文/新浪財經(jīng)意見領袖專欄作家 任澤平

　　4月6日，“網(wǎng)紅經(jīng)濟學家”任澤平再掀熱議，舉辦加盟東吳證券后首場報告會，以下為全文整理。

　　對中國經(jīng)濟轉型的前景，我是比較樂觀的 

　　我在2014年下海，提出過一些觀點。作為一個中國經(jīng)濟的長期的觀察者，這些年我也算是周游列國，先是在國務院做智囊，后來在全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)做首席經(jīng)濟學家，這一次重新回到資本市場，回到券業(yè)，想給大家介紹一下我們對中國經(jīng)濟的一些思考和觀察。

　　過去這幾年，我們每年都會提出一些看法和判斷，很幸運，這些年大的判斷基本還可以。

　　比如說在2014年，我們提出叫新5%比舊8%好，5000點不是夢；在2015年，我們在股災前預警，叫海拔已高風大慢走，并預測一線房價翻一倍，還有經(jīng)濟L型；在2017年提出新周期；2019年，當時市場非常悲觀的時候，我們提出否極泰來和未來最好的投資機會就在中國。

　　在2020年，我倡導新基建，后來從學術討論走向國家戰(zhàn)略。在去年下半年，我倡導放開生育，這一次關于我們的生育政策和人口政策，我認為在未來會出現(xiàn)比較大的調(diào)整。

　　這些年我也一直在想，我們這一代學者的使命究竟是什么？我始終認為一個人的價值取決于對他人、對所服務的機構、以及社會的價值。

　　在今年初，當市場充滿爭議的時候，我當時提，今年市場最大的邏輯或者主題應該是通脹預期。

　　而且關于房地產(chǎn)領域，我提出過一個分析框架，叫房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融。這個分析框架可能是房地產(chǎn)領域廣為流傳的，包括大的開發(fā)商、很多投資者、從業(yè)人員用的一個分析框架。

　　總的來說，作為一名經(jīng)濟學家、中國經(jīng)濟的觀察者，雖然比如在2015年市場比較瘋狂的時候，我們理性地提示風險。但是在2014年以來，對中國經(jīng)濟轉型的前景，我在經(jīng)濟學家里面是比較樂觀的。

　　很多人說任博士是中國經(jīng)濟和資本市場最大的多頭。站在現(xiàn)在這樣一個時點，我們看未來，究竟怎么來認清我們所處的時代，以及我們當前的經(jīng)濟形勢。 

　　我想從一個客觀、理性、專業(yè)、獨立的角度，來給大家分享我們的一些觀察和最新看法。

　　新5%比舊8%好，不要擔心經(jīng)濟增速換擋，最重要的是提高增長質量

　　我大致講三個方面的內(nèi)容：第一個是關于中國中長期的經(jīng)濟發(fā)展趨勢，第二個是關于我們當前的經(jīng)濟形勢，最后講中國現(xiàn)在面臨的四大矛盾以及應對。

　　第一個，中國經(jīng)濟的發(fā)展的趨勢。

　　我們處在一個什么樣的大環(huán)境背景之下？怎么認清我們所處的這種環(huán)境和時代的特點？

　　在過去10年，中國經(jīng)濟發(fā)生了一個非常明顯的變化。

　　過去這10多年，包括未來的10年，中國經(jīng)濟形勢不是可以用經(jīng)濟波動來簡單解釋的。也就是在10年前，在宏觀領域，所有主流經(jīng)濟學家都參與了一場大的論戰(zhàn)。中國經(jīng)濟（增速）從14%、10%、9%、8%、7%，現(xiàn)在到6%，這種不斷地下行是什么原因？我們怎么去應對？ 

　　當時大致分為兩派，一派是認為中國經(jīng)濟還能重回高增長，所以要進行大規(guī)模的刺激，刺激需求；另一派就是我們當時在國務院發(fā)展中心提出的，中國可能要增速換擋了，而且我們的出路是通過改革，提升我們的全要素生產(chǎn)率，構筑我們新的增長平臺和動力的機制。

　　這是10年前在宏觀領域最大的一場論戰(zhàn)。在那個背景下，當時我下海提出一個觀點叫新5%比舊8%好。

　　我是花了好長一段時間研究經(jīng)濟史，包括拉美、東南亞落入中等收入陷阱的這些經(jīng)濟體，以及轉型成功的德、日、韓等等。 

　　我們發(fā)現(xiàn)，在從發(fā)展中國家邁向發(fā)達國家的關鍵時點上，中國人均GDP一萬美元露頭，12，600我們就成發(fā)達國家了，也就是未來5~10年。

　　但是很多經(jīng)濟體拒絕增速換擋，試圖通過貨幣對放水刺激，把它重新拉回到高增長的平臺上，結果是維持了舊的增長模式，并引發(fā)了大的金融危機，最終掉入所謂中等收入陷阱。 

　　拉美、很多東南亞的經(jīng)濟體都犯過這樣嚴重的錯誤，只有少數(shù)的，大約只占10%左右的經(jīng)濟體，德、日、韓、中國臺灣，它們成功推動了改革，在從發(fā)展中經(jīng)濟體邁向發(fā)達經(jīng)濟體門檻的時候，采取了推動改革的方式。 

　　在那個時候我們就提出增速換擋，一定要推動新能源的改革，而不是一個簡單的貨幣刺激，能夠解決這個時代給我們的命題。 

　　我當時提出叫新5%比舊8%好的原因是什么？就是大家不要擔心經(jīng)濟增速換擋了，最重要的是提高你的增長質量。 

　　未來通過改革構筑的5%的新增長平臺，比過去靠自己勉強維持的8%的舊增長平臺要好，利率下來了，股市走牛了，產(chǎn)業(yè)升級了、企業(yè)利潤上升了，居民生活改善了，政府威信提高了，改革是唯一的出路，刺激將醞釀危機。 

　　經(jīng)濟L型也是我提的，新常態(tài)，從高速增長轉向高質量發(fā)展，中央的這些大論斷，印證了我們這一派經(jīng)濟學家所主張的觀點。 

　　為什么在經(jīng)濟學家里面，我們看好中國經(jīng)濟這一輪的改革轉型前景，首先是因為在過去10年，我們這場宏觀領域的大論戰(zhàn)，我就解決了一個很重要的問題，就是認識問題，認識到了我們要增速換擋，而且認識到了以后，叫新5%比舊8%好，未來雖然不是高速增長，但是是高質量的發(fā)展。 

　　我們解決了認識問題以后，這些年我們的政策和改革措施是到位的。我當時為了研究像當年韓國、日本包括德國的轉型經(jīng)驗，前前后后看的專著將近上百本，當時非常沉迷于這個研究。 

　　最好的教科書實際上是經(jīng)濟史，因為經(jīng)濟學做不了實驗，但是經(jīng)濟史給我們很大的啟發(fā)。

　　我們還處在一個攻堅期，但前期的很多改革舉措，進入到了紅利的釋放期 

　　很多人說每年我們的政策都發(fā)明一個新詞，這是對中國缺乏足夠的觀察和狀態(tài)。 

　　事實上這些表述恰恰是我們對中國當前問題的認識，以及應對措施不斷深化的結果。作為一線的經(jīng)濟學家，我是非常有感觸的。

　　中國的這一輪改革分為三個階段，第一個階段是改革預期形成的過程；第二個階段是落地攻堅的陣痛期；第三個階段是紅利的釋放期。 

　　第一個階段是改革預期形成和爭議的時期，大致是2012年到2015年，落地攻堅以及攻堅的陣痛期，是2016、2017、2018年，那時候整個社會，包括我們資本市場彌漫著非常悲觀的氣氛，什么離場論、洗洗睡，那是因為我們處在一個陣痛期。 

　　事實上從2019年以后，坦率地講，我們還處在一個攻堅期，但是我們前期的很多改革的舉措，進入到了紅利的釋放期。 

　　一個比較大的轉折實際上是在2015年底，中央提出供給側結構性改革，這個是非常有轉折性意義的。 

　　當時我們提出“三去一降一補”，去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。簡單來講，經(jīng)濟學講叫“破舊立新”，我們要把過去高增長積累下來的過剩產(chǎn)能，過多的庫存以及金融杠桿的風險給它破掉。 

　　在過去的這些年，我們面對中美貿(mào)易摩擦，面對疫情，中國沒有出現(xiàn)大的金融風險，因為我們提前扎好了風險的籬笆，是提前做好了準備的。 

　　降成本、補短板，這就是立新。我們培育自己新的經(jīng)濟，新的技術、新的產(chǎn)業(yè)。后來到了三大攻堅戰(zhàn)，包括雙循環(huán)，都是我們在不斷深化改革，應對新5%比舊8%好、高質量發(fā)展的挑戰(zhàn)。 

　　事實上，比如說推動注冊制改革，建設多層次資本市場，依靠創(chuàng)新推動實體經(jīng)濟的高質量發(fā)展，它是邏輯自洽的。 

　　創(chuàng)新發(fā)展，最后要依靠資本市場，傳統(tǒng)依賴銀行主導的這種融資模式，比較匹配我們原來重化工業(yè)的時代，未來中國大量的風投、新經(jīng)濟，它需要多層次資本市場。 

　　這一次資本市場上升到了很重要的位置，包括像注冊制改革、反壟斷，這些東西都是邏輯自洽的，包括碳達峰、碳中和、高水平的對外開放等等，我不再贅述。 

　　總的結論就是，未來最好的投資機會就在中國，我們正站在新周期的起點上。因為過去10年，我們找到了中國問題的癥結，并且因為前期的一些調(diào)整，具備了非常強大的執(zhí)行力。

　　這就是我們所處的環(huán)境背景。

　　2021年我們會面對全球經(jīng)濟復蘇的共振 

　　現(xiàn)在給大家報告一下我們當前的經(jīng)濟形勢。 

　　毫無疑問，中國在抗擊疫情和恢復生產(chǎn)方面，走在了全球的前面。 

　　我們?nèi)ツ?個季度的GDP增速分別是-6.8%，3.2%，4.9%和6.5%，6.5%是什么概念呢？2019年中國GDP增速是6.1%，在去年四季度，中國已經(jīng)回到了潛在增長率水平。 

　　而且在全球的主要經(jīng)濟體當中，去年中國是唯一實現(xiàn)正增長的。 

　　所以從2019年以后，我們已經(jīng)開始享受改革紅利了，但是并不意味著改革的任務完成，我們后面還面臨很多的挑戰(zhàn)，但是大的思路扭轉過來了。 

　　2021年一個很重要的特點就是，我們會面對全球經(jīng)濟復蘇的共振。 

　　去年二季度，中國經(jīng)濟復蘇，今年隨著美國、歐洲、日本疫苗的大規(guī)模接種，以及拜登要推出一個高達3萬億美元的基建刺激計劃，我們可能會迎來全球的復蘇共振。 

　　3萬億美元是什么概念？我們2009年4萬億刺激，3萬億美元，那是將近20萬億人民幣的基建刺激計劃。

　　中國正在回歸貨幣政策正常化，歐美對貨幣放水和刺激仍然有很強訴求 

　　因為中國、美國、歐洲復蘇的周期階段不一樣，中國是率先復蘇，美國歐洲在今年才開始進入復蘇階段。這樣大家的政策組合和訴求也不一樣。 

　　中國正在迎來廣義流動性的周期性拐點，因為隨著通脹預期的上升，經(jīng)濟回歸潛在增長率水平，我們開始進行貨幣政策正常化的操作，以及在房地產(chǎn)和地方債等領域進行結構性的信用政策收緊。 

　　我在今年初提出中國正迎來流動性的拐點，當時大家很argue這個觀點，最近也驗證了這個判斷。 

　　中國正在回歸貨幣政策的正常化，但是因為歐美經(jīng)濟剛剛從低谷走出來，甚至還相當?shù)拇嗳酰ㄒ咔槿匀蛔屓烁械綋鷳n，所以它對貨幣的放水和刺激仍然有很強烈的訴求。 

　　所以歐美包括中國這一輪的全球經(jīng)濟復蘇，它的軌道是不一樣的，導致了政策的訴求不一樣。我們開始貨幣政策正常化了，歐美可能還在一個低利率、放水刺激的階段，這就帶來了全球通脹預期。 

　　如果說2021年我們要定一個短期宏觀經(jīng)濟形式的主題詞，或最大的一個特點，就是通脹預期。

　　我們迎來了通脹預期，包括全球經(jīng)濟復蘇的共振，包括拜登要重振美國，推出了3萬億美元基建刺激計劃，以及美元流動性的泛濫。

　　美元流動性泛濫，中國面臨輸入性通脹的壓力 

　　為什么最后講美元流動性泛濫呢？ 

　　拜登這次對外講，3萬億美元從哪里來，他會提高企業(yè)所得稅和向富人征稅。 

　　但事實上從經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟角度，這個邏輯是通不了的，3萬億美元是不太可能通過短期的征稅來實現(xiàn)的。實質上這3萬億美元的基建刺激計劃絕大部分是通過超發(fā)貨幣。

　　這就是為什么我要給大家重點講的一個問題。 

　　這一次的全球的通脹，很多人講是因為需求恢復了，需求的恢復程度遠遠支撐不了如此高的通脹，包括廣義資產(chǎn)價格的泡沫化。 

　　現(xiàn)在歐美經(jīng)濟還在地板上趴著，剛剛露出復蘇的苗頭，美國的股市連創(chuàng)新高，兩大海岸線的房價連創(chuàng)新高，什么原因？貨幣的超發(fā)、美元流動性的泛濫。 

　　自從去年疫情以來，美國推出QE、QQE、無上限的QE，通過印鈔票買美國的國債，甚至買商票。美國的廣義貨幣供應增速，這是20年來最高值，而且是驚人的高。 

　　后面我會給大家講，整個宏觀經(jīng)濟學領域面臨的一個困境和變局，要么你就在放水的這條路上一路走下去，全球63%的外匯儲備是美元，美國超發(fā)美元實際上相當于它把成本向全世界進行了分擔，但是我們不行。 

　　因為我們是非儲備貨幣國家，中國的貨幣如果超發(fā)實際上是被居民分擔了，或者居民的現(xiàn)金流資產(chǎn)被稀釋了。 

　　這就是為什么從去年以來，股市、房市、大宗商品，包括黃金都在漲，比特幣也連創(chuàng)新高，根本的原因是我們迎來了美元流動性的泛濫，這就是我們面臨的情況。 

　　黃金是實物貨幣，比特幣是超主權貨幣，黃金和比特幣的大漲，包括廣義通脹的明顯上漲，說明大家對以美元為代表的國家主權的信用貨幣的不信任。進而帶來了今年通脹預期的明顯抬升。 

　　通貨膨脹的概念在經(jīng)濟學上頗具爭議，但是它講述了一個非常常識性的問題，通貨膨脹在任何時間、任何地點都是貨幣現(xiàn)象，鈔票印多了總有東西會漲，如果貨幣泛濫了，商品就會普漲。 

　　而中國在去年下半年以來，就開始推動貨幣政策的正常化，正如李克強總理這次在兩會講的，我們?nèi)ツ隂]有超發(fā)貨幣，所以今年我們也沒必要急轉彎，而是貫徹貨幣政策的正常化，但是值得留意的是，因為大宗商品是全球定價的，所以中國雖然整體通脹不高，但是PPI、工業(yè)品價格在抬升。 

　　我們的基礎原材料價格，包括銅、鋼這些，最近漲得很厲害，因為它是全球定價的，中國的CPI漲的并不高，一是因為我們貨幣政策正常化，二是因為正好處于豬周期的下行區(qū)間，所以中國面臨的主要的問題就是輸入性通脹的壓力。

　　這一輪經(jīng)濟復蘇是K型復蘇，全球經(jīng)濟和宏觀政策已經(jīng)走到了十字路口 

　　這一輪經(jīng)濟復蘇，我們面臨一個很重要的新現(xiàn)象，叫K型復蘇。這是最近宏觀經(jīng)濟領域大家討論比較多的一個話題。

　　以前經(jīng)濟復蘇一般有U型復蘇、V型復蘇，就是在經(jīng)濟復蘇的背景下，大部分人的境況改善了，整體收入改善，就業(yè)改善。

　　而K型復蘇則是一部分人改善，一部分人變差了，雖然經(jīng)濟整體是復蘇的，股市房市都在漲，各種資產(chǎn)價格都在漲，但是一部分人，甚至大部分人的境況反而是變差的。 

　　為什么出現(xiàn)了K型復蘇的現(xiàn)象呢？那就要說回到全球對貨幣的過度依賴。 

　　我認為全球經(jīng)濟和宏觀政策，已經(jīng)走到十字路口了。我記得有一年達利歐來中國推銷他的新書，他找了4個人幫他站臺，我是其中一位。他最后講到美國現(xiàn)在的收入分配的差距和大蕭條前很相似，當年的大蕭條是金融危機、經(jīng)濟危機、社會危機、政治危機，到最后軍事危機——爆發(fā)了戰(zhàn)爭。 

　　按照這個邏輯講，它根本的原因不是經(jīng)濟問題，而是社會問題，或者說是收入分配問題。

　　其實全球都面臨類似的挑戰(zhàn)，因為對貨幣的過度依賴導致了K型復蘇以及財富收入差距拉大，進而導致了民粹主義、逆全球化等等這一系列思潮。

　　MMT可能是貨幣金融的一次創(chuàng)新，但可能是宏觀經(jīng)濟思想的一次大倒退

　　歷史非常相似，100年前也是類似的景象。站在這個十字路口該怎么辦？經(jīng)濟學家要給出解決方案，現(xiàn)在整個經(jīng)濟學領域有兩派，一派是以中國為代表，要回歸貨幣政策正常化，推動改革，提升全要素生產(chǎn)率。 

　　另一派就是MMT，現(xiàn)代貨幣理論。簡單來講，它的理念就是稅收確定貨幣的發(fā)行。只要國家主權沒有問題，貨幣的發(fā)行可以無上限，也就是政府的債務就根本不應該存在上限，可以通過政府的發(fā)債，包括通過貨幣的發(fā)行無限循環(huán)下去。 

　　這就是現(xiàn)在大家都在講的現(xiàn)代貨幣理論，那就是真的是在放水刺激的路上走遠了，我對現(xiàn)代貨幣理論的理解是，這可能是貨幣金融的一次創(chuàng)新，但是可能是宏觀經(jīng)濟思想的一次大的倒退。 

　　但是我們很幸運，中國沒有選擇這條理論，所以去年中國主流的公共政策的聲音是批判MMT的。 

　　談到對大類資產(chǎn)的觀點，線索是非常清楚的。作為一個做了20年宏觀經(jīng)濟形勢分析的老研究員，我覺得最后一定要回歸到最底層的邏輯。今年經(jīng)濟形勢的主要邏輯就是通脹預期，這意味著今年受益的一定是低估值和有著漲價預期的品種。 

　　所以最近市場走得比較好的都是這些，過去兩年高估值的，因為利率的上升，都在殺估值，最后這些基本的邏輯都是成立的。

　　中美貿(mào)易摩擦具有長期性和嚴峻性

　　最后給大家講講我們現(xiàn)在面臨的四大矛盾以及對策。 

　　第一大矛盾毫無疑問是中美貿(mào)易摩擦，這是我們所謂的百年未有之大變局。 

　　中美貿(mào)易摩擦的本質是什么？ 

　　中國改革開放40多年，我們現(xiàn)在的經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)是美國的70%了，而且更重要的是我們還在以5~6%的速度在增長，我們是美國潛在增長率的2~3倍，按照這樣的趨勢下去，大約在2030年前后，中國經(jīng)濟規(guī)模將會超過美國，成為世界第一大經(jīng)濟體。 

　　這對我們每個中國人來說，這意味著中華民族重回世界之巔的一天。而且我們很幸運的趕上了時代的大潮，我們可以見到歷史，但是縱觀世界經(jīng)濟史，在過去的100多年前，自從美國超過英國，成為世界第一大經(jīng)濟體以后，就沒有人超過它。 

　　先后有兩個挑戰(zhàn)者，前蘇聯(lián)和日本，他們都和美國爆發(fā)了沖突，而且不簡單是貿(mào)易領域的，包括地緣政治、意識形態(tài)，包括金融領域甚至軍事的對抗。 

　　中國還有7-10年就會重新成為世界第一大經(jīng)濟體，這段時間會發(fā)生什么？答案是非常清楚的，中美貿(mào)易摩擦的本質是在位霸權國家，遏制新興大國的崛起，它具有長期性和嚴峻性。我們最好的應對是以更大的勇氣推動新一輪改革開放，堅定不移。對此我們要保持清醒冷靜和戰(zhàn)略定力。

　　但是我也非常贊同一位長者，基辛格先生的呼吁：為了世界的和平和長期的繁榮，中美一定要多對話、多交流，雙方都要做出調(diào)整，因為世界的整個治理版圖發(fā)生了深刻的變革。

　　從美國的角度，在未來十年美國要調(diào)整心態(tài)，接受一個日益崛起的融入全球化的中國。中國也要調(diào)整心態(tài)，當我們強大以后，我們要相應的承擔全球的責任，并且尊重全球的游戲規(guī)則。

　　未來的新基建包括三大領域 

　　第二大矛盾是創(chuàng)新發(fā)展。 

　　我們過去依靠人口紅利、要素紅利等等實現(xiàn)了高增長，未來我們要高質量發(fā)展就需要創(chuàng)新驅動。這方面我比較倡導新基建，這些年，我倡導的新基建從學術討論走向了國家戰(zhàn)略。對于一名學者而言，這是我最大的貢獻。 

　　新基建短期有利于擴大需求，穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)，長期有助于培育中國的新技術、新產(chǎn)業(yè)和新經(jīng)濟，打造中國經(jīng)濟的新引擎。 

　　過去40多年，中國本身就是大規(guī)模超前基礎設施建設的受益者，為什么印度抓不住全球化紅利而中國抓住了？很重要原因就是基礎設施建設。 

　　未來的新基建包括三大領域： 

　　5G、大數(shù)據(jù)中心、人工智能，新能源汽車、充電樁為代表的科技領域新基建； 

　　教育醫(yī)療為代表的民生領域新基建；

　　以及營商環(huán)境，服務業(yè)開放，多層次資本市場建設等制度領域的新基建。

　　中國將面臨人口老齡化，這將是未來最大的灰犀牛之一

　　第三個主要矛盾就是中國在未來10年將會面臨加速到來的人口老齡化，這將是未來中國內(nèi)部最大的灰犀牛之一。

　　過去20、30年大家根本不用關心人口老齡化的問題，但是在未來10年，這是一件大事。因為中國的嬰兒潮是1962~1976年，我們受益于這個嬰兒潮的人口紅利，中國過去的高增長就是這一批人年輕時候干出來的，正好疊加了全球化紅利。

　　但是1962年出生的這批人現(xiàn)在59歲了，明年就退休了。 

　　這就是為什么公共政策領域在討論延長退休，因為如果不做政策的調(diào)整，未來中國的這波嬰兒潮期間出生的人將加速退出勞動力市場——這還不是我講的重點。 

　　重點是中國的老齡化不是像歐美這樣慢慢到來的，因為中國有計劃生育，中國的人口老齡化將在未來5~10年撲面而來、加速到來。 

　　所以十四五，包括這次政府工作報告都提出，把應對人口老齡化上升到國家戰(zhàn)略，因為我們還處于未富先老，歐美和日本都是進入發(fā)達國家之后才開始人口老齡化，而我們?nèi)司鵊DP剛過1萬美元，就迎來了一個老齡化的挑戰(zhàn)，所以我也呼吁放開生育。 

　　從發(fā)展的趨勢來看，中國人口老齡化的速度和規(guī)模前所未有。2022年深度老齡化社會，2033年超級老齡化社會，到2060年，三個人中有一個是65歲以上的老人，同時還有少子化的問題。

　　人口老齡化會帶來哪些問題？ 

　　中國經(jīng)濟潛在增長率將會下降；勞動力成本上升；投資率儲蓄率下降；社會撫養(yǎng)比和養(yǎng)老負擔加重；政府的債務和社會保障的壓力都會上升，更重要的是社會的活力將會下降。 

　　所以應對人口老齡化和少子化的挑戰(zhàn)，要盡快放開生育，讓生育權回歸家庭，加快構筑生育支撐體系，同時積極應對人口老齡化，建設一個老年友好型的社會，這是我們面臨一個很大的挑戰(zhàn)。

　　房地產(chǎn)的根本問題是人地錯配和貨幣超發(fā) 

　　第四個主要矛盾，就是我們最堅硬的泡沫——房地產(chǎn)。 

　　我原來提到，房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融。我們研究了過去上百年，十幾個代表經(jīng)濟體的房地產(chǎn)以及住房制度的案例，基本結論是住房制度決定房地產(chǎn)市場，制度是它的基因，而基因有著很強大的自我繁殖能力。 

　　房地產(chǎn)改革搞成功的國家有哪些呢？德國和新加坡，他們搞租賃，包括對貨幣強有力的控制。 

　　根據(jù)我們對國際經(jīng)驗的研究，我們認為中國房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展的關鍵是人地掛鉤和金融穩(wěn)定。人是需求，土地是供給，金融是杠桿。 

　　坦率地說，我們對房地產(chǎn)的認識和學術討論距離真正解決問題還有很大的差距。我們在過去這一兩年看到的房產(chǎn)亂象，放在我們的研究框架里面一點都不稀奇。 

　　中國房地產(chǎn)的根本問題就是人地錯配和貨幣過去的一度超發(fā)。

　　過去我們以計劃經(jīng)濟的思維，控制大城市，發(fā)展中小城鎮(zhèn)，區(qū)域均衡發(fā)展的思路是錯的，這種思路導致了人往大的都市圈集聚，但是土地指標沒有供過來，導致了人地錯配和一二線城市高房價、三四線高庫存——這個是完全有解的。 

　　從經(jīng)濟學上從技術上，作為一個學者，我可以負責任給大家講，中國房地產(chǎn)走到今天還有解，我們還有最后十年的時間窗口，但是我們要先解決認識問題，這是我給大家報告的主要觀點。

　　以七大改革為突破口，中國將開啟新周期、新發(fā)展格局 

　　未來以七大改革為突破口，我們認為中國將會開啟新周期、新發(fā)展格局。

　　七大改革包括—— 

　　第一是新基建； 

　　第二是人地掛鉤，要素流動的都市圈、城市群的城市化； 

　　第三是放開生育； 

　　第四是打通資本市場與科技創(chuàng)新的雙循環(huán)；

　　第五是大規(guī)模的減稅降費； 

　　第六是以中美貿(mào)易摩擦為契機，推動新一輪的改革開放； 

　　第七，確立我們新的立國戰(zhàn)略。什么叫立國戰(zhàn)略？就是我們過去40年所受益的類似韜光養(yǎng)晦戰(zhàn)略，在看清未來幾十年世界經(jīng)濟的潮流和趨勢的背景下，制定一種對我長期有利的戰(zhàn)略，我們現(xiàn)在處在一個戰(zhàn)略的轉型期。 

　　以上是今天我給大家報告的主要觀點，我們正處在百年未有之大變局，同時我們也迎來了百年未有之大機遇。我們深信，隨著新的一輪的改革開放落地攻堅，以及未來改革紅利的釋放，作為中國經(jīng)濟和資本市場的長期的樂觀主義者，我們認為未來最好的投資機會就在中國，謝謝！

　　本文原發(fā)于網(wǎng)易

　　(本文作者介紹：恒大集團首席經(jīng)濟學家，恒大經(jīng)濟研究院院長。曾擔任國務院發(fā)展研究中心宏觀部研究室副主任、國泰君安證券研究所董事總經(jīng)理、首席宏觀分析師。)