文/新浪財經意見領袖專欄作家 李湛

　　熱點問題點評：

　　近日多地對房地產調控政策加碼，先有杭州、東莞、寧波三個城市出臺樓市新政，而后本輪地產銷售反彈的代表城市——深圳出臺房地產限購新政，其中深圳限購加碼調控力度較大，這釋放了重要信號。

　　一、樓市過熱，深圳出臺最嚴限購政策

　　二手房價過熱，深圳“715”樓市新政加大調控力度，限購、限貸、豪宅標準等多方面收緊，深圳樓市調控力度與其他一線城市看齊。7月15日，深圳住建設局等八部門聯合出臺《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，提出八大調控措施，從購房門檻、稅收、市場監管等多方面升級調控措施。從深圳的調控內容看，“715新政”限購標準向其他一線城市看齊。提高購房門檻，深圳本地戶籍需要落戶三年且連續繳交36個月社?；騻€稅，非本地戶籍需連續繳納5年以上社?；騻€稅；針對離異人士，離異起3年內擁有住房套數按離異前家庭總套數計算，對比其他一線城市，深圳的購房門檻明顯提高，打擊“落戶炒房”、“假離婚”等投機行為，抑制投資需求，支持剛需，引導房地產市場健康發展。差別化信貸政策整體影響較小，或影響改善型需求市場；個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年，交易稅費的增加有望降低二手房市場熱度；豪宅標準增加總價750萬的限制，對住房剛需置業影響較小。附上北上廣深樓市政策對比表。

　　近期樓市收緊調控的并非深圳一城，7月以來，杭州、東莞、寧波三個城市密集出臺樓市新政，降溫樓市。其中，杭州高層次人才方式購買的新建商品住房限售5年；東莞加強價格指導明確同地區新房房價3個月漲幅不得超10%，且同幢新房每套均價差不宜超20%；寧波出臺“十條”新政，“降溫”偏熱房地產市場；深圳的調控力度最大，涉及限購、限貸、增值稅及附加、普通住宅標準等方面。

　　樓市調控的預警線是房價。全國樓市長期調控的態度是“托而不舉，壓而不破”?！巴小焙汀皦骸鼻袚Q的觸發因素是房價?；仡欀皫纵喺{控，可以發現當住宅價格指數接近或超過城鎮居民人均可支配收入時，就會引發“調控潮”。疫情以來，我國經濟經歷了“深蹲”和“復起”，2020年上半年全國城鎮居民人均可支配收入21655元，同比增長1.5%，若扣除價格因素實際下降2.0%。居民收入下降，個別城市房價卻“突飛猛進”。根據統計局統計， 2020年6月深圳二手住宅價格指數較2019年末上漲了8.17%，居全國70城首位，深圳房價上漲壓力幾乎處于全國首位，如圖1所示，深圳房價調控壓力較大。

　　二、調控目的，是燙平房地產市場周期波動

　　深圳樓市調控加碼說明全國地產調控仍然圍繞“房住不炒”“因城施策”。部分城市調控收緊是為了抑制投機，放松是為了維穩地產，通過調控的藝術去燙平房地產市場的周期波動，增加房地產行業未來的確定性。疫情爆發以來，無論是多地出臺政策穩樓市，還是部分城市收緊地產調控，地產監管態度是“托而不舉，壓而不破”，努力 “穩房價、穩地價、穩預期”，從政策面增強房地產市場未來的確定性。因為房價的暴漲暴跌，市場大波動易引起風險；此外，十幾萬億的房地產市場對經濟基本面、地方財政收入、金融系統影響非常大。所以房地產市場穩定性非常重要，監管層希望通過調控的藝術去燙平房地產市場的周期波動，增加未來確定性。實際上，“穩房價、穩地價、穩預期”的地產調控是從政策面增強房地產市場未來的確定性。

　　城鎮化進程未停，市場需求還在，政策努力維護市場穩定，未嘗不是一件好事，長期調控的態度，我們認為是“托而不舉，壓而不破”。2020年兩會政府工作報告指出：“深入推進新型城鎮化。發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業……加快落實區域發展戰略。深入推進京津冀協同發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展。推動成渝地區雙城經濟圈建設。”城鎮化的推進協同土地制度、戶籍制度改革，意味著諸多大中城市落戶限制將逐步放開，預計2030我國城鎮化率將達到70%。未來10年我國城鎮化率仍有10%的提升空間，平均每年提升0.9個百分點。城鎮化率仍有提升空間，戶籍制度改革加速戶籍城鎮化率，都市圈的崛起，這些因素長期提振一二線城市以及部分強三線城市的住宅需求。所以，政策努力維護市場穩定，未嘗不是一件好事，保護剛需，抑制投機，“托而不舉，壓而不破”。因此，近期其他房產銷售火爆的城市會有跟進收緊政策的可能性，銷售較弱的城市維穩政策也不會缺席，因城施策、高頻微調是樓市調控的常態化現象。

　　三、調控收緊，反映近期樓市基本面轉暖

　　部分樓市調控收緊，反應了疫情沖擊下地產行業基本面轉暖，地產銷售、投資和資金多方面修復，其中地產投資上半年實現1.9%增長。自3月復工以來，全國商品房銷售市場保持復蘇狀態，受益于持續寬松的信貸和前期積壓需求的釋放，5月商品房銷售額同比大增14%，6月商品房銷售額同比增長9%，經過3月-6月的修復，全國上半年銷售額微降5.4%，銷售面積僅下滑8.4%。商品房銷售恢復的同時，全國房價穩中有升，一線城市二手房房價從4月開始快速上漲，4月、5月和6月分別同比增長3.0%、4.1%、5.2%。

　　銷售快速復蘇的同時，地產投資數據也表現強勁，反映了開發商較為積極的預期。2020年上半年房地產開發投資完成額同比增速為1.9%，轉負為正。地產投資數據較為強勁，原因主要有二，一是復工后各地積極推動復工復產，地產投資活動迅速啟動，各地政府放出優質地塊，房企積極補投；二是住房貸款增加促進房企銷售回款和房企外部融資政策寬松，外部融資和銷售回款為房企投資給予資金支持。此外，近期個別城市土地拍賣市場出現房企搶地和高溢價拿地現象，也反映了房企投資熱情提升。資金方面，房企資金紓困措施的落地、個人購房貸款的恢復使得房地產開發到位資金5月和6月均實現同比10%以上高速增長，其中國內貸款和個人按揭貸款是主要驅動因素。地產行業銷售、投資以及資金等多方面轉暖，在一定程度上壓縮了地產調控放松的空間，而部分城市樓市和土拍市場升溫則打開了地產調控收緊的序幕。

　　四、地產政策，如何影響股債市場

　　地產政策收緊如何影響債券市場？深圳樓市加碼調控，意味著“房住不炒”的政策保持定力，后續其他樓市火爆的城市有望跟進收緊政策。地產作為經濟核心產業鏈之一，收緊地產政策對上游建筑、建材等可能產生一定不利影響，此輪經濟反彈動力值得觀望，對中長期債市形成新的利好。地產債方面，在政策保持定力、行業下行周期的環境下，房企強者恒強的邏輯仍在演繹，資金資源、土地資源以及銷售資源都在加速向頭部優質房企集中，企業加速分化。建議謹慎下沉資質，優選資產質量、資產償債能力、流動性和融資能力較好的個券，警惕資產質量低、流動性壓力大、非標融資占比過高、表外負債大的房企個券。

　　地產政策收緊如何影響地產股票？深圳調控政策發布短期對地產股的板塊估值會有所壓制，長期看調控政策不改變地產行業市場集中度持續提升的趨勢，優質房企成長趨勢不變。一方面，龍頭優質房企業績存在確定性，疫情沖擊下龍頭房企上半年銷售基本恢復至去年同期水平，部分保持增長；另一方面，利潤率出現改善的可能，疫情爆發以來優質房企的融資成本下降、拿地價格回歸理性等因素助力利潤率優化。此外，地產股的估值處于歷史低位，市凈率1.38倍左右，動態市盈率10.38倍，優質房企業績確定性疊加低估值優勢，未來房企業績被市場認可帶動地產股估值反彈。

　　(本文作者介紹：中山證券研究所首席經濟學家、研究所所長)