文/新浪財經意見領袖專欄作家 馮侖

　　問：前一段時間，我們看到一些新聞，在疫情比較嚴重的時候，有城市規定，‘本地有房的可以回來，但是租房住的不能回’。這讓大家覺得租房的人特別憋屈，于是很多人說，‘房子，還是買來的好’。

　　馮叔，我們知道您過去有個觀點，‘買房不存在應該不應該，如果喜歡穩定的生活，就買一套；如果不急于這么穩定，先租房住也未嘗不可’。針對疫情當中出現的這種情況，您覺得未來是租房好，還是買房更好？

　　馮叔：這個問題，我覺得不能一概而論。我認為，至少可以從四個角度來考慮和判斷。

　　首先，買房還是租房，與每個人的活法有關。活法不同，跟房子的關系肯定一樣。

　　我有一個好朋友，企業做得很成功，但是他從來不買房，一直租房住。最開始，他覺得自己是一個創業者，不太愿意為房子這些事付出，就租房住，他太太也支持他的想法，后來發現這樣挺好，租房省去了不少麻煩，買房還得為房子操心，于是就一直租房住。對他們來說，租房住就是一個生活態度。

　　我也看到這樣一個故事。一個北京大姐在北京三環有一套不到 100 平米的房子，她把房子賣了。賣了一千萬多一點，然后到大理買了一個 300 平米的別墅，剩下的錢理財，每年也有六七十萬的回報。她拿三四十萬在北京租一個豪華的公寓，剩下的錢生活。

　　在北京，把一套不到 100 平米的普通的公寓，變成住進豪華公寓，時不時去大理住一段時間，不用上班，賬上還有七八百萬現金。

　　如果她執著于買房，在她覺得老房子住得不舒服的時候，賣了舊房，換個豪華公寓，不僅要貸款，還得努力掙錢供房子，日子過得緊巴巴，更不可能在大理買別墅了。

　　這兩個故事里的主人公，大概都屬于‘自在隨心’、不怕折騰的那種人。還有很多人，需要穩當的生活，先買個小房子，結婚生孩子，然后再換個大一點的，老人也搬過來一起住。這是多數人的選擇。

　　所以，買房還是租房，與活法有關。選擇沒有對錯，只需要看是否適合自己。

《超時空同居》|買房還是租房，與活法有關

　　其次，需要從財務的角度來看。

　　有人說了，‘租房住，把租金都付了，之后什么也落不下，我還不如買房子。買了房，還能升值，也是一種投資’。我覺得，這個說法對了一半。

　　為什么說是一半呢？因為買房也好，租房也好，都得看是什么時候，在哪？

　　如果我們所在的城市人均 GDP 不到 1 萬美金，經濟發展水平比較低，增長潛力還比較大，城市人口凈流入，住宅市場中新房占主導，二手房還比較少的時候，買房從理財的角度看是劃算的，因為這樣的城市房價大概率會繼續上漲。

　　如果倒過來，比如說一線城市和一些強二線城市，成都、青島、昆明、南京、杭州等等，人均 GDP 都過了 1 萬美金，住宅市場中，二手房已經超過了 60%，人口的增長也減緩，甚至出現負增長，這種情況下，買房就不一定比租房劃算。

　　買房還是租房，要看勢頭，看地方。所謂‘看勢頭’，就是看看經濟增長是不是很快？城市化率是不是在 50% 以下？人口是不是在增長？等等。

　　如果經濟增速放緩，住宅市場二手房占主導，城市總人口下降……那么，從財務的角度看，買房就不會帶來很高的利潤。反之，買房就能掙到錢。

《小歡喜》| 怎樣買房，才是劃算的投資？

　　第三，在目前的法律環境下，租房和買房的體驗差別很大。

　　咱們國家的法律體系對買房人的保護要好過租房人。換句話說，租客跟房東發生糾紛，打官司時，我們的法律更保護業主的利益。

　　在國外，比如德國、日本，法律更注重保護租客的利益。租客租房子，有保險，萬一有什么事，可以由保險公司賠。另外，有疫情的時候，租客要隔離，房東不能趕租客走，等等。總之，打官司的時候，租客比業主更容易贏，人就愿意租房。

　　我們的法律更保護業主，比如說隔離的時候，有業主看到租客從外地回來，尤其是從疫區回來，就毀約不租了，租客拿他一點辦法沒有。

　　當然，中央定位‘房子是用來住的，不是炒的’，要加強廉租房等的建設，未來在相關的法律體系上，一定會有更多的法律規章來保護租客的利益。這樣的話，大家租房時不僅不覺得別扭，不體面，還會有一個非常踏實的感覺，租房的人也會越來越多。

　　我們知道，在德國，大概 50% 的人都租房住。于是，德國關于租賃的這套合約，以及保護租客的相關法律就非常完善。他們在房地產租賃這一塊，就做了很多研究。不只是德國，在美國一些大學，你要學房地產的話，還有租賃專業。在他們的市場中，租賃市場很大，也是一個常態化的市場。我們這邊經常遇到的續租難、搬家難，等等問題，他們的法律法規中，都有相應的辦法，來保護租客的利益。

　　租賃體系還有一個問題。租賃市場有很多‘散戶’，老百姓自己有房子，拿來出租，沒有其他服務，租客租到房子以后，相關服務都由小區物業提供。同時也有很多大的公司，集中式的出租房屋，他們出租的公寓房，服務比一般的社區物業要好。這樣的服務，方便，同時也能讓租客有安全感。

　　所以，隨著城市化發展，大型出租系統的建立，大型公司專門為出租推出產品，有一個持續的供給，法律制度也進一步完善，我們租賃房子就會感覺很好。這個時候，關于租賃和買房，大家在心理上會越來越平衡，而且也越來越能接受租房。

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　　還有一件事，跟租房、買房這件事有挺大的關系，那就是技術。

　　過去互聯網不發達，我們要租個房子，很費勁。現在我們拿著手機，下載個 APP，就能很方便地找房子，還可以 VR 看房、短視頻看房，租房合同也都標準化了，完全可以通過手機簽合同、付房租，把這些事全部處理完。未來還有區塊鏈技術，等等，技術手段越來越發達。

　　再加上人口出現了倒金字塔結構，再過幾十年，到了 90 后、00 后的爺爺奶奶都不在了的時候，他們繼承的房產會很多，又會多出來很多房子。

　　所以，我覺得，未來的社會會更開放、人更自主、流動性更強，選擇的機會也更多。在這種情況下，租房的人會越來越多。這是一個趨勢。

　　(本文作者介紹：萬通地產董事長，自媒體“馮侖風馬牛”出品人)