意見領袖丨全球KOL聚焦金融大動蕩

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家 葉檀

　　幾乎每天都有人問，股市和樓市到底會怎么樣？

　　CPI在上升，GDP在下降，到底是通脹還是通縮？

　　上海大推地  三大開發商為什么為了區區34億鋌而走險？

　　想象一個畫面。

　　開發商的子公司負責人小聚了一次，杯觥交錯之間，大家談到，聯手狙擊現在最重要的經濟城市里，推出最重要的一塊地。

　　有可能在他們眼里，不過是次平常的聚合，平常的聯手，但這次的合作注定會載入史冊。

　　《中國經營報》等諸多媒體報道，因為虹口北外灘土地疑似“圍標”，三家大開發商相關區域、子公司負責人被調查。

　　4月10日，《中國經營報》披露，兩天以前，上海市普陀區召開第十六屆人民代表大會常務委員會第29次會議，審議了關于許可上海市公安局經濟犯罪偵查總隊對中海地產上海公司總經理崔帥依法采取刑事強制措施的決定。

　　而后，傳出華潤置地副總裁兼華東大區總經理陳剛、華潤置地上海執行總經理宋悠優和萬科上海公司相關負責人被要求配合調查的消息。

　　一家家大企業，一個個職業經理人赫赫大名，在房地產江湖轉戰多年，業內驚聳觀望，相關人士膽戰心驚。

　　此事在房地產業內影響之深遠，可以視作里程碑事件。

　　這次虹口推出的是嘉興街道HK271-01地塊，緊鄰北外灘鉆石地段，是近三年來虹口區首次推出優質純住宅地塊。附近豪宅云集，多數均價超過每平方米10萬元。

　　更重要的是，條件寬松，有關方面呵護市場之意畢顯。

　　地塊要求：

　　1、100%可售住宅，無自持租賃住宅；

　　2、70%以上中小套；

　　3、5%保障房；

　　4、限高80米。

　　請注意，除了需要配建5%建筑面積的保障性住房和自持建筑面積1500平方米的菜場設施外，沒有其他自持要求，相當于增加了可售面積、降低了可售面積成本。要知道，自從2016年開始，上海實行純住宅地塊15%自持要求，自持面積必須用于租賃。

　　具有象征意義的經濟中心的土地政策變了，房價、地價聽市場的，有人愿意高價買房就買吧，愿意出每平15萬也行，不要強行阻擋。

　　上海推地力度極其強勁。

　　剛剛過去的一季度，上海土地市場成交額逼近500億（不含工業、動遷房等用地）。

　　4月14日，上海土地交易市場公告，擬于4月下旬一口氣推50宗地塊，涉及浦東新、靜安、寶山、嘉定四個區。這樣的推地力度在寸土寸金的上海絕不是常態。

　　這就是我們說的長三角、珠三角發生的改變，潤物細無聲中，市場發生了根本的改變。

　　相關方面扶持之意拳拳，開發商虎視，自然在情理之中。

　　6家房企角逐，中海地產（杭州）有限公司、昆山啟特企業管理有限公司（萬科）和嘉興市潤昇企業管理有限公司（華潤）得分最高，分別為130分、130分、120分，根據“優先原則”，三家房企參與后續拍賣環節。

　　3月31日，在眾所矚目的土地競拍會上，中海地產以起拍價34.3億元，平均樓面價6.3萬元/平方米，出讓面積21724.2平方米，從萬科、華潤、招商、綠城、平安等品牌房企中一舉奪魁。

　　詭異的是，在競拍的最后環節，華潤和萬科不約而同地放棄報價。

　　底價獲得，零溢價。

　　底價成本一度是常態。據不完全統計，2019年上海出讓的157宗地塊中，僅有8塊地溢價率超過5%，底價成交是常態。但當時配建多，這次條件相對優厚。

　　本來是鑼鼓敲響，彼此配合，大家唱一臺經濟轉型的好戲。現在居然疑似通過圍標，被開發商部分搶走了定價權。

　　是可忍，孰不可忍？令人震驚的圍獵和被圍獵開始了。

　　目前結果如何？土地還沒有過戶，目前，上海市經偵部門、規劃和自然資源局均對“圍標”問題進行調查。4月14日，上海市規劃和自然資源局公眾參與處一名負責人表示，由于出讓過程存在問題，該地塊暫緩交易，等待經偵部門的調查結果。

　　本來，是為了穩定市場、呵護市場，配建條件的寬松，可以看出房地產環境發生的巨大變化。對事件的鐵腕嚴肅處理，可以看出有關方面非常憤怒。

　　本來，是為了讓市場說話，讓市場解決穩定的問題，讓市場部分解決地方財政難題，結果，你們還來這一套。黃金地塊心照不宣零溢價！

　　特殊時期，一些默認的潛規則，行不通了。以后，恐怕也行不通了。

　　地方土地政策以光速改變。4月10日，上海出讓的兩幅松江宅地中出讓規則發生變化，有效申請人數不足6人的，地塊直接采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”；有效申請人數為6人及以上的，本地塊采用有競價招標方式出讓，有效申請人即為“投標人”。此前的地塊出讓規則中，對于人數要求是以3人為界限劃分。

　　經濟重鎮土地還會大推，但政策將嚴防死守，確保顆粒歸公。

　　商業樓宇一跌再跌  必須由各方承擔成本

　　房地產市場值得重點關注的，除了虹口地塊，還有商業樓宇租金的大幅下跌。這意味著整個商業模式的變化，以及經濟氛圍的變化。

　　先看寫字樓。

　　一線城市連續6個季度下跌！從2018年四季度起，一線城市平均出租率和租金連續下跌，一直到今年一季度，根本停不下來。

　　根據克而瑞統計，2020年一季度，一線城市寫字樓整體出租率、租金雙雙下降，出租率環比下降1.2%，租金環比下降2.5%。

　　關鍵是，跟以前相比，下跌的幅度更深了。今年一季度，一線城市寫字樓平均租金降幅達到2.5%，超過前5個季度的租金平均降幅2.1%；出租率下跌1.2%，不但高于前5個季度的出租率平均跌幅0.7%，還創下2019年一季度以來的最大降幅。

　　一線城市有57%的寫字樓項目出現租金或出租率下降，約20%的寫字樓項目出現租金、出租率雙降現象，43%的項目租金和空置率微漲或不變。

　　當然，要買就買好東西，不同的寫字樓之間有明顯分化。

　　寫字樓單項目出租率和租金最大降幅超超35%，最大升幅超20%。從租金來看，一線城市50.3%的項目租金保持堅挺；34.9%的項目下調幅度在10%以內，5.3%的項目下調幅度在10%~20%之間，0.8%的項目租金下降超過20%；大概有8.7%的寫字樓宇，品質較高、租戶優質的項目租金逆市上揚。

　　從出租率看，與租金變化情況大致相同。

　　再看具體城市，中國商業之都的情況到底如何？

　　深圳寫字樓空置率一直都是一線城市中最高的，今年一季度空置率再攀新高。根據第一太平戴維斯的數據，2019年第四季度，深圳寫字樓空置率為24.6%，到2020年第一季度，空置率達到26.2%。全市平均租金，一季度下降到每月每平方米201.7元，租金指數環比下跌1.6%。

　　估計今年還會繼續下降，因為供應量大幅上升。

　　2020年，深圳將迎來未來五年內的甲級寫字樓供應高峰，預計全年會交付134萬平方米的新增寫字樓面積，未來五年新增供應總計達507萬平方米。

　　再加上，2020年商業模式大轉型，從線下大規模轉到線上，商業租賃市場前景不妙。

　　復工復產熱火潮天的上海，寫字樓同樣比較疲軟。

　　轉引《中國經濟周刊》4月16日的報道，根據高力國際調研季報，2020年第一季度，上海寫字樓租賃市場凈吸納量整體處于低位。預計，上海寫字樓空置率將從2019年的18.4%上升到2020年的28.9%，2021年，空置率將達到30.2%的巔峰。

　　這是一個極高的數字，創下十年來新高。

　　2019年12月18日，高力國際發布了《上海物業市場2020年展望》報告，數據顯示，上海寫字樓空置率從2009年開始下降，一直到2017年，因為新增供應集中入市，沖到19.3%的高位，到2019年，再次爬升至19.3%。

　　當時還沒有出現2020年初特殊情況。

　　2020年，寫字樓市場可能迎來供應高峰，預計整體空置率會上升到25.6%，2021年空置率有可能達到27.5%的巔峰。租金將繼續下滑，預計未來兩年上海寫字樓租金同比增速分別為-3.5%及-2.1%。

　　現在，租金比原來預期的進一步下降。

　　寫字樓租戶中，金融、TMT、專業服務業占比超五成，是主力租戶，空置率的上升，必然是這些行業發生了巨大的變化，同時商業模式、辦法模式發生了巨大的變化，正在變弱。

　　跟深圳不同，一季度上海寫字樓控制住了供應量，但凈吸納量在下降。

　　4月初，第一太平戴維斯發布報告，一季度上海沒有全新的甲級寫字樓入市，截至季末，全市甲級寫字樓總存量維持在1330萬平方米。

　　但是，架不住凈吸納量下降。一季度，全市甲級寫字樓市場凈吸納量為69500平方米，環比持平，同比下降49%；平均空置率環比下降0.5個百分點，來到16.9%；租金環比加速下跌1.0%，下降到每平方米每天7.8元。

　　（圖片來源：高力國際）

　　其他杭州、重慶、成都、天津、沈陽等城市，寫字樓市場如履薄冰。

　　從寫字樓市場來看，一些市場已經入冬，大家只能抱團度過寒冬。

　　我們號召房東減租、銀行減息，共度難關。

　　《中國經濟周刊》披露，上海有多家國有公司為租戶減免部分租金：陸家嘴集團對中小微服務企業減免2個月租金；張江集團對符合要求的非國有中小企業，免2020年2、3月租金；金橋股份對符合條件的中小企業免租兩個月；上海電氣等34家市屬國有企業免除符合認定的非國有中小企業2、3月租金等。

　　但是，很多民企并不愿意降租，這與融資成本、金融產品密切相關。

　　如果所有的房東降息，那么，銀行也必須給房企、尤其是商業地產公司降息，否則，很少有壓力山大的民營商業地產公司愿意獨自承擔成本。

　　謹防通縮  只有個別資產價格在上漲

　　最近，銀行理財收益率整體在下降，余額寶收益一直不高，但豬肉價格在上升，這樣的形勢讓人看不懂，到底是通脹還是通縮？

　　貨幣價格是風險的體現，無風險收益率的下降，說明大家主要擔心的是經濟通縮。

　　4月17日，國家統計局出臺了一季度宏觀經濟數據。

　　初步核算，GDP同比下降6.8%，全國居民消費價格同比上漲4.9%。主要是食品煙酒價格同比上漲14.9%，豬肉上漲了122.5%。如果扣除食品和能源價格后，核心CPI只上漲了1.3%。

　　即使是這樣的CPI，儲蓄率還是在上升，主要是保障型的儲蓄上升。

　　4月10日，央行發布《2020年一季度金融統計數據報告》，人民幣存款余額首次突破200萬億元大關。

　　今年一季度，人民幣存款增加了8.07萬億元，同比多增了1.76萬億元，主要是住戶儲蓄存款增加了6.47萬億元，非金融企業的存款增加1.86萬億元。

　　其他存款是下降的，財政性存款減少3143億元，非銀行業金融機構存款減少了3713億元。財政在投資，非銀行金融在運作，但居民在存款。

　　為了什么？為了保障。我們要盡快給大家信心。

　　從事外貿的會持有現金，一季度貨物進出口總額65742億元，同比下降6.4%。出口33363億元，下降11.4%；進口32380億元，下降0.7%。進出口相抵，貿易順差983億元。

　　這樣的貿易順差，對于我們來說遠遠不夠。

　　還有人均可支配收入下行。一季度，全國居民人均可支配收入8561元，同比名義增長0.8%，扣除價格因素實際下降3.9%。全國居民人均可支配收入中位數7109元，下降0.7%。

　　雖然從美聯儲開始都在放水，但全球消費還沒有根本好轉。

　　我們消費已經在好轉，根據商業務監測數據，3月份，全國5000家重點監測零售企業銷售額相比2月份，上升了15.8個百分點。4月上旬，又比3月下旬增加了3.1%。

　　不過，毋庸諱言，當下穩定經濟主要得靠投資，這是近期水泥與挖掘機股上升的根本原因。

　　全球從石油到黃金，全都顯示了美聯儲的無力與實體經濟的疲弱。美國3月份經季調后的CPI月率，錄得-0.40%，創下2015年1月以來的新低。

　　截止4月18日，美聯儲資產負債表規模破天荒的增加到6.13萬億美元，聯邦基金利率區間下限降至零，啟動無限量購債計劃，增加美元流動性。

　　美國喪失掉450萬式作崗位，到2021年底，這些崗位中將恢復不到200萬個，這將使未來21個月的失業率超過6%。

　　國內一些大企業也傳出各種裁員、變相裁員的信息。

　　目前，我們要嚴防的是信心不足導致的大恐慌，導致的市場凍結，我們需要鼓勵消費、鼓勵投資。

　　除了貨幣政策，要減稅降費，要從銀行到企業，所有的環節共同承擔成本。這樣才能減震，度過大坑期。

　　全球大放水，導致黃金價格堅挺，房地產、石油等價格巨幅波動，在巨震時期和大放水時期，學一點投資知識，學一點特長認真工作，是保持體面生活所必須的，無論愿不愿意。

　　保持能力，保持同理心，保持積極心態，是度過難關之舉。

　　(本文作者介紹：知名財經評論家，財經專欄作家，葉檀財經創始人，華鑫股份首席經濟學家)