文/新浪財經意見領袖專欄作家 李庚南

　　可以預見，隨著公募REITs的推進和范圍的拓展，來自供給側、需求側驅動力的嬗變將逐漸改變房地產市場的預期，促進市場的理性發展。

　　醞釀已久的中國版REITs即將正式起航了。

　　4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》及《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿），旨在有效盤活基礎設施存量資產，增強資本市場服務實體經濟質效，豐富資本市場投融資工具。在疫情防控、復工復產形勢依然嚴峻的背景下，公募REITs的推出顯然別具深意。

　　那么，公募REITs對于正面臨資金鏈困擾的房地產行業而言是否為久旱之甘霖？

　　答案是否！從本意理解，REITs（Real Estate Investment Trusts，即不動產投資信托基金）最直接受惠的無疑應該是房地產，當然也包括酒店倉儲、基礎設施等其他不動產。從國際經驗看，基礎設施與持有型房地產是REITs兩類基礎資產。

　　但此次我國推出的公募REITs，明確定義為公開募集基礎設施證券投資基金（簡稱基礎設施基金），聚焦于新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發七大領域。這一定位顯然綜合考量了房地產調控等諸多因素，意在避免對近年來房地產調控既有成效的侵蝕。因此，短期看公募REITs的推出未必有助于緩解房地產行業資金鏈緊張局勢。

　　但是，公募REITs并非與房地產全不相干。畢竟，基礎設施REITs并未將商業地產摒除在外，其中如倉儲物流、產業園、數據中心均屬于廣義商業地產范疇，這或將為未來持有型商業地產REITs的推出做了鋪墊。而且，從長遠看，基礎設施建設勢必推動周邊土地、物業的升值。

　　更深遠的意義是，公募REITs的推進或將從供需兩側對房地產市場形成深刻影響，破解房地產市場的痼疾，改變被扭曲的市場預期。

　　回顧我國房地產調控與市場波動的軌跡，不難發現，長期以來樓市之所以難以走出“調一調，漲一漲，越調越漲”的怪圈，關鍵是因為有兩種分別來自供給與需求側的推動力量：一方面，是來自供給端的“土地財政”。地方財政驅動土地價格剛性上升，進而推升房價上升；另一方面，是來自居民投資房地產的偏好。除了“居者有其屋”傳統觀念影響下的剛需外，房地產資產內生的投資性疊加居民投資渠道的匱乏，是居民偏好投資房地產的需求側因素。

　　上述來自供需兩方面的因素構成了房地產持續高位運行的內在驅動力。這無疑也為我們從根本上根治房地產上漲動能、改變房地產預期提供了思路。公募REITs的推出，恰好從供需兩端為我們提供了破解房地產難題的路徑。

　　從供給端看，公募REITs將有助于降低地方政府對土地的依賴，緩解房價上漲帶來的調控壓力。

　　盡管影響各地房價上漲的要素很多，但土地價格高企是一個比較共性的問題。地方政府對土地的高度依賴性，使之通過“賣地”來平衡地方財政預算、經營城市的內在驅動一直很強。這種沖動疊加土地招拍掛機制，直接推動土地價格的上升；而土地價格上升實際上成為房價上漲的核心因素。只要土地財政的格局不改變，地方政府這種驅動就不會自動消減，房價上漲的內核就始終在哪里。據CRIC數據分析，大部分城市土地財政依賴現象非常嚴重，土地財政依賴度超過50%的城市共26個。

　　近年來，在“一城一策，因城施策”和壓實地方政府責任導向下，新建商品房價格基本處于被“摁住”的狀態。但這種狀態的持續，其潛在效應其實大家都心知肚明。最基本的表象是新房與二手房價格倒掛客觀存在的牟利空間，成為樓市揮之不去的“躁動”。

　　公募基礎設施REITs的推出，無疑將有助于地方政府盤活資產，降低負債率。一方面，可以盤活地方政府基建領域的存量資產，將長期以來沉淀于基礎設施建設領域的資金置換出來，將缺乏流動性的、固化的基礎設施存量資產轉化為流動性較強的金融產品；另一方面，有助地方政府化解存量債務風險，也為復工復產背景下新一輪基礎設施建設拓寬資金來源。從而，逐漸降低對土地的依賴性，緩解土地價格對房價的推升。

　　從需求端看，公募REITs將有助于拓寬居民投資渠道，推動居民儲蓄轉化為投資。

　　盡管除房地產外，居民還有基金、股票等投資渠道，但一幕幕慘痛的投資教訓在不斷加劇居民對風險的厭惡。數據顯示，將近三分之二家庭不能承受本金虧損，屬于極度風險厭惡型，而房地產因此成為大多數人“安放”資產的最佳地方。據《中國家庭財富調查報告2019》，2018年末我國居民總資產達465萬億元人民幣，其中房地產為325.6萬億元，即居民財產70%集中于房地產；央行發布的《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示，我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96.0%，進一步證實了居民偏愛房地產的投資傾向。當然，如此高的戶均住房擁有率包含了平均的因素，不排除依然還有很多人買不起房子、無房可?。坏辽僬f明一個問題，房地產仍是居民儲蓄轉為投資的一種主要形式。

　　其根源是，居民投資渠道過少、過窄，特別是穩健型的渠道較少。而在有跡可循的時期，房地產至少是一種比較好的選擇。盡管我們主張“房住不炒”，但是不應簡單否定房地產固有的類金融屬性，以及客觀存在的投資需求。對于這種需求而應疏而導之，特別要通過合理的機制區分投資與投機需求。

　　實際上，居民這種投資需求始終在那里。我們看到，近年來在“房住不炒”調控導向下，境內一些投資者將目光轉向了海外房地產。這種情況一方面是個人投資者要冒更多、更大的風險；另一方面，也客觀上導致資本的流出。因此，如何重視居民的投資需求，正確引導居民的投資取向，避免居民投資需求對房地產市場的負向作用，正成為一個亟需面對的課題。

　　前不久國家發改委等23部委聯合印發了《關于促進消費擴容提質加快形成強大國內市場的實施意見》，明確提出要“穩定和增加居民財產性收入”。如何促進居民財產性收入的增長？顯然不是靠接近零利率的儲蓄，而是要靠投資實現資產的增值。這就需要切實拓寬居民投資理財的渠道，讓居民在樓市之外找到相對穩健可信的投資方向，實現居民儲蓄向投資的順利轉化。

　　面向社會公眾的基礎設施REITs，無疑將為居民儲蓄轉化為投資、滿足居民穩健投資需求提供一條理想的通道。按照《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》要求，基礎設施項目需滿足權屬清晰無瑕疵，現金流持續、穩定，投資回報良好，現金流由市場化運營產生，不依賴第三方非經常性收入等條件。若果如此，將為中小投資者提供穩定理想的回報，有利于引導不動產投資進入價值投資的通道。

　　當然，公募REITs對房地產供需兩端的影響，還取決于公募REITs究竟能在多大程度上盤活基礎設施存量資產，多大程度上降低地方政府負債率，以及所提供的收益率對普通投資者的吸引力大小，而低層資產質量及其運營管理能力是關鍵。因此，公募REITs的推進尚需相關制度機制的保障，強化對REITs產品的全流程監管。尤其要兼顧為基礎設施融資與回報投資者兩方面，落實好投資者適當性管理。

　　可以預見，隨著公募REITs的推進和范圍的拓展，來自供給側、需求側驅動力的嬗變將逐漸改變房地產市場的預期，促進市場的理性發展。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)