文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 夏磊 、俞濤、易煒林

　　導(dǎo)讀

　　共有產(chǎn)權(quán)住房是落實供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的重要手段，住房市場分得越細，滿足百姓住房需求多樣化就更有效。如同用割線法計算圓的面積，線割得越多，越接近圓的真實面積。

　　2020年12月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，“加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。”

　　解決好大城市住房突出問題，是中央經(jīng)濟工作會議部署的重點任務(wù)之一。

　　2014年北京市開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品住房，運行7年來，累計銷售規(guī)模超8.9萬套，為滿足北京新市民住房需求、助力房價平穩(wěn)運行發(fā)揮了顯著作用，對人口凈流入的大城市有政策啟示作用。

　　本文，我們將全面梳理北京市共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展情況，并探討其對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意義。

　　摘要

　　北京市共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展情況

　　土地供應(yīng)上，保障共有產(chǎn)權(quán)住房供給。2017年，北京市住建委明確，今后五年將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地。2019年，北京市新建商品住房上市8.73萬套，其中，共有產(chǎn)權(quán)住房1.84萬套，占比21.1%。截至2019年末，全市累計入市69個共有產(chǎn)權(quán)住房項目、房源7.1萬套。

　　戶型設(shè)計上，以滿足首套自住為主，兼顧住房品質(zhì)。城六區(qū)新建項目要求套型總建筑面積最大90平方米，同時容積率不高于2.8、層高不低于2.8米；其他區(qū)新建項目要求套型總建筑面積在90平方米以下的占建設(shè)總量的70%以上，最大不超過120平方米，同時容積率不高于2.5，層高不低于2.9米。

　　金融支持上，通過差異化信貸政策降低門檻。適用首套房貸政策的共有產(chǎn)權(quán)住房貸款最低首付比例為30%，低于商品住房最低35%的要求；可申請組合貸款，開發(fā)商不得拒絕；明確貸款審批時限，要求貸款機構(gòu)在10個工作日內(nèi)完成審批，提高審批效率。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房是針對首套自住需求群體的供給側(cè)改革，有助于穩(wěn)房價

　　大規(guī)模供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房，有助于穩(wěn)房價。2014年，在信貸政策總體穩(wěn)定的背景下，北京推出2萬套共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品住房，助力房價趨穩(wěn)，全年新建商品住宅價格指數(shù)同比小幅回落3.4%，由2013年的增長20.6%顯著轉(zhuǎn)穩(wěn)；2018-2019年，在調(diào)控政策總體穩(wěn)定的背景下，北京保持較大規(guī)模的共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)規(guī)模，年均上市2.2萬套、銷售1.4萬套，占全部商品房的比重超過1/4，助力房價平穩(wěn)，新建商品住宅價格指數(shù)連續(xù)兩年漲幅不超過5%，二手住宅價格指數(shù)連續(xù)兩年小幅回落。

　　從區(qū)域看，共有產(chǎn)權(quán)住房項目是區(qū)域房價的重要穩(wěn)定器。如2019年10月，順義后沙峪的藍境佳園共有產(chǎn)權(quán)住房項目開始申購登記，均價2.7萬元/平、個人產(chǎn)權(quán)份額比例65%，換算成100%產(chǎn)權(quán)的價格為4.2萬元/平；項目開始申購登記后，周邊的后街花園小區(qū)二手房均價自2019年9月的4.7萬元/平下降至12月的4.2萬元/平。再如，2019年12月朝陽區(qū)管莊鄉(xiāng)塔營村的城志暢悅園共有產(chǎn)權(quán)住房項目開始申購登記，周邊的二手房均價同樣有所回落，此后一直保持穩(wěn)定。

　　風(fēng)險提示：共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)不及預(yù)期。

　　目錄

　　1  北京市共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展情況

　　1.1 共有產(chǎn)權(quán)住房是北京市探索產(chǎn)權(quán)型保障房的全面升級

　　1.2 土地供應(yīng)上，保障共有產(chǎn)權(quán)住房供給

　　1.3 戶型設(shè)計上，以滿足首套自住為主，兼顧住房品質(zhì)

　　1.4 金融支持上，通過差異化信貸政策降低門檻

　　2  共有產(chǎn)權(quán)住房是針對首套自住需求群體的供給側(cè)改革，有助于穩(wěn)房價

　　正文

　　1  北京市共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展情況

　　解決好大城市住房突出問題，是中央經(jīng)濟工作會議部署的重點任務(wù)之一。2020年12月16日至18日，中央經(jīng)濟工作會議召開。會議提出，“七是解決好大城市住房突出問題。住房問題關(guān)系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調(diào)控。”

　　12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在京召開。會議提出，“大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設(shè)，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題。加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點發(fā)展政策性租賃住房。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，加快培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺。整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為。穩(wěn)步推進棚戶區(qū)改造。進一步完善住房公積金繳存、使用和管理機制。”

　　2014年北京市開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品住房，運行7年來，累計銷售規(guī)模超8.9萬套，為滿足北京新市民住房需求、助力房價平穩(wěn)運行發(fā)揮了顯著作用，對人口凈流入的大城市有政策啟示作用。

　　1.1 共有產(chǎn)權(quán)住房是北京市探索產(chǎn)權(quán)型保障房的全面升級

　　2014年，北京市政府工作報告提出，要“推出2萬套共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品住房”。

　　2017年9月20日，北京市住建委、市發(fā)改委、市財政局、市規(guī)自委（原市規(guī)土委）聯(lián)合發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱“辦法”），從2017年9月30日起正式實施。早在2014年12月，住建部公布《關(guān)于試點城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》（建保〔2014〕174號），明確在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6地開展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品房試點。2017年8月，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》則是根據(jù)該文件制定。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房是政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房者按份共有的政策性商品住房。共有產(chǎn)權(quán)住房是對自住型商品房在產(chǎn)權(quán)比例、進入門檻、退出機制等層面的全面升級。

　　1.2 土地供應(yīng)上，保障共有產(chǎn)權(quán)住房供給

　　2017年，北京市住建委發(fā)布“共有產(chǎn)權(quán)政策系列解讀”，明確今后五年本市將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過增加中小套型住房供應(yīng)，合理制定價格，有效推動本市住房價格平穩(wěn)健康運行。

　　2019年，北京市新建商品住房上市8.73萬套，其中，共有產(chǎn)權(quán)住房1.84萬套，占比21.1%。截至2019年末，全市累計入市69個共有產(chǎn)權(quán)住房項目、房源7.1萬套。

　　1.3 戶型設(shè)計上，以滿足首套自住為主，兼顧住房品質(zhì)

　　2017年北京建委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行）》，對共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計方案提出了明確要求。

　　容積率。城六區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房項目容積率不應(yīng)高于2.8，城六區(qū)以外共有產(chǎn)權(quán)住房項目容積率原則上不應(yīng)高于2.5。

　　層高。城六區(qū)層高不應(yīng)低于2.8米，其他區(qū)不應(yīng)低于2.9米；建筑平面中外墻凹口的深度與寬度之比不宜大于2∶1；起居室、臥室等主要功能空間外窗洞口高度不應(yīng)小于1.4米。

　　面積標準。城六區(qū)新建項目套型總建筑面積不應(yīng)大于90平方米；其他區(qū)新建項目套型總建筑面積在90平方米以下的占建設(shè)總量的70%以上，最大不超過120平方米。充分考慮兩孩及適老性要求，套型以多居室為主，嚴格控制套型總建筑面積在60平方米以下的套型比例。

　　1.4 金融支持上，通過差異化信貸政策降低門檻

　　2018年7月，人民銀行營業(yè)管理部與北京銀監(jiān)局、北京市規(guī)劃國土委、北京市住建委、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于明確北京市共有產(chǎn)權(quán)住房購房人使用個人住房貸款有關(guān)事項的通知》（銀管發(fā)〔2018〕140號）。主要內(nèi)容包括：一是適用首套房貸政策的共有產(chǎn)權(quán)住房貸款最低首付比例為30%，低于商品住房最低35%的要求；二是可申請組合貸款，開發(fā)商不得拒絕；三是明確貸款審批時限，要求貸款機構(gòu)在10個工作日內(nèi)完成審批，提高審批效率。

　　2  共有產(chǎn)權(quán)住房是針對首套自住需求群體的供給側(cè)改革，有助于穩(wěn)房價

　　一、從全市來看，大規(guī)模供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房，有助于穩(wěn)房價

　　2014年，北京推出2萬套共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品住房，房價漲幅顯著回落，全年新建商品住宅價格指數(shù)同比下降3.4%，由2013年的大增20.6%顯著轉(zhuǎn)穩(wěn)。2014年，北京市政府工作報告提出，要“推出2萬套共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品住房”；全年自住房銷售套數(shù)達1.7萬套。

　　2016年，北京自住型商品住房上市0.98萬套，較2015年的2.1萬套大幅銳減，全年新建商品住宅價格指數(shù)同比上漲28.4%，較貨幣金融政策大幅寬松的2015年加快了18個百分點。

　　2018-2019年，在調(diào)控政策總體穩(wěn)定的背景下，北京保持較大規(guī)模的共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)規(guī)模，年均上市2.2萬套、銷售1.4萬套，占全部商品房的比重超過1/4，助力房價平穩(wěn)，新建商品住宅價格指數(shù)連續(xù)兩年漲幅不超過5%，二手住宅價格指數(shù)連續(xù)兩年小幅回落。

　　二、從區(qū)域看，共有產(chǎn)權(quán)住房項目是區(qū)域房價的重要穩(wěn)定器

　　例如，2019年10月，順義后沙峪的藍境佳園共有產(chǎn)權(quán)住房項目開始申購登記，均價2.7萬元/平、個人產(chǎn)權(quán)份額比例65%，換算成100%產(chǎn)權(quán)的價格為4.2萬元/平，價格低于周邊二手房；開始申購登記后，周邊的后街花園小區(qū)二手房均價自2019年9月的4.7萬元/平下降至12月的4.2萬元/平。

　　再如，2019年12月，朝陽區(qū)管莊鄉(xiāng)塔營村的城志暢悅園共有產(chǎn)權(quán)住房項目開始申購登記，含全裝修費用銷售均價2.9萬元/平、個人產(chǎn)權(quán)份額比例為55%，換算成100%產(chǎn)權(quán)的價格為5.3萬元/平。開始申購登記后，距離項目300米的遠洋一方潤園（東區(qū)）二手房均價由2019年12月的6.0萬元/平小幅回落至2020年3月的5.8萬元/平，此后價格一直穩(wěn)定在5.8萬元/平。

　　(本文作者介紹：恒大研究院常務(wù)副院長兼首席房地產(chǎn)研究員。)