文/新浪財經意見領袖專欄作家 周天勇

　　中國城鎮和農村到底有多少住宅，一直是學術界、政策界、調控部門、投資產業界和房地產界爭論不斷的話題。筆者試圖進行計算。

　　方法一：城鎮和農村分別有3.99億套和2.84億套住宅。依據和計算過程為：住建部部長王蒙徽2020年10月在人民網發表文章表明：2019年，城鎮居民人均居住的住房建筑面積達到39.8平方米，農村居民人均居住的住房建筑面積達到48.9平方米。當年城鎮和農村人口分別為84843萬人和55162萬人，推算城鎮居民和農村居民住房建筑總面積分別為3376751萬平方米和2697422萬平方米。2020年還要分別加上城鎮和農村建設當年竣工的98218萬平方米和29321萬平方米住宅建筑面積。2020年城鎮和農村居民住宅建筑存量面積分別為3474969萬平方米和2726743萬平方米。這只是居民居住使用的建筑面積。

　　根據文獻研究，這里保守地估計，城鎮和農村住宅沒有人居住的閑置率分別達到15%和25%。按此計算，城鎮和農村住宅建筑面積實際數量分別為3996214萬平方米和3544760萬平方米。大中小平均，按照城鎮建筑面積100平方米一套和農村120平方米一套，城鎮和農村分別有39962萬套和28404萬套。

　　計算方法和過程二：加1981年前存量和1981到2020年累積建設，并40年來一戶都沒有拆除，城鎮和農村分別為3.27億套和2.83處住所。當然，沒有拆除是不可能的，這個數據較較小的另一原因是規模以下的房地產建設和沒有資質房地產開發及建筑企業施工建設沒有統計在內，以及農村建設竣工住宅被漏算。

　　（1）1981年前，城鎮和農村居民居住建筑面積分別為179916萬平方米和658798萬平方米。統計數據顯示，城鎮1980年人均住宅建筑面積為9.4平方米，當年城鎮人口19140萬人，當時城鎮住宅存量建筑面積為179916萬平方米。1980年時農村人均居住面積為7.1平方米，當年農村人口79565萬人，住宅居住總面積為572868萬平方米，若農村住宅居住面積為建筑面積的85%，則建筑面積為658798萬平方米。

　　（2）從1981年到2020年，據國家統計局全社會住宅施工、竣工和價值，農村固定資產投資與住宅建設統計數據，筆者又根據固定資產投資、房地產投資和住宅竣工等數據，較保守地推算補齊了2016到2020年缺失的數據，城鎮和農村累積建設竣工住宅建筑面積5168744萬平方米，其中城鎮2388765萬平方米，農村2779979萬平方米。

　　（3）綜合許多文獻研究，因不合規合法，全國存在著不列入建設部等有關機構統計的城鎮小產權房截止2020年有700000萬平方米左右。按上述3方面的數據推算，如果不計拆除，截止2020年，城鎮加1980年前的存量，1981到2020年竣工累積和小產權房，共計有3268681萬建筑平方米的住宅；農村加1981年前的住宅存量和1981到2020年累積建設竣工的住宅有3438777萬平方米。2020年時，城鎮農村共計建設累積和存量規模為6767458萬建筑平方米住宅。也就是說城鄉加1981年以前的存量，40年間根本就沒有拆除，城鄉才6億套住宅。然而，40年來，筆者估計城鄉大拆大建至少拆除了1/4建筑面積的住宅。因此，這一算法遇到了統計數據不全的問題。

　　建議國家統計局公布樣本量較大、階層、地區和城鄉均勻的抽樣數據，并公布經濟和人口等普查時附帶統計的居住（如果有）情況，使學術研究、政策分析、宏觀調控和企業決策能夠準確化。

　　(本文作者介紹：東北財經大學國民經濟工程實驗室主任)