文/新浪財經意見領袖專欄作家 李德林
這兩天，關于前浪、后浪的討論多了起來。長江后浪推前浪，“93年美女手握400棟樓”的消息，引發后浪集體慚愧，前浪集體沉默，但那畢竟是鳳毛麟角。春暖花開，已經被疫情壓抑了數月的房地產，也開始復蘇，后浪，你們該怎么去買房？
后浪指的是新生代的90、00后，他們很多不用擔心買房的問題，70、80后的前浪們已經給他們買下了大把的房子。后浪們不甘平庸，喜歡選擇在北上廣深等一線城市闖蕩，那些在二三線城市的房子對于他們來說意義不大，就算拋售，在北上廣深說不定還不夠首付款。
現在后浪們最擔心的一個問題就是，房價到底是漲還是跌呢？
國家電網說要退出房地產，國家電網旗下的魯能地產那可是房地產大戶，這是央企退出房地產一個非常明確的信號。央企退出房地產影響有多大呢？央企房地產2019年營收超過9400億，千億俱樂部有三家都是央企，分別是保利、中海、華潤，地產銷售規模都在2000億以上。
央企手上握著大量的房子，曾經是房地產市場的穩定器?，F在央企退出房地產會讓房價大跌嗎？想多了，除了這些年央企要回避與民爭利，不斷從房地產市場撤離，回歸他們國民經濟柱石主業外，更重要的是，央企房地產在競爭中已經沒有什么絕對優勢了，看看每年銷售排名，前10很少見到央企的影子，都是恒大、碧桂園等為首的民企。
央企退出房地產不會左右房價的天平，人口、土地和金融才是關鍵。中國已經進入老齡化時代，看看珠三角、長三角的產業鏈遷移就能發現，人口紅利隨著老齡化不斷地消失。城市里超過55歲還在買房的恐怕只是少數，那些有房的老年人未來會釋放出大量的二手房。
除了老齡化，新增人口同樣不樂觀。放開二胎政策，人口出生率并沒有提高，2019年10.4‰，創下了1949年以來的出生率最低值。在出生率降低的大背景之下，未來10年城市化的人口差不多1.5億。而房地產黃金期前夕的2000年，城市化人口超過6700萬，可想而知，隨著前浪們的老去，未來進城的后浪們減少，房子回不到之前的瘋狂。
土地價格方面，隨著城市基礎設施建設的逐漸完善，財政通過土地收入換取城市建設的速度會放緩，土地財政的需求會削弱。加上允許農村集體土地直接入市開發，未來土地的供給量會加大，土地價格自然不會出現大幅度上揚。加上廣義貨幣M2這三年增速連續下滑，已經降到了9%以下。
深圳出現炒房，北京立即就派出了調查組，金融的杠桿控制之后，炒房變得無利可圖，資金豈會陪著太子讀書呢？未來房價沒有暴漲的基礎。
當前，平穩健康的發展是關鍵，現在居民70%的資產都押在房子上，而這部分資產絕大部分又押在銀行，房價的漲跌關系到金融系統的安全問題，現在居民部門的杠桿最高地區，比如北京已經超過87%。而絕大多數杠桿都是加在房子上的，一旦房價出現大幅度下跌，那么銀行資產就會出現問題。
不可否認的是，北上廣深一線城市因為各種資源的虹吸效應，依然是進城人口最多的地方，那種人口凈流出的地方，房價還想漲？看看東三省，再看看大西北，幾十塊錢一平米的房子都有。后浪們想在北上廣深擁有更多的選擇權，在買房這一塊要等到房價大幅下跌，短期看不太樂觀。
除了之前深圳出現暴漲被北京調查組調查，北京、上海無論是一手房還是二手房，都在假期出現了報復性反彈，甚至短短幾天假期就出現去化超過70%的記錄。后浪們在奮斗的時候，前浪們還在囤房。
當然，尺度APP上出現的“93年手握400棟樓”的后浪是少之又少。未來二三四線的后浪們，如果你們安心在當地發展，其實不用擔心房價的變化，“啃老”就可以啦。如果你們要想在一線城市買房，成為前浪的接盤俠是大概率。后浪，你們決定要在哪里浪了嗎？明白自己該怎么去買房了嗎？選擇的自由就在你們手上。
93年后浪美女，坐擁四百棟樓、月入千萬的消息，在尺度APP上熱傳，投資者心里不是個滋味，覺得這可比投資股票賺錢多。然而一場回應曝光了美女包租婆的真相，93年大姐的日子真的像視頻中那么奢華美好嗎？
(本文作者介紹：著名財經作家、《德林爆語》主持人。三分鐘財經脫口秀，每天一個資本真相，微信公眾號:delinshe)
責任編輯：陳鑫
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