文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 李迅雷
2020年中國經(jīng)濟(jì)增速為2.3%,是全球主要經(jīng)濟(jì)體中唯一正增長的國家。分解增長的主因,發(fā)現(xiàn)主要靠房地產(chǎn)投資和出口,其中房地產(chǎn)投資增速達(dá)到7%,房價也出現(xiàn)了局部瘋漲的趨勢;而年初大家所期盼的新基建似乎貢獻(xiàn)很小。那么,新的一年已經(jīng)來臨,樓市將如何變化呢?
分化是大勢所趨:股市和樓市都不例外
國家統(tǒng)計局公布的2020年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,一年來,70個大中城市中,有43個城市二手房上漲,一個持平,26個城市出現(xiàn)下跌。上漲前十名的城市分別是深圳、寧波、徐州、銀川、唐山、成都、西寧、沈陽、廣州、無錫。跌幅位居前十位為牡丹江、南充、天津、鄭州、貴陽、北海、瀘州、太原、哈爾濱、濟(jì)南。
比較2019年的數(shù)據(jù),70個大中城市中有54個城市二手房是上漲的,下跌的只有16個城市,說明2020年全國二手房市場的分化比2019年更加明顯。盡管2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速要高于2020年。隨著經(jīng)濟(jì)增速下行,存量經(jīng)濟(jì)特征日益明顯,而分化正是存量經(jīng)濟(jì)的最顯著特征。
相較于樓市,股市的分化則更加明顯。例如,2020年盡管股市呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性牛市特征,交易量大幅攀升,但所有的4000多家上市公司中,上漲的占比為52%,下跌的占比居然達(dá)到48%。同時還發(fā)現(xiàn),中證1000指數(shù)中所包含的1000家上市公司,其中上漲的股票占比為59%,下跌的占比41%;滬深300指數(shù)所包含的300家上市公司中,上漲股票占比為64%,下跌股票占比為36%。
這說明,樣本越大,下跌股票占比越高,樣本越精選,則下跌股票比例越低。國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù),相當(dāng)于滬深300指數(shù),2020年房價下跌城市占比為37%,與滬深300所包含的300個股票的下跌比例十分相近。那么,全國共有1800多個縣(含縣級市),估計房價下跌的比重會超過40%。
新房市場則相當(dāng)于新股發(fā)行的一級市場,由于存在不同程度的價格管控,如限購、限價等,故下跌的比例不高,其參考意義也不大。如A股跌破發(fā)行價股票的比例也很低,因為在核準(zhǔn)制下,定價受一定約束。即便在目前試點(diǎn)的注冊制下,破發(fā)行價的股票還是很少。
當(dāng)資產(chǎn)膨脹成為“貨幣現(xiàn)象”
在過去10年里,每一次通脹預(yù)期的泛起,最終都被證偽。而人們對通脹的擔(dān)憂,主要是基于對貨幣規(guī)模擴(kuò)張過快的擔(dān)憂,但事實上,這些年我們面臨的主要經(jīng)濟(jì)壓力卻是通縮,于是,MMT理論就受到一些發(fā)達(dá)國家追捧,赤字貨幣化居然不會引發(fā)通脹,美國去年新增的貨幣發(fā)行量居然等于美元?dú)v史上所有年份新增發(fā)行規(guī)模總額的一半。
2020年資本市場讓大家學(xué)到的最生動的一課,即股市并沒有成為經(jīng)濟(jì)的晴雨表,而美聯(lián)儲的貨幣政策卻成為股市的晴雨表。美股從不斷熔斷下的技術(shù)性熊市,到屢創(chuàng)歷史新高的牛市,并沒有什么基本面的支撐,主要靠美聯(lián)儲的貨幣放水和財政給居民補(bǔ)貼。于是,股市和樓市都出現(xiàn)了上漲局面。
A股市場也是如此,在人民幣升值背景下,外資不斷流向國內(nèi)資本市場,加上國內(nèi)貨幣環(huán)境也比較寬松,使得去年創(chuàng)業(yè)板指數(shù)漲幅達(dá)到64%,名列全球第一,其他主要指數(shù)的漲幅也名列全球前茅。但是,我國的GDP增速卻創(chuàng)下了過去40年的最低記錄。
創(chuàng)業(yè)板的成分股指數(shù),是從創(chuàng)業(yè)板中選了100只股票作為樣本所編制的指數(shù),因此,創(chuàng)業(yè)板指數(shù)漲幅雖然第一,但2020年創(chuàng)業(yè)板近900只股票中,有40%的股票是下跌的,其中成分股指數(shù)漲幅前20只股票貢獻(xiàn)了90%的漲幅。所以,無論是美國還是中國股市,在本輪疫情之下,都出現(xiàn)了所謂的結(jié)構(gòu)性牛市,即股市與經(jīng)濟(jì)脫鉤,股價指數(shù)與股市脫鉤的奇特現(xiàn)象。
可見,這輪所謂的牛市,是非常分化的結(jié)構(gòu)性牛市,與過去傳統(tǒng)意義上的牛市不一樣,即不再是普漲型的全面牛市。從表面看,寬松的貨幣政策下流動性泛濫是直接誘因,但同時也發(fā)現(xiàn),流動性是分層的,如我去年寫的一份報告叫《水往“高”處流》,如去年,高端消費(fèi)品乃至奢侈品的銷量增速都很好,豪華車、高端白酒和進(jìn)口奢侈品的銷量增速都是兩位數(shù)的,而全社會的消費(fèi)增速為負(fù)。
去年以來,漲幅最大的行業(yè)幾乎都是高科技、高端制造業(yè)或新經(jīng)濟(jì)行業(yè),房地產(chǎn)市場上,一二線城市單套面積越大的越好銷,銷量增速最快的是豪宅。美國也不例外,去年美國100萬美元以上的豪宅(在中國100萬美元的房子還不能算豪宅)與10萬美元以下的獨(dú)棟住宅銷量同比差,達(dá)到80%。
原因是什么呢?當(dāng)新增的貨幣轉(zhuǎn)化為居民收入之后,高收入群體的收入增速要明顯快于中低收入群體。例如,根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),2020年居民可支配收入名義平均增長4.7%,但中位數(shù)只增長3.8%,說明全國超過一半的人收入“被平均”了。美國也是如此,在失業(yè)率上升階段,從業(yè)人員的人均薪酬水平反而上升,說明失業(yè)者多為低收入者。
既然貨幣當(dāng)局創(chuàng)造的新增流動性是分層的,而且“水”往高處流,因此,灌水所形成的牛市也是結(jié)構(gòu)性的,研究貨幣流動的總量、結(jié)構(gòu)和流向就顯得尤為重要。
房價漲跌或?qū)⒊尸F(xiàn)二八現(xiàn)象
2017年中期,我提出了一個存量經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的概念,即認(rèn)為隨著中國經(jīng)濟(jì)增速的不斷下移,增量對存量的影響越來越小,存量經(jīng)濟(jì)特征會慢慢顯現(xiàn)出來,如乘用車的新車銷量會見頂,二手車的銷量會上升,如今,二手車銷量大約是新車銷量的70%,未來會像美國一樣,二手車銷量是新車銷量的兩倍以上。
存量經(jīng)濟(jì)的特征之一是分化,即蛋糕做不大了,合理切分蛋糕顯得很重要。去年商品房銷售面積為17.6億平方米,增長2.6%,2019年則是微跌0.1%,今年估計也會維持在17億平方米左右的銷量。也就是說,銷量可能已經(jīng)見頂了,關(guān)鍵在于結(jié)構(gòu)如何變化。
盡管居民收入結(jié)構(gòu)和資金流向?qū)Y產(chǎn)價格的影響比較明顯,表現(xiàn)為一線城市或新一線城市的房價水平較高。但由于樓市與股市相比,更具有區(qū)域性特征,故區(qū)域之間人口的流向變化或許更能解釋或預(yù)測各地房價的變化趨勢。
例如,2019年人口凈流入量最大的兩個省份分別是浙江和廣東,2020年二手房漲幅最大的兩個城市分別是深圳和寧波,分別屬于廣東和浙江。盡管廣東的人口凈流入量不及浙江,但廣東的高端人才流入量遠(yuǎn)超浙江,因為珠三角農(nóng)民工的流出量超過百萬,這意味著非農(nóng)民工的流入量接近200萬?騰籠換鳥實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,這就是這幾年來珠三角的房價漲幅在全國名列前茅的原因。
從人口流動維度比較一下中國最強(qiáng)的三大經(jīng)濟(jì)板塊,長三角、珠三角和京津冀,發(fā)現(xiàn)只有京津冀總?cè)丝谑莾袅鞒龅模本┑暮缥δ軓?qiáng)于其輻射功能;長三角中只有浙江人口在大幅增加,其他省份不明顯,故全國經(jīng)濟(jì)中,當(dāng)前珠三角和浙江省仍為最強(qiáng)。未來中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的GDP集中度還會進(jìn)一步提升。
所以,隨著分化的加劇,區(qū)域經(jīng)濟(jì)也將呈現(xiàn)二八現(xiàn)象。例如,永煤債違約事件發(fā)生之后,3A級的信用債都遇到了信任危機(jī),今后,城投債的信仰還能持續(xù)多久?國內(nèi)還有多少個省市的信用債可以放心配置?這與似乎與房價無關(guān),但實際上是有關(guān)的,因為如果一個城市的財力雄厚,說明當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)比較健康,有利于吸引人才和資金流入;反過來,如果資不抵債,則經(jīng)濟(jì)堪憂,人才流失,房價能撐得住嗎?
為何廣東的企業(yè)發(fā)債規(guī)模不大?為何浙江政府或企業(yè)的發(fā)債利率那么低?為何上海的房價最近出現(xiàn)跳升?其背后都是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)盛、國內(nèi)高收入者集聚,財政盈余,財力決定了信用度。
從未來看,北上廣深的繁榮持續(xù)應(yīng)該沒有問題,廣東和浙江經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)也是大概率事件,杭州、南京、寧波、廈門等新一線的前景仍可以看高一線。但那些債務(wù)沉重省份的三四線城市呢?要維持一個低得離譜的租售比,必須滿足三大條件之一,或者當(dāng)?shù)厝丝诖罅苛魅耄蛘哔Y金大量流入,或者產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,如果這三大條件都不具備,憑什么房價還能繼續(xù)走高呢?
有人統(tǒng)計,中國的房地產(chǎn)總市值幾乎等于美國、歐盟和日本三者房地產(chǎn)總市值之和,同時,中國的M2等于美國加歐盟之和,故泡沫是客觀存在的,重要的是要研究結(jié)構(gòu)如何演變。哪些城市的房地產(chǎn)會隨著經(jīng)濟(jì)衰落而下跌,哪些城市會因為繁榮而房價堅挺?我認(rèn)為今后五年,房價下降城市的個數(shù)一定會超過上漲城市的個數(shù),即二八現(xiàn)象將逐漸呈現(xiàn)出來。
去年以來,A股開始逐步走美股路線,復(fù)制美國的結(jié)構(gòu)性牛市,隨著注冊制的推廣,金融資產(chǎn)過剩成為必然;同樣,房產(chǎn)的過剩也將成為必然,故房地產(chǎn)追循A股路線同樣合乎邏輯。
(本文作者介紹:中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。)
責(zé)任編輯:張文
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