如何有效投資房產(chǎn)？來新浪理財(cái)大學(xué)，聽北京大學(xué)金融學(xué)教授徐遠(yuǎn)，為您講述《房產(chǎn)投資42講》，一堂房產(chǎn)課，改善全家百年財(cái)富。

　文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 徐遠(yuǎn)

　　這次新冠肺炎疫情的影響還遠(yuǎn)未結(jié)束，但是已經(jīng)有所緩解，可以喘一口氣。這時(shí)候我們既要估算疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響到底有多大，也要分析現(xiàn)有政策和未來政策有多少空間。基于對(duì)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)影響的分析，以及對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展趨勢(shì)的理解，我提出一個(gè)政策設(shè)想：面向大量流動(dòng)人口推出“二次房改”。具體而言，通過大規(guī)模建設(shè)安居房和提供配套公共服務(wù)，我們有機(jī)會(huì)將幾億農(nóng)民工真正融入城市，同時(shí)提高社會(huì)的人力資本、技能狀況，并節(jié)約社會(huì)資源的使用，釋放潛在經(jīng)濟(jì)動(dòng)能。

　　當(dāng)然，這只是我個(gè)人的一個(gè)設(shè)想，基礎(chǔ)是以前的學(xué)習(xí)和研究，提出來供大家討論。

　　疫情的影響到底有多大

　　最新疫情數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)累計(jì)新增病例8萬多，國(guó)外累計(jì)新增病例已經(jīng)突破20萬。相比2003年的非典、2009年的甲流，這次疫情的全球化程度，以及防控措施的級(jí)別都前所未聞。這次疫情的規(guī)模，甚至可以和1918年的西班牙大流感相比，目前至少不能排除這個(gè)可能性。而且，上世紀(jì)七八十年代以來，伴隨著人類歷史上的第二波全球化浪潮，現(xiàn)在人口流動(dòng)的頻率和總量也導(dǎo)致病毒加速傳播，傷害日漸擴(kuò)大，形勢(shì)依然嚴(yán)峻。

　　這次疫情不是簡(jiǎn)單的病毒疫情，公共衛(wèi)生問題很快又對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來嚴(yán)重威脅，形成了“經(jīng)濟(jì)疫情”，因此是雙重疫情。國(guó)內(nèi)外應(yīng)對(duì)疫情的普遍措施，基本都是人員隔離、小區(qū)甚至城市封鎖，生產(chǎn)、娛樂等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)暫停，延長(zhǎng)假期、推遲上班。全世界的傳染病專家目前都沒有太好的辦法，目前還沒有好的藥品，疫苗短期內(nèi)也沒有希望研制成功并大規(guī)模應(yīng)用。

　　即便國(guó)內(nèi)疫情按4月能控制住的情形來樂觀估算，從工作時(shí)間的角度看，2月份已經(jīng)損失了20個(gè)工作日，3月至少也要損失10個(gè)工作日，所以保守估計(jì)會(huì)損失30個(gè)工作日。全年一共250個(gè)工作日，也就是八分之一的工作時(shí)間已經(jīng)損失。從GDP的角度看，2019年一季度GDP是22萬億元，其中，和居民生活直接相關(guān)的領(lǐng)域，比如餐飲、旅游、娛樂、家庭服務(wù)、交通大概是2萬億元，目前保守估計(jì)已經(jīng)損失1萬億元。另外20萬億元按照10%的損失率匡算，損失也在2萬億元，二者相加2020年一季度的GDP損失總額至少3萬億元。

　　另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、社銷總額三項(xiàng)數(shù)據(jù)都是兩位數(shù)的大幅降低，其中，工業(yè)增加值降低13.5%，固定資產(chǎn)投資降低24.5%，社會(huì)消費(fèi)零售總額降低20.5%，三項(xiàng)平均降幅為19%。假設(shè)今年3月這三項(xiàng)數(shù)據(jù)能和去年持平，初步估算一季度的平均降幅也將超過10%。

　　不僅如此，2020年是“十三五”的最后一年，原計(jì)劃今年的GDP還要增長(zhǎng)5.7%，這樣才能滿足既定的翻番任務(wù)。2019年經(jīng)濟(jì)下行態(tài)勢(shì)下GDP的增速是6%，今年一季度GDP已經(jīng)損失3萬億元，意味著剩下三個(gè)季度的GDP要增加到7%甚至更高。也就是說，這次疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，想要把損失補(bǔ)回來，并完成經(jīng)濟(jì)任務(wù)，后續(xù)的經(jīng)濟(jì)刺激力度應(yīng)該至少和2009年4萬億元差不多量級(jí)。

　　可用的政策空間分析

　　考慮到2019年經(jīng)濟(jì)增速下行態(tài)勢(shì)，2020年想把經(jīng)濟(jì)增速提起來，政策本來就要加大寬松度，疊加疫情以后更需要政策加大力度。目前已經(jīng)出臺(tái)的政策，包括小幅度降息、定向降準(zhǔn)，替企業(yè)減租金、減社保、免利息，還有給企業(yè)和個(gè)人各種補(bǔ)助、帶薪休假，以及其他補(bǔ)充政策，都是好的，但是這些政策都是盡量彌補(bǔ)損失的“亡羊補(bǔ)牢”型，不是增強(qiáng)動(dòng)力型。最新出臺(tái)的新基建政策，有點(diǎn)像增強(qiáng)動(dòng)力型，但是有很大局限性。

　　遇到困難的時(shí)候，這些政策對(duì)于解決困難有用，但是對(duì)于進(jìn)一步增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力的效果很有限。那未來的政策空間有多大呢？我們可以從三個(gè)方面來討論。

　　第一，財(cái)政政策。2015年以來政府的財(cái)政壓力越來越大，如果現(xiàn)在要進(jìn)一步讓政府特別是地方政府花錢，新形成的債務(wù)壓力將無法承受。地方政府的花錢方式，往往是投入傳統(tǒng)的“鐵公基”項(xiàng)目，但是現(xiàn)在全國(guó)各地看得見的、容易做的基建，比如道路，縣城甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施都差不多了，而且使用率很低。

　　最近幾個(gè)月，也有很多討論圍繞財(cái)政赤字展開，有人提出可以發(fā)結(jié)算的專項(xiàng)債，但是專項(xiàng)債的總體規(guī)模，以及能否形成有效的、高質(zhì)量的資本存量都是問題。財(cái)政政策自身也一直存在決策、審批、項(xiàng)目宣傳、資金使用等效率問題，還有潛在的腐敗問題，所以財(cái)政政策的空間并不大。

　　第二，貨幣政策。貨幣政策的首要目標(biāo)是穩(wěn)定物價(jià)，盯住通脹水平。全國(guó)人大每年給央行制定的貨幣通脹目標(biāo)都是3%左右，實(shí)際執(zhí)行一般控制在3%以下。今年1月和2月的通脹率分別是5.4%和5.2%。如果今年通脹的目標(biāo)仍控制在3%，意味著后面三個(gè)季度通脹的水平要在3%甚至2%以下。通過發(fā)貨幣來刺激經(jīng)濟(jì)，同時(shí)再想滿足全年通脹3%左右的目標(biāo)很難。貨幣政策還可以降準(zhǔn)、降息，但這對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)到底有多大的作用、貨幣傳導(dǎo)機(jī)制的有效性等，都有問題。所以貨幣政策的空間也不太大。

　　第三，房地產(chǎn)政策。應(yīng)對(duì)短期的經(jīng)濟(jì)周期問題，房地產(chǎn)一般非常有效，不僅自身體量大，而且產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)度高。但目前面臨一個(gè)制約條件：房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)是“房住不炒”，想大規(guī)模放松調(diào)控，難度比較大。去年又專門強(qiáng)調(diào)不用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)，要考慮調(diào)控政策的連續(xù)性，如果放開，房?jī)r(jià)太漲，容易造成社會(huì)財(cái)富差距進(jìn)一步加大，尤其是低收入人口以及年輕人的壓力大增。房地產(chǎn)調(diào)控有全局意義，所以傳統(tǒng)商品房市場(chǎng)的政策空間也不大。

　　第四，產(chǎn)業(yè)政策。產(chǎn)業(yè)政策最近討論新基建比較多，這個(gè)事情要跟財(cái)政政策結(jié)合起來看。傳統(tǒng)基建跟地方政府財(cái)政有關(guān)，目前大多數(shù)城市，特別是中西部、中小城市的基礎(chǔ)設(shè)施利用率很低，再建肯定會(huì)形成很多壞賬，不適合再加大投入。大城市、核心都市圈的內(nèi)部道路、交通、網(wǎng)管可以改進(jìn)，但速度又沒那么快。比如北京想新建地鐵需要規(guī)劃、拆遷等各種工作。其他大城市的內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同樣如此，不容易快。所以傳統(tǒng)基建還有空間，但速度受制約。

　　新基建是傳統(tǒng)“鐵公基”加上5G、超高壓、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、充電站等，以新技術(shù)或數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施為特征。但如果技術(shù)不成熟，新基建的推進(jìn)沒法太快，強(qiáng)推會(huì)有副作用。這幾年一直鼓勵(lì)發(fā)展高端制造、現(xiàn)代智能制造，都是長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，想在一兩年內(nèi)就對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有效果很難，而且硬推下去的副作用更大，萬一技術(shù)方向有變，將帶來驚人的浪費(fèi)。所以新基建的政策空間也不大。

　　理想的政策是短期能見效，長(zhǎng)期也很有用

　　有沒有政策既能救急，又有長(zhǎng)期戰(zhàn)略價(jià)值？我們不妨設(shè)想這一類政策的特征，我認(rèn)為要同時(shí)滿足三個(gè)條件：

　　第一，能短期內(nèi)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，即政策力度必須足夠大，能夠把今年的短期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。第二，不能有太大副作用，同時(shí)還能夠夯實(shí)中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)，或者孕育中長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力。第三，有助于改善社會(huì)長(zhǎng)期綜合治理。

　　基于此，我提出了一項(xiàng)探索性建議，即大規(guī)模建設(shè)安居房，啟動(dòng)“二次房改”，我認(rèn)為它能同時(shí)滿足這三個(gè)要求：

　　第一，短期內(nèi)能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇。安居房建設(shè)政策的構(gòu)想，是全年建設(shè)1000萬套安居房，主要面向外來新市民，即農(nóng)民工和其他流動(dòng)人口，考慮到他們的購買實(shí)力，安居房套均50平米，按每套總投資100萬元算，年投資就是10萬億元，其中包含土地費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)。這么大規(guī)模的新增投資，不管是拆遷還是地方政府新增收入，特別是國(guó)債收入都會(huì)帶動(dòng)關(guān)聯(lián)投資。

　　安居房還能替代掉部分低質(zhì)的房地產(chǎn)，形成新增固定資本，大概是4-5萬億元規(guī)模。現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資規(guī)模是13萬億元，替代掉5萬億元的話，房地產(chǎn)投資領(lǐng)域還能凈增5萬億元，凈增率為30-40%，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)大概帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)3%，因此能解決短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇問題。

　　有人提出，每平米兩萬元的價(jià)格是不是太高？其實(shí)這只是一個(gè)簡(jiǎn)單匡算。安居房設(shè)計(jì)是建在核心城市和都市圈，土地費(fèi)用會(huì)比較高，每平米建設(shè)成本在4000元左右，另外是轉(zhuǎn)移支付部分，實(shí)際會(huì)有一些彈性。

　　第二，兼顧經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期增長(zhǎng)。假設(shè)未來十年都遵循理想政策，新增投資大概可以托住未來10年每年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)3%的下限。過去20年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有兩個(gè)基本推動(dòng)力，一是住房商品化改革，二是加入WTO。住房商品化改革其實(shí)是啟動(dòng)了內(nèi)需，國(guó)內(nèi)需求市場(chǎng)通過住房帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投資、家庭消費(fèi)；加入WTO的對(duì)外開放啟動(dòng)了外需。內(nèi)需和外需一起托住了中國(guó)過去20年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)在需要另外一次大動(dòng)作，同樣包含內(nèi)需和外需兩個(gè)方面。內(nèi)需就是“二次房改”，大規(guī)模建設(shè)安居房，帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；外需就是“二次開放”，對(duì)應(yīng)之前WTO帶來的“一次開放”。“一次開放”的實(shí)質(zhì)是把國(guó)內(nèi)的生產(chǎn)要素和國(guó)外已經(jīng)比較成熟的流動(dòng)性市場(chǎng)結(jié)合，是商品走出去。“二次開放”是針對(duì)國(guó)內(nèi)高端服務(wù)、智能制造、科技研發(fā)比較弱的實(shí)際，把國(guó)外的高端生產(chǎn)要素引進(jìn)來，促進(jìn)國(guó)內(nèi)高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。今年年初《外商投資法》生效，主要就是擴(kuò)大金融服務(wù)業(yè)的開放，引進(jìn)生產(chǎn)要素、生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)、服務(wù)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)國(guó)內(nèi)服務(wù)業(yè)以及高端制造發(fā)展。

　　“二次房改”和“二次開放”綜合，可以保證未來10-15年每年5%以上的高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，到2035年經(jīng)濟(jì)總量再翻一番，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化就有了保障。

　　第二，改善社會(huì)長(zhǎng)期綜合治理。現(xiàn)在的城鎮(zhèn)居民總量大概是6億，社會(huì)最基本的結(jié)構(gòu)特征就是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，二者的福利待遇、基本公共服務(wù)等方面存在各種不平等，上世紀(jì)八十年代至今一直沒有解決。假設(shè)未來十年都按照安居房政策來設(shè)計(jì)，將有1億套安居房，按照一套房對(duì)應(yīng)三口之家計(jì)算，就能容納3億新市民，再輔以基本公共服務(wù)，讓農(nóng)民工變成市民，社會(huì)治理就可以改善，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)基本可以打破。

　　農(nóng)民工轉(zhuǎn)市民的好處是公共服務(wù)給人帶來對(duì)城市和國(guó)家發(fā)展的認(rèn)同感，從而留在工作地點(diǎn)，并融入當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)生活。這樣一來，消費(fèi)和生活習(xí)慣都會(huì)改變。

　　這次國(guó)內(nèi)對(duì)抗疫情面臨一個(gè)很大的困難就是流動(dòng)人口，沒有流動(dòng)人口，很多工廠無法開工，同時(shí)，人口流動(dòng)也加重了疫情。因此，政策要逐步將人口穩(wěn)定下來，否則，人口總是被迫大規(guī)模流動(dòng)，還會(huì)造成社會(huì)績(jī)效降低，跑來跑去浪費(fèi)時(shí)間和資源，也不利于情感穩(wěn)定，落后地區(qū)的很多基礎(chǔ)設(shè)施長(zhǎng)時(shí)間閑置等等，同時(shí)，中心城市和都市圈的基礎(chǔ)設(shè)施又很緊張。如果能讓流動(dòng)人口在大城市定居，基礎(chǔ)設(shè)施的投資效率會(huì)高很多，社會(huì)管理成本也會(huì)低很多。而且，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)不打破，大規(guī)模春運(yùn)，人在城里家在村里，社會(huì)治理現(xiàn)代化基本上就是一句空話。

　　“二次房改”的內(nèi)涵和機(jī)制

　　之所以稱安居房建設(shè)為“二次房改”，是因?yàn)樗皇呛?jiǎn)單的建房子居住，本質(zhì)上是引導(dǎo)3億農(nóng)民工市民化，屬于社會(huì)的綜合變化，需要與很多機(jī)制設(shè)計(jì)、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、政策激勵(lì)相容。與“一次房改”相比，二者有相同也有不同。

　　1998年“一次房改”是住房商品化改革，主要針對(duì)城鎮(zhèn)職工、老市民；“二次房改”是針對(duì)以農(nóng)民工為主體的新市民，把農(nóng)民工群體市民化。現(xiàn)在的農(nóng)民工總量是2億左右，如果算上他們的小孩和未來進(jìn)城的農(nóng)民工，大概會(huì)有3-4億人。“二次房改”做得好的話，也能容納5-6億新市民，和“一次房改”5億人的規(guī)模差不多。

　　“二次房改”如果能夠完成，現(xiàn)在6億市民未來大概增加到10億左右，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)基本打破，中國(guó)基本結(jié)束農(nóng)業(yè)社會(huì)結(jié)構(gòu)，進(jìn)入工業(yè)社會(huì)、城市社會(huì)。從這個(gè)角度也可以說，沒有“二次房改”，沒有大規(guī)模的農(nóng)民工市民化，我們將始終是一個(gè)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的社會(huì)。二元結(jié)構(gòu)體系下社會(huì)的運(yùn)營(yíng)成本很高，中國(guó)發(fā)展想再上一個(gè)新臺(tái)階很艱難。現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)發(fā)展的短板，大家有一個(gè)高度共識(shí)，就是現(xiàn)代服務(wù)和高端制造，即高級(jí)工業(yè)。以前是初級(jí)、中級(jí)的工業(yè)化，現(xiàn)在要升到高級(jí)的工業(yè)化，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段匹配。

　　“一次房改”的經(jīng)濟(jì)背景是中國(guó)初級(jí)工業(yè)化，發(fā)展的是初級(jí)和中級(jí)制造業(yè)，載體是城鎮(zhèn)與工廠的結(jié)合。很多中小城市只要有工業(yè)園區(qū)、大工廠就可以城鎮(zhèn)化，既能吸引就業(yè)還能創(chuàng)造稅收。

　　“二次房改”的經(jīng)濟(jì)背景是發(fā)展高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，核心載體是都市圈，中小城市的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)越來越弱。也可以說，房改和城市化進(jìn)程一樣，也分為兩個(gè)階段，“一次房改”是城鎮(zhèn)化，“二次房改”是都市化，前者是城市化的初級(jí)階段，后者是城市化的高級(jí)階段。

　　上述建議和想法還不是很全面，還有很多細(xì)節(jié)需要補(bǔ)充。下面我補(bǔ)充三個(gè)細(xì)節(jié)內(nèi)容，即“二次房改”的方向、思路和抓手。

　　第一，“二次房改”的方向不是簡(jiǎn)單解決住房問題，而是引導(dǎo)農(nóng)民工市民化，消解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，通過建安居房讓這些以農(nóng)民工為主體的流動(dòng)人口在就業(yè)地安居樂業(yè)，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定繁榮和人力資本提升，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)造潛力。安居房政策不僅僅是房子，還包含著社會(huì)綜合治理目標(biāo)。

　　第二，“二次房改”落地的基本思路，是政府定思路，市場(chǎng)為主體，即政府保證方向正確，市場(chǎng)保證任務(wù)實(shí)現(xiàn)。政策部門要主導(dǎo)但不包辦，主要還是讓市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用。

　　第三，政策抓手是安居房要大規(guī)模建在中心城市和都市圈。這里有三個(gè)關(guān)鍵詞，中心城市、都市圈、大規(guī)模。從全球范圍內(nèi)看，未來的基本趨勢(shì)是人口大規(guī)模往中心城市和都市圈聚集，很多中小城市的人口慢慢不再增加，有的甚至萎縮。安居房的地理位置安排，要和人口流動(dòng)方向一致。

　　安居房政策和“房住不炒”政策基調(diào)也高度一致。“房住不炒”不是不讓人買，而是不讓人為賣而買。安居房主要是針對(duì)中低收入流動(dòng)人口，把他們轉(zhuǎn)化為新市民，并主要以在就業(yè)地交社保作為指標(biāo)來分配購房名額，不是投資炒作，而是滿足流動(dòng)人口的居住需求并配備基本公共服務(wù)。建大量安居房也是“房住不炒”的一個(gè)保障，相當(dāng)于把供給增加，炒作自然就沒有空間。

　　2019年8月26日中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第五次會(huì)議就明確指出，發(fā)揮中心城市和都市圈的經(jīng)濟(jì)和人口承載力優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮其他區(qū)域保障糧食安全、環(huán)境安全和邊疆安全的功能，這既表明區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展不是各個(gè)地方都一樣，而要發(fā)揮各地比較優(yōu)勢(shì)，也高度認(rèn)可了大城市都市圈在經(jīng)濟(jì)承載方面的主要功能，安居房建設(shè)的區(qū)位選擇與這項(xiàng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的政策思路也一致。

　　細(xì)節(jié)補(bǔ)充

　　要進(jìn)一步討論安居房建設(shè)，還有很多細(xì)節(jié)問題非常重要，要不然政策很容易走形。

　　1．獲取資格：安居房將面向所有無房的中低收入流動(dòng)人口，按照單一標(biāo)準(zhǔn)來分配名額，單純以在就業(yè)地繳納社保年限來算積分，不附加戶籍、學(xué)位等標(biāo)準(zhǔn)。只要在這個(gè)城市就業(yè)但是沒有住房，就有資格購房。當(dāng)?shù)貞艏丝谌绻麤]有房子，也具備安居房購買資格。安居房政策本來就有社會(huì)轉(zhuǎn)移支付性質(zhì)，以就業(yè)為指標(biāo)，目的是解決流動(dòng)人口，特別是給中低收入流動(dòng)人口的住房問題。

　　2．戶型設(shè)計(jì)：主要面向中低收入群體，所以安居房是小戶型，40-60平米。戶型一定不要太大，70平以上就變成商品房了。這里面還有一個(gè)考慮，是和現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策兼容，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控還實(shí)行限購限貸，因此中高收入人口就不會(huì)買安居房，因?yàn)檎加觅彿棵~。加上其他復(fù)雜的政策設(shè)計(jì)，最終希望安居房和商品房?jī)蓚€(gè)住房市場(chǎng)互補(bǔ)，共同構(gòu)成一個(gè)完整的住房市場(chǎng)。

　　3．房屋銷售：即租售模式的選擇問題。租賃模式下管理和運(yùn)行成本很高，還有資金回籠問題，不容易形成資金的閉環(huán)，從商業(yè)角度來說，效率會(huì)比較低。按商品房模式走，好處是資金可以回籠，開發(fā)商可以持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。所以，安居房按商品房銷售，而不是租賃房。

　　4．購房方式：不能完全是福利，否則經(jīng)濟(jì)難以負(fù)載。商業(yè)也要有可持續(xù)性，所以必有首付，而且不能太低，要保證是有一定支付能力的人來買，這樣對(duì)商業(yè)銀行業(yè)而言才安全。利率可以適當(dāng)優(yōu)惠，但也不能太多，比如適用公積金貸款利率，對(duì)低收入的人口可有一定的補(bǔ)充。總之兼顧商業(yè)可持續(xù)、商業(yè)安全，保證政策可持續(xù)。

　　5．城市選擇：一定要在中心城市和都市圈，不能選小城市。由于人口流出，小城市建了房子也沒人買，對(duì)社會(huì)是巨大的浪費(fèi)。要按人口流動(dòng)方向和人口數(shù)量來選擇城市，并且合理調(diào)配安居房名額。

　　6．區(qū)位選擇：最好是近郊，一定要防止把房子建在遠(yuǎn)郊區(qū)。遠(yuǎn)郊通勤成本、基礎(chǔ)設(shè)施配套都非常貴，是新的巨大浪費(fèi)。

　　7．土地來源：現(xiàn)在大城市內(nèi)部有很多低效工程用地，還有一些科研用地存在管理不規(guī)范問題，拿出一小部分就足夠建安居房。城市內(nèi)部土地的數(shù)量從來都不是問題，問題是怎樣把賬算清楚，使用更高效。還可以通過中央發(fā)特別國(guó)債的方式來補(bǔ)充土地出讓金，使地方政府更有積極性。比如建安居房，短期內(nèi)的土地出讓金需要中央和地方共同承擔(dān)。農(nóng)民工的市民化會(huì)給城市帶來新的經(jīng)濟(jì)增量，包括稅收和社會(huì)效益，足夠覆蓋地方政府的短期損失。

　　8．開發(fā)建設(shè)：主張商業(yè)化運(yùn)作。政府管土地供應(yīng)、監(jiān)管質(zhì)量和各種配套，實(shí)際開發(fā)還是要商業(yè)化運(yùn)作，要符合各方利益，各方都要激勵(lì)兼容。目前來看，政策的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)至少面臨流動(dòng)人口、商業(yè)銀行、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商四方的利益，協(xié)調(diào)好各方才能做成。

　　9．社保跟人走：二次房改是農(nóng)民工等流動(dòng)人口市民化，基本原則是社保跟人走，賬戶上的資金余額都要統(tǒng)一劃撥和管理，這樣城鄉(xiāng)二元體制才能打破。可以采取漸進(jìn)改革的思路，就是“有檔次之差，無身份之別”，身份要先給，保障的水平可以慢慢統(tǒng)一。

　　10．公共服務(wù)配套：同樣要“有檔次之差，無身份之別”，即基本公共服務(wù)要滿足，但社會(huì)保障水平可以通過城市化形成的經(jīng)濟(jì)增量慢慢補(bǔ)齊。比如農(nóng)民工子女入學(xué)、醫(yī)療資源供給等問題，要提高公共服務(wù)的可得性。

　　總的來說，面對(duì)疫情這樣重大的公共衛(wèi)生事件，提出以上想法，肯定還有無數(shù)細(xì)節(jié)問題和復(fù)雜的機(jī)制設(shè)計(jì)需要大家進(jìn)一步討論。如果最終能形成一個(gè)可落地的方案，不僅對(duì)疫情后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有幫助，對(duì)中國(guó)的城市化深入發(fā)展和現(xiàn)代社會(huì)建設(shè)都有戰(zhàn)略意義。

　　(本文作者介紹：北大國(guó)發(fā)院金融學(xué)教授)