同。國企多數能夠正常發債，且發債成本也不高；民企發債融資壓力則明顯較大，部分民企盡管資金面上表現尚可，但是市場認可度不高，融資成本提升，部分企業選擇減少債券融資。

　　我們整理了2021年1-8月份房企凈融資規模較高及較低的房企名單，整體來看，實現凈融資的多數是國企，債券凈融資收縮較多的多數是民企。當然，需要說明的是，凈融資大幅為正或大幅為負，可能是受到發債節奏的影響，目前債券發行實行“前三后六”，在債券償還時點前后發行均可。當然，也有部分企業選擇用自有資金償還，從而造成看到的債券凈融資為負；還有部分企業由于違約，幾乎喪失公開市場再融資能力。

　　2、海外債融資

　　進入2021年后，房企海外債融資也開始收縮。房企海外債從2019年7月份出臺的778號文開始明確受到政策管控，中長期海外債只能借新還舊。但是，一方面是房企2019年初拿到的一些海外債額度仍在有效期內可以新增，房企發行期限在1年及1年以內的海外債不在政策限制的范圍內，此外還受房企發債結構影響，實際房企海外債的融資在2019年和2020年均有一定凈融資。但進入2021年后，房企海外債凈融資開始持續收縮。