文/新浪財經意見領袖專欄作家 王甲同、喬治

　　2021年7月26日新加坡吉寶數據中心投資信托（Keppel DC REIT）宣布以6.359億元人民幣的價格收購廣東蔚海數據發展有限公司旗下的一座數據中心資產，該資產位于廣東省江門市。這是吉寶數據中心REITs在中國境內的首次投資擴容。在此之前，吉寶數據中心REITs主要投資資產位于新加坡、澳大利亞、德國、意大利等國家，本次收購中國資產，意味著吉寶看好國內IDC市場，積極布局在中國的投資。

　　一、收購資產情況

　　此次吉寶數據中心REITs收購的資產位于廣東鶴山蔚藍數谷園區內，該園區由中國新電信集團（08167.HK）打造，整個園區擁有6個IDC數據中心，占地約3.5萬平方米，建筑面積12.1萬平方米。此次吉寶數據中心REITs收購的資產為5號樓，該座數據中心建于2019年，擁有50年產權，建筑面積合計20595平方米，按協議，吉寶數據中心REITs在收購完成后擁有剩余5個數據中心的優先購買權。

　　根據吉寶數據中心REITs官方披露的信息，此次數據中心的收購價格為6.359億元人民幣。按照第一太平戴維斯截至2021年7月1日使用收益法測算的估值結果為6.9億元，這意味著收購價格要較估值折價7.8%。吉寶數據中心REITs整體收購成本據披露為7.27億元，除資產價格外還包括交易稅費和支付管理人的費用（增值稅1330萬新幣，支付給管理人130萬新幣（購買資產價格的1%），支付的印花稅和專業機構服務費等其它支出430萬新幣）。預計收購完成后，吉寶數據中心的杠桿率為37.5%。

　　根據協議，在交易完成后，吉寶數據中心REITs將5號數據中心整體回租給廣東蔚海數據發展有限公司，為期15年。蔚海數據公司有權在租賃開始日期滿12年之日終止租賃協議，且蔚海數據享有在目前協議條款下的優先續租權，且租期不低于5年。

　　二、吉寶是亞洲唯一一只專注投資IDC資產的REITs

　　吉寶數據中心REITs于2014年12月在新加坡上市，是目前亞洲唯一一只上市IDC REIT，上市時總市值8.211億新幣，每單位基金份額為0.93新幣。截至目前，吉寶數據中心REITs總市值為43.13億新幣，每單位基金份額為2.64新幣，近7年來實現了較大的漲幅。

　　（一）持有資產分布情況

　　截至目前，吉寶數據中心REITs共運營19處數據中心項目（不含新收購項目），覆蓋8個國家，其中新加坡仍為其主要的市場，其資產管理規模占總資產規模的56.4%。

　　（二）資產運營能力

　　截至2021年半年報公布的數據，吉寶數據中心REITs目前整體出租率為98%，平均租約到期年限為6.5年。可以看出吉寶數據中心有較強的運營能力，整體出租率長期穩定在較高水平。而近期的收購公告中也指出，在收購完成后，整體出租率會由目前的98%提高到98.2%，平均租約到期年限也會由6.5年提高到7.3年，將進一步優化REIT的收益能力。

　　（三）吉寶REITs杠桿率情況

　　截至2021年半年報公布的數據，吉寶數據中心REITs目前整體杠桿率為36.7%，平均借款成本為1.5%，較高的總資產負債率上限（新加坡最高杠桿率為50%）和較低的貸款成本為吉寶數據中心REITs不斷擴募提供了充足的低成本資金。利息覆蓋倍數由2015年的9.4倍提高到目前接近13倍的水平，體現了吉寶數據中心REITs較強的資產運營能力。

　　（四）收益表現

　　1．吉寶數據中心REITs走勢

　　總體來看從2016-2021年，吉寶數據中心的股價走勢要優于新加坡REITs板塊的平均走勢，同時顯著優于新加坡加權股價指數。這得益于數據中心資產的高成長性，租約穩定，隨著市場對數據中心需求的加大，現金流回款穩步提升，同時因為疫情的原因進一步推升了投資者對于數據中心資產的投資熱情。

　　2．吉寶數據中心REITs綜合收益率比較

　　吉寶數據中心的年平均綜合收益在22%左右，派息率由于股價的不斷上漲，由上市后的7%下降到4%。得益于近年來數據存儲和5G等技術的不斷改進提升，市場對于數據中心類資產有較高的預期，因此取得的資本利得收益較高。

　　三、國內IDC資產REITs之路展望

　　中國作為亞洲第一大和全球第二大數據中心市場，吉寶數據中心REITs在中國的投資才剛剛開始，參照吉寶數據中心近年來的走勢，也讓投資人對中國的數據中心公募REITs充滿了期待。

　　（一）REITs為國外IDC投資主體融資新渠道

　　根據2019年NAREITs數據統計，美國IDC REITs數量占美國REITs總數量比例為3%，而IDC REITs市值占美國REITs總市值比例為11%。除新加坡吉寶數據中心REIT外，截至2021年8月，全球還有4支純數據中心REITs均在美股上市，分別為Equinix（734.92億美元）、Digital Realty（435.66億美元）、CyrusOne（88.39億美元）及CoreSite（59.91億美元），QTS Realty數據中心REITs于2021年6月被黑石以100億美元收購。以數據中心龍頭Equinix為例，公司在2015年轉型成為REIT后，開始進行大規模擴張，不斷收購新的數據中心資產，股價也由228.51美元上漲到目前的820.41美元，實現了大幅的上漲。

　　IDC屬于重資產行業，服務商在前期往往需要投入大量資本建設IDC機房，而傳統的融資方式主要表現為擴張資產負債表，如銀行貸款或者發債等，公募REITs的出現為原始權益人提供了一條新的退出途徑，原始權益人可以將部分或全部資產出售進行權益性融資，可以幫助發行人改善融資結構，降低負債率，同時新融來的資金可以進行資產再投資。

　　（二）國內IDC市場規模增長迅速

　　IDC作為數字經濟時代的新型基礎設施，受益于5G、短視頻和云計算技術不斷迭代，產業互聯網和社會信息化投資力度不斷加大，全國數據流量增速大幅提升，進而帶動IDC市場的高速擴張。根據科智咨詢在2020年發布的《2019-2020年中國IDC產業發展研究報告》中指出，中國IDC業務從2014開始快速增長，年增長率接近30%。根據中金統計數據顯示，2019年我國數據中心市場規模達1563億元，到2025年數據中心市場規模有望達到5952億元，年增速接近25%，規模增長迅速。

　　（三）國家鼓勵IDC行業以數據中心資產發行REITs

　　我國自2020年4月30日啟動基礎設施公募REITs試點工作以來，發改委發布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發改辦投資[2020]586號，以下簡稱586號文），明確了公募REITs試點支持區域、資產范圍等，其中首批聚焦重點行業，包括：數據中心、人工智能、智能計算中心項目等。2021年7月，發改委又發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發改投資[2021]958號，以下簡稱958號文），對試點行業進行了歸納分類，將數據中心項目歸為“新型基礎設施類”，并將試點范圍擴大至全國。數據中心作為國內重點支持發展的新型基礎設施類項目，行業發展快速，市場規模迅速增加。基礎設施公募REITs制度的推出，鼓勵全國范圍內擁有IDC資產企業通過REITs盤活存量資產，鼓勵募集資金進行再投資，形成基礎設施領域投融資的良性循環。

　　(本文作者介紹：中國政法大學經濟法碩士，金融從業經驗12年，CFC特邀企業債券融資講師，知名REITs業務講師。)