意見領袖丨董登新（武漢科技大學金融證券研究所所長）

　　在中國城鎮，凡中等收入以上的城鎮家庭，一般每個家庭可能擁有兩套以上的商品房，有的高收入家庭甚至擁有十多套商品房，這種“囤房”現象普遍存在于中國城市，尤其是大城市，形成了龐大的存量房閑置和浪費。原因何在？有何良方？

　　眾所周知，在美國，無論農村或城市，一個家庭只有一套住房，而且大多為按揭買房，基本上沒有“囤房”現象。在中國農村也是如此，每個農民家庭擁有一套獨戶獨院的小庭園或兩層樓，在門前屋后有果樹、菜園和水塘，水塘既可游泳、也可養魚。但每個中國農民家庭只需要一套房子，而且不需要按揭，他們更不會“囤房”。

　　然而，在中國城鎮，則情況大不相同，凡中等收入以上的城鎮家庭，一般每個家庭可能擁有兩套以上的商品房，有的高收入家庭甚至擁有十多套商品房，這種“囤房”現象普遍存在于中國城市，尤其是大城市，形成了龐大的存量房閑置和浪費。原因何在？有何良方？

　　一、中國城市房價地區差異巨大

　　日前央行發布第二季度中國貨幣政策執行報告，其中，關于房地產調控的表述繼續保留了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性”。對此，老外不解：住房本來就是用來住的，為什么要炒呢？

　　最近一個多月十余地方密集收緊樓市政策。比方，有地方住房公積金政策規定：停止向購買第三套及以上住房者發放公積金貸款。像這樣的政策，老外也不理解：一個家庭為什么需要三套住房呢？

　　近日易居房地產研究院發布的《2020年7月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，40個城市7月成交量環比、同比雙雙增長，連續3個月同比正增長。報告指出，7月40城新建商品住宅成交面積環比增長5%，同比增長18%。這是中國有效控制疫情后恢復最快的行業。

　　根據中國指數研究院2020年7月百城新建住宅均價數據，我們將中國100個主要城市重新劃分為一、二、三、四線房價城市：

　　（1）一線房價城市（3個）：深圳、上海、北京，新建住宅均價高于4萬元，它們分別為54566元，49369元，42804元/平方米。

　　（2）二線房價城市（6個）：廈門、杭州、三亞、南京、廣州、珠海，新建住宅均價介于2萬至4萬元/平方米，它們分別為 28809元，27276元，24538元，23180元，22399元，21377元/平方米。

　　（3）三線房價城市（40個）：溫州、寧波、蘇州、東莞、福州、紹興、昆山、常熟、天津、海口、南通、大連、臺州、青島、合肥、佛山、無錫、武漢、揚州、南昌、嘉興、鄭州、廊坊、常州、石家莊、成都、金華、濟南、昆明、漳州、重慶、張家港、湖州、南寧、汕頭、湛江、惠州、西安、江陰、中山，目前新建住宅均價介于1萬至2萬元/平方米，最高房價為溫州19723元/平方米，最低房價為中山10026元/元。

　　（4）四線房價城市（51個）：具體名單（略），目前新建住宅均價，最高房價為太原9901元/平方米，最低房價為湘潭5426元/平方米。

　　總體而論，不同城市房價差異，既與該城市經濟發達程度有關，也與該城市人口密度有關，比方，東部沿海地區房價整體高于中西部地區；只有個別城市例外，比方，三亞和海口的房價遠高于其對應的經濟發達程度，這兩個城市不僅人口密度大，而且地域面積極其有限，周邊為大海，雖然風景優美、空氣好，但無法提供更多土地供應，因此，海南島房價明顯偏高。

　　此外，值得注意的是，只有19個省會城市的房價分別進入了一、二、三線城市，也就是說，另有12個省會城市房價卻落入了四線城市。與此相反，許多東部經濟發達的地級市進入了二、三線城市，比方，三亞、珠海、溫州、寧波、蘇州、東莞的房價遠高于中部城市武漢。

　　二、中國房地產大開發及其財富效應

　　中國房地產大開放始于1998年的城鎮“房改”政策。此前中國城市住房只有私房（自建房）和公房（福利房）兩類。當時尚無“商品房”這一概念，也沒有房地產市場，直至“房改”政策出臺。所謂“房改”，就是徹底取消計劃經濟“福利房”，大力推廣商品房，將過去的福利分房轉化為貨幣補貼買房，并通過建立住房公積金制度，鼓勵私人按揭買房。這就是中國房地產大開放及房地產市場的最初由來。

　　1998-2010年，是我國房價的價值回歸、快速補漲時期，其間房價幾乎是連年大漲。以武漢為例，1998年武漢一環內房價不足2000元/平方米，城區中心最高房價略高于3000元/平方米，十年后的2009年武漢一環內房價已漲至6000至8000元/平方米，城區中心最高房價則超過了15000元/平方米。

　　但2010年我國房地產市場首次出臺“限購”政策，房價開始步入平緩上漲期，在個別時間區段也出現過房價“滯漲”或“暴漲”現象。比方，2014年下半年，武漢房價出現過明顯的“滯漲”甚至回落，不過，從2015年初至2016年期間，武漢又出現了一輪短暫的“暴漲”行情，并且形成了武漢房價的暫時“頭部”，至今，武漢房價總體平穩。

　　根據“百城房價指數”報告顯示，2010年6月，武漢市新建住宅均價為7187元/平方米，十年后的今天，2020年7月，武漢市新建住宅均價為12705元/平方米。也就是說，近十年武漢房價累計上漲了76.78%。另據安居客二手房信息顯示，目前武漢城區中心二手房最高報價為8萬元/平方米。

　　再看看作為全國房價標桿的北京市。1998年北京房價與武漢房價大體相當，約為2000元/平方米，但此后城市之間房價開始拉開差距，其主要原因有兩個：一是人口密度，即供求關系；二是收入水平，即支付能力。很顯然，北京人口密度遠高于武漢，北京收入比武漢高出許多，因此，北京房價跑得快。

　　根據“百城房價指數”報告顯示，2010年6月，北京市新建住宅均價為22729元/平方米，相當于武漢均價的3.16倍；2020年7月，北京市新建住宅均價為42804元/平方米，相當于武漢均價的3.37倍。這十年北京房價累計上漲了88.32%，比武漢多漲11個百分點。再次證明：北京房價跑得高、跑得快。最近在安居客報價最高的北京二手房均價是18.7萬元/平方米，位于西單大方胡同“西單上國闕”。

　　最后，我們再看看“后來居上”、全國房價最高的深圳。2010年6月，深圳新建住宅均價為22190元/平方米，直至2014年底深圳房價均明顯低于上海和北京，然而從2015年開始深圳房價出現持續暴漲，2014年12月深圳新建住宅均價為30719元/平方米，2016年10月其房價上漲至55150元/平方米，不到兩年暴漲79.5%，接近北京近十年的累計漲幅，這是十分瘋狂的罕見現象。不過，從2016年底開始，深圳房價開始“筑頂”并步入平穩期，似乎有下滑趨勢。2020年7月深圳新建新建住宅均價為54566元，略低于四年前的峰值。

　　正是2015-2016年深圳房價的報復性“補漲”，使它一躍超過原先房價排列全國前兩位的上海和北京，直至今天，深圳一直是全國房價最高的城市，上海與北京則甘居其后。房價排列全國第四、五、六、七位的城市分別是廈門、杭州、南京、廣州，2020年7月，這四個城市的新建住宅均價分別為28809元/平方米，27276元/平方米，23180元/平方米，22399元/平方米，遠低于深、上、北。

　　大城市畸高的房價，不僅加大了市民的居住成本和生活負擔，而且也會加大企業用地用房成本，尤其是大量存量房的閑置造成了社會資源的巨大浪費。

　　三、中國城市家庭“囤房”的深層次原因

　　中央反復強調：房子是有來住的，不是用來炒的。但許多城鎮家庭購買多套房，其目的不是用來住的，而是有來炒的，甚至有的家庭“囤房”多達十多套商品房。

　　事實上，商品房流動性較差，變現比較困難，而且交易成本昂貴，那么，我們的城鎮家庭為什么還要冒險“囤房”，甚至閑置著？

　　（一）金融機構無能，導致家庭被迫“囤房”

　　在資產泡沫化、名義收入快速增長的背景下，家庭財富保值增值的意愿會非常強烈。然而，過去的P2P及馬路私募存在諸多不規范和欺詐行為，比方，跑路、失聯、經營失敗、倒閉破產等，而金融機構開發的理財產品或資管產品，大多偏好短資長用的滾動發行，金融產品以“短炒”、“集資”為主要特征，有些甚至存在多層次嵌套的高風險，無法滿足家庭理財長期投資、價值投資、理性投資及分散投資的需要，因此，許多家庭要么被迫親自進入股市搏殺短炒，要么被迫通過買房“囤房”，以此達到家庭財富保值增值的目的。

　　金融機構的“資產荒”導致家庭“理財慌”。從本質上講，正是因為金融機構無能、無力開發出讓投資者滿意的金融產品，因此，家庭“囤房”成為被迫無奈的選擇，從家庭理財的角度來看，住房不再是用來住的，而是用來保值增值的。這是金融機構的悲哀，還是家庭理財的尷尬？

　　（二）房價是貨幣供給量的“倒影”，房價似乎只漲不跌

　　1998年房地產大開發初期，全國各大城市的房價基本上是站在同一起跑線上的，所有早期購房者均獲得了房價回歸與補漲的溢價收益，而且收益相當可觀，并給公眾帶來了巨大的財富效應和示范效應。后來由于大城市人口快速增長，以及家庭囤房不斷加劇，一、二線城市的房價似乎只漲不跌，這又吸引了大量中等以上收入的城市家庭加盟買房囤房，或是利用融資杠桿炒房賺差價，在限購的城市，也有不少家庭轉而囤積商業門面坐收租金。這樣，很容易形成一種惡性循環：房價越漲越買，目前只有“追漲”現象，至今尚未出現房市“殺跌”的情形。

　　實際上，中國大城市房價的堅挺，除了剛性需求和保值需求外，還有貨幣投放的因素。2016年及以前，我國廣義貨幣M2增長率大多高于13%，而GDP增速卻只有10%左右，但2017年、2018年、2019年連續三年我國廣義貨幣增速首次降至8-9%，而GDP增速也滑落至6%左右。為此，房價下行壓力增大，這也是為什么近三年全國各大城市房價趨穩甚至略有下降的主要原因。

　　不過，今年由于疫情的原因，2020年3-7月，我國廣義貨幣M2連續5個月的增速重回10%以上，這使得原本平穩的房價又有向上反彈的欲望。這證明房價確實是貨幣的倒影，這也會增大家庭“囤房”的預期與需求。

　　當然，不可否認，正是因為“囤房”吸納并沉淀了巨量的家庭財富，這使得市場過剩流動性很容易消失于無形。結果，無心插柳，“囤房”竟成為我國家庭理財的唯一長期投資。這是一個無可奈何的尷尬結果。

　　（三）“以房養老”可部分替代私人養老金儲備

　　眾所周知，美國政府是世界最大的赤字政府，美國人更是崇尚透支消費，他們習慣今天花明天的錢，美國家庭基本上不存款，更不囤房，如果疫情期間幾個月不能工作，美國人就會傻眼：無錢還信用卡，無錢支付住房按揭的月供，甚至還要靠吃“低保”（SSI）過日子。這就是美國的社會現實。

　　然而，赤字的美國、透支消費的美國人，他們卻擁有32萬億美元的私人養老金儲備，遠超社保基金積累，遠超美國GDP規模，私人養老金儲備占美國家庭金融資產的比重高達35%，這正是美國人透支消費、超前消費的最大底氣。

　　相比之下，我們是一個發展中人口大國，隨著人口老齡化加劇，“未富先老”的我們尚未做好私人養老金儲備的心理準備和物質準備，但取而代之的是家庭“強制儲蓄”，這就是中國家庭的高儲蓄率。相比之下，我們的城市家庭“囤房”占家庭金融資產比重也很高，而且家庭“囤房”也有養老替代的功能，但十分遺憾的是，畢竟“囤房”風險太高、交易成本太大，在補充養老保障方面，顯然不如私人養老金作用大、效率高。因此，我們希望家庭理財應盡早將“囤房”陋習轉變為私人養老金儲備，減少社會資源浪費。

　　(本文作者介紹：武漢科技大學金融證券研究所所長，湖北省中小企業研究中心主任。)