文/意見領袖專欄作家 連平 馬泓

　　改革開放42年來，中國居民財富不斷積累，2019年人均GDP接近1萬美元；城鎮化建設大步推進，城鎮常住人口比例由18%增長到60%，城市人均住宅建筑面積增加了5倍以上。中國的房地產市場發生了翻天覆地的變化。

　　近期中央政府印發了《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》（以下簡稱《意見》）和國家發改委發布《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》（以下簡稱《任務》）兩份重要文件，標志著我國城鎮化建設進入新時代。其政策導向是通過深化改革，引導和推動勞動力、土地、資本合理有序流動，完善要素市場化配置，加快提升全要素生產率，推動新型城鎮化建設加快步伐發展。未來一個時期，人口周期、土地制度和新型城鎮化建設將對房地產市場產生綜合性的重要影響。

　　一、人口周期導致房地產需求長期放緩

　　“房地產長期看人口”。從歷史經驗來看，城鎮化和老齡化對房地產需求和投資中長期趨勢產生重要的影響。下個十年我國仍處于城鎮化建設的快速階段，同時也面臨人口老齡化帶來的社會壓力。從人口周期運行規律看，我國可能在五年左右時間內觸及人口總量的高峰，之后每年住房需求雖略有下降，但仍能夠保持在年均十億平方米的水平，適齡購房者占比逐漸遞減。

　　到2030年左右，中國將面臨出生人口和勞動人口下降，以及人口老齡化加快等問題。鑒于二胎及全面放開生育政策的逐漸鋪開，出生人口下降的速度得到一定程度、階段性的抑制。而勞動人口下降以及老齡化加快增速是當下迫在眉睫的問題。尤其是作為勞動生產要素核心的勞動人口下降，勢必對房地產新增需求產生深遠的影響。通過對出生人口、老年人口及勞動人口進行測算，得出各年齡段（0-14，15-64，65以上）人口數及總人口數。在此所采取的預測方法，借鑒了增長成分法和同期群構成法（cohort component model），測算中尚不涉及移民問題，省去了凈移民數量的變化預測。主要是通過過去的人口結構，按照結構性趨勢，最終預測未來的人口。根據國家統計局已公布的數據，模型預測顯示，中國總人口峰值在2025年左右到來，約達14.09億人口。

數據來源：國家統計局，植信投資研究院測算

　　按此方法測算，到2030年青少年人口總數有所下降，直到2043年前后出現反轉回升。近些年，盡管政府決定實施全面放開二胎政策，并存在進一步釋放生育政策紅利的可能性，生育率下降仍舊是中長期趨勢。根據一般定義的適齡生育女性人口年齡20-49歲年齡段來測算，到2030年，適齡生育女性人口總數將從當下3億左右降至2.7億，導致新生人口數量將從近十年年均約1600萬降至年均1250萬水平。

　　未來一個時期，我國勞動年齡人口將下降，且老化趨勢加重。自2014年開始，中國進入勞動人口負增長的狀態，下個十年除了個別年份（2024年和2029年），勞動人口下降可能更為顯著。相應地，適齡購房人群（20-49歲）占比也將下降。到2030年，適齡購房人群數量將從2018年的6.36億降至5.52億，占總人口比重也將從45.6%降至39.5%。然而置業人口結構性變化將催生改善型需求提升，我國勞動人口將呈老化趨勢，改善型人群（35-64歲）需求人口數量從2018年的6.13億攀升至6.69億，占整個勞動人口比例從61.7% 升至68.9%。

數據來源：國家統計局，植信投資研究院測算

　　根據國際經驗，適齡購房人群占總人口比重與房地產投資占GDP比重是正相關且大體趨同。對比目前我國人口結構與日本上世紀70-80年代十分相似，對房地產投資占據經濟成分的比重也很有參考借鑒作用。日本適齡置業群體從1981年的41.3%降至2015年的31.6%，對應住宅投資占GDP比重從6.3%降至3%。國內房產投資長期來看，已經度過2012-2016年最熱時期，預計到2030年前房地產投資占GDP的比重將逐步下降。

　　未來我國人口老齡化進程將進一步深化，老年人口占比將逐步上升。如果按照聯合國1956的5檔分類標準的話，預計我國老齡化率在2029年超過15%，正式進入老齡國家行列。老齡人口將從2018年的1.67億升至2040年的2.92億，期間每年新增約570萬老齡人口，老齡化率從11.9%升至21.7%，幾乎翻倍。縱覽全球，幾乎各大經濟體都會面臨深度老齡化的狀況，相較年輕人的投資購買力，老齡人口購買力相對欠缺。對我國房地產行業而言，老齡化率的不斷上升對房地產需求的抑制作用是深遠的。

　　總體來看，我國人口峰值將在五至十年內到來，涉及住房購置人群數量增長會有所放緩。如果沒有其他重要因素的影響，未來市場整體購買力與最近十年相比會減弱。未來土地制度改革對農村人口轉移的方向和規模將產生重要影響，新型城鎮化對房地產帶來的需求增量和結構性變化，將成為未來一個時期房地產供求關系分析判斷的重要考察因素。

　　二、土地制度改革將有助于促進房地產市場供求平衡

　　土地供給是影響房價的最為重要的直接因素。長期以來，我國一線和部分二線城市房價上漲過快的重要因素是土地供給不足。隨著土地制度改革的推進，土地確權及其交易屬性得到釋放，農村剩余勞動力進城障礙將會減少，有助于減少城鄉收入差距。“人地錢掛鉤”的配套政策是改革開放以來第5次土地管理法的修改，也是城市增量土地供應的標志性改革。未來，土地供應與人口流動方向匹配程度將會上升。農地轉城鎮土地的推進系城市土地供給的增量改革，地方政府獲得更多土地資源的調配權符合經濟規律的要求。

數據來源：國家統計局，植信投資研究院測算

　　《意見》提出完善土地管理制度，城鄉建設用地指標使用應更多由省級政府負責。過往國內土地市場存在結構性的供給不足，政策調節以短期目標為主。預計在下個十年，結構性的供需矛盾有望得到緩解。在過去的十年內，一線城市人口增長超過30%，是其他城市級別所無法比擬的。地區間人地錯配是一線城市房價高企的重要原因，新型城鎮化建設將扭轉這種供需錯配的問題。據測算，預計在2020-2030年期間，人口流入一、二線城市群的數量是三、四線城市群的3倍左右。隨著要素管理體制的改革，大城市和重點城市群將會獲得較過去要多的土地配置指標，理論上前者應當釋放相當于后者3倍左右的土地供給才能廣泛地滿足市場需求，起到抑制一、二線城市房價快速上漲的作用。

　　都市圈同城化建設將提供多元化土地供給方式，抑制地價和房價快速上漲。《意見》提出深化產業用地市場化配置改革，在符合國土空間規劃和用途管制要求前提下，調整完善產業用地政策，創新使用方式，推動不同產業用地類型合理轉換，探索增加混合產業用地供給。此類城市存量用地將增加流通屬性，為城市土地供給增添新的來源。尤其是都市圈同城化建設可能帶來更多存量土地的釋放，這將有可能較好地滿足當前缺乏足量新增土地建設用地指標的一線大城市的需求。

　　《意見》鼓勵盤活存量建設用地，以多種方式推進國有企業存量用地盤活利用。深化農村宅基地制度改革試點，深入推進建設用地整理，完善城鄉建設用地增減掛鉤政策，將為鄉村振興和城鄉融合發展提供土地要素保障。過往城市土地飛速擴張，但利用效率卻偏低。隨著經濟結構改善和產業鏈調整，大城市產業迭代后留存下大量低效的土地，諸如老舊小區、老舊廠區、“工業銹帶”等地塊。據統計，住宅用地占國有建設用地供應的比例從2010年的26.7%降至2017年的14%，部分城市土地供需失衡的狀況在新政下有望得到緩解。

　　農村土地改革進入實質性推進階段，為農民轉城鎮戶籍鋪路搭橋。《意見》提出建立健全城鄉統一的建設用地市場，全面推開農村土地征收制度改革，擴大國有土地有償使用范圍，建立公平合理的集體經營性建設用地入市增值收益分配制度，建立公共利益征地的相關制度規定。此番土地改革力度不可謂不大。該征地制度的設想重點在提高補償標準和解決好征地農民的安置問題，包括住房、社保、就業等問題，以求保障農民的長遠生計。如果此番改革能夠順利實現，應該能夠使被征地農村居民享受到一部分土地增值收益，將有益于縮小城鄉收入差距。本質上集體建設用地與承包地類似，是農民最重要的財產。在要素市場化配置的背景下，過往對農民土地財產權變現的限制條款將逐漸松動。這有助于農村勞動力的進一步轉移，增加新型城鎮化過程中的住房需求，促進城市群和都市圈的建設。

　　三、新型城鎮化促進住房需求總量平穩增長和區域分化

　　1．新型城鎮化的要義

　　新型城鎮化不僅是人口的城鎮化，而是人口、土地、產業更好結合的城鎮化，是破除戶籍制度壁壘、增加土地流轉能力，增強城市集聚效應的城鎮化。《意見》提出深化要素市場化改革、促進區域協調發展、推動經濟發展向高質量轉變的要求，將土地要素放在首位。此輪土地制度改革可能是歷史性的突破，由此帶來的土地資源優化配置有助于推動勞動力和資本在更高水平上流動，給大城市、都市圈和城市群帶來源源不斷的要素資源。破除戶籍制度壁壘對新型城鎮化建設同樣至關重要。《任務》提出“深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，推動公共資源按常住人口規模配置”，是逐步消除城鄉二元體制、促進城鄉融合發展的關鍵舉措。

　　與以往簡單“造城”的概念不同，下個十年核心城市和重點城市將進入都市圈建設時代。未來都市圈同城化發展將成為新型城鎮化發展中的重要部分。中國正處在制造業從特大城市、大城市向中小型城市擴散的階段，功能上側重于紓解核心城市的壓力。都市圈同城化建設將是未來財政預算支出和基建投資的新領域，相應地也會帶動部分配套的房地產需求。

　　都市圈同城化建設理念的核心是集約化，是建立在要素充分流動和資源配置更加合理、市場競爭更加充分、成本相對更為低廉等基礎上，都市圈同城化建設較傳統城鎮化建設效率要來得更高。

　　在新型城鎮化下，要素的市場化配置將推進，城鄉融合發展步伐將加快，對增加農民收入、縮小城鄉收入差距，提高農村居民生活水平，激發內需潛力將起到重要作用，并將推動城鎮化建設向高質量發展轉變，這些應該是新型城鎮化的核心要義。

2. 新型城鎮化建設助力房地產需求總量穩定

　　有必要對新型城鎮化所拉動的住房需求進行測算。理論上長周期住房需求=全國總人口*城鎮化率增量*人均住宅面積增量。由于人口預估在前一部分已經述及，接下來探討城鎮化率增長與人均住宅面積增量的判斷。根據聯合國預測，到2030年左右我國城鎮化率將達到70%左右，此后城鎮化建設速度顯著放緩，預計城鎮化率到2040年為75%。

數據來源：國家統計局，國土資源部，植信投資研究院測算

　　對于人均住宅面積增量的測算，歷史數據顯示其與城鎮化率增量關聯度極高。將兩個變量做簡單線性回歸分析，數據選取1978年-2016年，發現其相關性超過0.99，其他統計指標均表明兩者關系密切，方程斜率為0.78，即改革開放以來的42年時間內，我國城鎮化率每增長1個百分點，新增人均住宅面積約0.78平方米。需要注意的是，目前所公布的“人均住宅面積”是通過抽樣調查產生的，因此存在技術上偏差的可能性。由此推算改革開放以來，我國城鎮住宅存量從1978年的12億平方米增至2018年的324億平方米。根據統計局數據，我國城鎮套戶比從0.8增至1.1左右，當前歐美發達國家套戶數普遍在1.0-1.2之間，與其相比我國住房供給總體平衡。

　　根據上述結論，預計到2030年，我國城鎮人口將達到9.79億，城鎮人均住宅建筑面積將升至47.1平方米，相當于西歐諸國2017年水平，城鎮住宅建筑面積達到461.38億平方米，2019-2030年期間，平均每年住房建筑面積需求為11.42億平方米，較2009-2018年13.33億平方米的年均住房建筑面積有所下降。到2040年城鎮人均住宅面積可能超過50平方米，但年均住房建筑面積可能降到5.15億平方米，相較2021-2030年有顯著下滑。

3. 區域分化特征明顯，需求集中于第一、二線梯隊城市群

　　據測算，2019-2030年一、二線城市群將占全部新增需求的三分之二。隨著人口進一步向優勢區域集中，大城市、城市群人口集聚效應將進一步增強。與東亞經濟體相比，中國人口在大城市的集聚效應是不夠的。世界銀行的數據顯示，2018年人口超過百萬的城市群中人口占國家人口的比例，中國僅為28%，遠不及日本（65%）、韓國（50%），人口聚集程度與日韓有較大差距。當然中國是個幅員遼闊的大國，這一比例應該比日韓等中等規模的國家要低些。《任務》進一步明確了300萬以下城市將全面取消落戶限制、推動300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制，將加快破除制度壁壘，持續推動人口向優勢區域持續集中。從而在未來一個時間段內，區域人口聚集可能形成新型城鎮化高質量發展的不懈動力。

　　針對國內19大城市群在2019-2030年期間住房需求前景進行分析，將其分為四個梯隊。第一梯隊包括2個城市群，分別是長三角和長江中游城市群，年均住房建筑需求分別為1.96億和1.52億平方米，占全國住房需求的比重為17.2%和13.3%，兩者合計第一梯隊占全國住房需求的比重為30.5%。

　　第二梯隊包括4個城市群，分別為珠三角、成渝、京津冀和山東半島城市群，第二梯隊整體占全國住房需求的比重為34%。第三梯隊包含8個城市群，分別為中原、滇中、北部灣、關中平原、海峽西岸、黔中、哈長和天山北坡城市群，第三梯隊整體占全國住房需求的比重為27.4%。第四梯隊包括5個城市群，分別為蘭西、晉中、呼包鄂榆、遼中南和寧夏沿黃城市群，第四梯隊整體占全國住房需求的比重為8.1%。

　　從空間上看，住房需求向主要城市群集中，中西部地區出現新增長極，這與未來人口流動和產業發展趨勢相吻合。從全國的勞動人口分布來看，長期趨勢是人隨資本和產業走，即沿江、沿海地區勞動人口居多，而房地產則跟著“人地錢”走。隨著人口進一步向優勢區域集中，大城市、城市群人口集聚效應勢必進一步增強，人口流入加大將帶動大城市和重點城市群房地產行業比重上升。這意味著在總量下降的背景下，核心城市和城市群中的房地產業仍有很大發展空間，相應地，欠發達地區房地產行業將不再被投資型資本青睞。

4. 4． 產業升級和聚集將帶來新的房地產需求

　　十九大提出科技立國，未來科技創新投入的重點區域，產業升級對房地產需求持續增長。從研發投入作為切入口來審視當下中國的科研投入都去了哪里，對未來判斷“產業往哪里走”幫助很大。2017年R&D經費投入強度（R&D經費與GDP的比值）再創歷史新高，達到2.13%。地域特征上，東、中、西和東北地區對全社會R&D經費增長的貢獻率分別為61.9%、22.9%、13.1%和2.1%。東部地區經費投入總量保持優勢地位，中部地區經費增速提高顯著。

　　從產業集群角度看，中國的中高端產業和工作機會，仍然集中在4+7個城市，4個城市是一線城市北京，上海，廣州，深圳。7個城市是：成都，重慶，天津，武漢，杭州，蘇州，南京。這11個城市就是全國前11位，GDP占了全國的四分之一。中國未來的體量最大的和新興的中高端產業大概率也就落在這些地區了。中高端工業品主要是三大項：集成電路、汽車及其零部件、顯示面板；醫藥品、自動數據處理設備及部件和互聯網產業。審視六大產業中較大規模企業的工廠、研發中心和總部來看，也都處于沿海和長江經濟帶區域，基本覆蓋了一線城市群、長江中部地區和成渝地區。

　　根據19個城市群城鎮人口預測來看，到2030年除了長三角仍將處于第一梯隊之外，長江中游城市群開始承擔更多重任，長三角和長江中游城市群都將增加超過2000萬城鎮人口。珠三角和成渝地區都將承載超過1500萬新增城鎮人口，排在第二梯隊相對靠前的地區。而京津冀、山東半島和中原地區城市群也都將超過1000萬新增城鎮人口。未來一個逐漸清晰的趨勢是有更多內陸地區經濟增長極出現。伴隨著我國經濟發展從出口導向型向擴大內需轉變，內陸核心城市群的后發優勢將逐漸在下個十年中體現出來。第三梯隊中，可以關注北部灣、滇中、黔中和關中平原城市群，均有可能有超過500萬新增城鎮人口。而東北地區、內蒙和山西等傳統工業地區活力不足，存在勞動人口持續流出、新增城鎮人口增量有限的狀況。

　　四、結語

　　展望未來，到2030年之前，如果除去產業政策導向等“強干預”因素，只考慮人口自然增長的話，經濟發展條件好的地區將承載更多產業和人口。根據《意見》和《任務》兩份文件所揭示的發展規劃和政策制度安排，未來中國經濟將不僅限于長三角、京津冀和粵港澳大灣區三大經濟增長極，成渝、長江經濟帶、山東半島、中原城市群都可能成為勞動、生產要素流入的重點地區。長江中游、關中平原、黔中、北部灣等城市群發展也極具潛力。

　　過去的42年，傳統城鎮化建設模式將剩余勞動力引向沿海地區，沿海地區工業及建筑業發展迅猛，打造出世界級工廠及國際級城市。盡管未來總人口紅利將逐步遞減，但新型城鎮化建設將大步前行，今后十年城鎮人口紅利增量對城市經濟發展仍將起到巨大支持。伴隨著戶籍制度和土地制度改革的推進，要素市場流動愈發活躍，信貸與基建也會向內陸地區逐步傾斜，生產線遷移也會對內陸部分二三線城市的房地產業帶去新的機遇。經驗證明，高質量城鎮化建設將有更大的聚集效應，房地產市場也將迎來新的機遇。

　　(本文作者介紹：植信投資首席經濟學家兼研究院院長)