文/新浪財經意見領袖專欄作家 李湛

　　一、新房銷售淡季不淡，1-8月銷售額實現正增長

　　地產銷售熱度因“慣性”作用延續到8月，開發商積極供貨， 8月單月新房商品房銷售金額、銷售面積分別同比增長13.7%、27.1%。2020年1-8月全國商品房銷售額96943億元，同比增長1.6%；1-8月全國商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%，降幅持續收窄。單月情況看，8月的全國商品房銷售額15520億元，全國商品房銷售面積14854萬平方米，分別同比增長27.1%、13.7%，8月延續了5月-7月的銷售熱度，淡季不淡。8月市場的持續回暖，如我們前期預測，開發商從供給端驅動市場，短期內市場仍有銷售回暖可能。但長期看，今年年底和明年年初銷售整體去化壓力仍然較大。7月政治局會議重申房住不炒的背景下，今年四季度傳統“旺季”的銷售情況得謹慎觀察。

　　區域上看，東部地區的市場韌性最強，恢復最好；西部地區的市場同樣恢復較好，中部和東北部地區的市場恢復相對較弱。1-8月東部地區銷售金額同比增長6.6%，增速連續兩個為正；西部地區1-8月銷售金額同比微增0.3%，實現轉正；中部和東北部市場恢復得較弱，1-8月銷售金額同比跌幅仍分別為7.8%、5.8%。

　　在當前調控政策基調不變的情況下，我們認為8月銷售數據持續回暖，略超市場預期。但我們認為2020年商品房銷售還是弱修復狀態，一方面疫情未出現的時候，商品房銷售已經處于高位下行周期；另一方面，疫情沖擊使未來經濟增長面臨不確定性，商品房銷售增長的驅動力較弱。短期看，開發商從供給端驅動市場，短期或許仍有銷售回暖可能。因此我們將2020年全年銷售面積同比預測由-5%上調至-2%。

　　針對疫情以來房價漲幅過快的現象，監管層再次重申房住不炒，并對熱點城市進行因城施策的強調控以穩預期，8月房價熱度較低。8月份，初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅銷售價格環比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲1.0%和0.6%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

　　二、地產投資增長4.6%，預計未來土地投資增速放緩

　　施工趕工效應、新開工補庫存以及土地投資轉暖，三因素支撐地產投資的強韌性。1-8月全國房地產開發投資88454億元，同比增長4.6%，增速繼續提高1.2個百分點。8月單月，全國房地產開發投資額完成1.3萬億元，同比增11.8%，增幅處于近兩年月度高位。

　　分項目看，地產開發投資增速較高主要靠施工、新開工以及土地投資支撐。首先，房企加大施工強度以填補疫情期間的空白，1-8月施工面積83.97億平方米，同比增長3.3%，是地產投資的“穩定器”；8月房屋施工面積凈增加面積2.14億平方米，同比增長13.2%。第二，房企補庫存，1-8月新開工面積13.99億平方米，同比微跌3.6%，跌幅繼續收窄0.9個百分點。8月單月新開工面積1.98億平方米，同比增長2.4%。第三，土地投資方面，4月以來土地市場熱度延續至8月，土地市場量價皆修復，1-8月土地購置面積、成交價款分別為11947萬平方米，7088億元，分別同比-2.4%、11.2%；8月土地成交價款1705.98億元，同比上漲8.0%。土地成交溢價率方面，一線城市和三線城市呈現上升態勢，二線城市呈現下降態勢，整體處于較為20%左右的水平。我們認為短期土地市場的熱度主要是房企補投、地方推出優質地塊、房企扎堆優質區塊等因素推動，考慮到全年銷售弱修復以及房企融資強監管，長期看土地投資增長動力較弱。房企資金面分化，2020年大部分民營房企和中小房企投資行為更加謹慎，預計2020年全年地產投資同比預計7%。

　　三、外部融資較為寬松，未來銀行貸款將趨嚴

　　外部融資環境相對寬松，房企銀行貸款、個人購房貸款、房企發債等融資渠道較為寬松，1-8月房地產開發企業到位資金實現11.7萬億元，同比3%，連續兩個月增速為正。8月單月房地產開發企業到位資金約1.65萬億元，同比增幅擴大為18.3%。開發商資金面的改善，在一定程度上助力了地產投資的快速修復。

　　房地產開發到位資金來源內部結構，今年與去年表現不同，去年以銷售回款為重，今年則是外部融資為主。為應對疫情沖擊，銀行信貸、債券等融資渠道監管邊際放松，緩解了房企資金鏈壓力，1-8月房企國內貸款、個人按揭貸款、自籌資金、利用外資保持正增長，同比增速分別為4.0%、8.6%、3.6%、24.5%，融資渠道通暢；定金及預收賬款同比1.2%，實現轉正。單月情況看，8月國內貸款、利用外資、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預收款同比增速分別為-3.0%、7.5%、5.5%、22.5%、36.6%。

　　今年疫情以來，房地產融資快速擴張。但二季度以來地產融資寬松空間收窄，6月銀保監會“回頭看”落實房住不炒，緊盯地產融資，多地嚴監管資金違規流向樓市，7月央行二季度中國貨幣政策執行報告指出“實施好房地產金融審慎管理制度”，8月監管層提出“重點房地產企業資金監測和融資管理規則”。四季度房地產開發企業寬松的融資空間會被壓縮，對中小房企以及高杠桿房企的資金鏈問題仍需謹慎對待。

　　(本文作者介紹：中山證券研究所首席經濟學家、研究所所長)