文/新浪財經意見領袖專欄作家 李庚南

　　目前各級政府部門圍繞防控疫情出臺的政策，除了對防疫重要應急物資生產、受疫情影響的社會民生領域的保障措施外，針對企業的各項政策，更多地凸顯了對企業短期流動性風險及復工復產的重視，核心則是保就業、穩增長和防風險。

　　樓市是敏感的，敏感如枝頭的樹葉，每一陣風過，都有它的聲音。但凡央行降息、降準，或者通過各種貨幣工具向市場釋放流動性，市場都會習慣性地、眼光齊刷刷投向房地產。似乎每一次市場流動性的釋放，都直接利好樓市，但最后又似乎都沒它啥事。這或是持續調控下樓市的常態。

　　然而，從天而降的新冠病毒疫情打破了既有的節奏與格局，讓市場在非常時期看見了樓市新的玄機。調控趨向放松，還是將一如既往？這無疑牽動著樓市的神經。

　　2月21日，央行在2020年金融市場工作電視電話會議上，再次強調“保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續‘因城施策’落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行?！边@與此前財政部、統計局、央行等多部門關于“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的密集發聲形成了強烈呼應，表明了宏觀決策層在房地產調控方面高度一致、一以貫之的態度。而就在此前數日，全國已有23個省、市先后出臺了房地產“定向放松”政策，內容涉及土地出讓、預售條件、開竣工、公積金及地產融資等。

　　可見，宏觀決策層密集重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，既表明了保持房地產金融政策連續性、穩定樓市預期的決心，也是對當前市場異動的關注與回應。

　　如何看待各地出臺的房地產“定向放松”政策？這些政策會否形成同頻共振？

　　顯然，這些政策的出臺是在“一城一策”框架下，地方政府因應疫情對房地產的沖擊、防范房地產企業流動性困境、助力房地產企業渡過難關的非常時期的非常之策。

　　總體看，目前地方政府針對房地產開發企業出臺的相關扶持政策應該是有限的“松綁”，主要針對受疫情影響不能正常開工、銷售、拿地等房地產企業，旨在防止房地產行業自身運行困境疊加疫情沖擊后的“失血”風險。由于這些政策僅涉及供給端，因此不會對房地產市場供需形成明顯擾動，不會動搖“房住不炒”的定位，不代表調控的真正放松，更不會損害房地產調控的長期導向。而且，這些政策與中央“統籌做好疫情防控和經濟社會發展工作”的導向是并行不悖的，也是推動國家層面的各項政策落地的具體舉措。

　　值得關注的是，對于各地出現的房地產“定向放松”趨向，一種很草根的情緒是，房地產會不會搭政策“便車”？好處會不會又流向房地產？這種情緒無形中對各部門出臺穩經濟、化解企業風險等政策形成一定擾動，使其投鼠忌器，擔心觸碰“房住不炒”的底線。這無疑不利于控疫情與穩經濟兩大戰役的整體推進。這方面，我認為有一些認識上的誤區需要澄清。 

　　其一：房地產企業也是企業

　　目前各級政府部門圍繞防控疫情出臺的政策，除了對防疫重要應急物資生產、受疫情影響的社會民生領域的保障措施外，針對企業的各項政策，更多地凸顯了對企業短期流動性風險及復工復產的重視，核心則是保就業、穩增長和防風險。

　　從邏輯上，房地產業自然也在政策救助扶持之列。疫情之下，房地產業作為全產業鏈的核心一環，自然也面臨與其他企業同樣的沖擊，從建筑施工到商品房銷售，到房屋中介、租賃等與房地產相關的領域、環節無不深受其影響，資金回籠受阻，資金壓力凸顯，行業潛在風險正逐漸顯現。作為平等的納稅企業，房企同樣需要非常時期的政策扶持，需要政府幫助其企渡過難關。除了有明確適用對象的、專項性扶持政策外，在一般性、普適性的融資、稅費減免等方面，應讓房企在依法合規基礎上享受與其他企業相同的待遇。

　　其二：穩房地產≠放松調控

　　保持房地產行業“三穩”本就是房地產行業調控的長效機制。而2019年以來的運行情況表明，穩房地產的壓力正在增大：房地產投資增速總體呈減緩態勢，新開工面積增速同比回落8.7個百分點，土地購置面積同比下降11.4%，商品房銷售面積同比負增長0.1%；房價總體已步入下行通道，同時住宅庫存整體上升，樓市呈現“供大于求”的態勢。

　　尤為凸顯的是，房地產企業特別是中小房企本資金鏈風險逐漸顯露，受疫情影響，房企短期銷售、施工等環節瞬間“休克”，難以通過銷售維持現金流，勢必以更高成本發債償還債務，導致債務風險增大。wind數據顯示，2020年國內房企將進入償債高峰期，包括海外債券在內的債券償還總規模高達7493.9億元。

　　而房企債務風險的另一端是金融風險。目前，房地產行業貸款占全部貸款近1/3，尚不包括大量以房地產為抵押物的貸款（住房按揭貸款除外）。房地產企業的流動性風險將直接威脅銀行體系信貸資產的安全，或誘發系統性風險?？梢姡咔橹?，穩房地產已成為一個不能回避的問題。

　　需清楚，穩房地產與保持房地產調控政策的持續性并不矛盾。我們不能把合理支持房地產業平穩發展的政策視為對房地產調控的放松，——這是在遵循“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”原則下，應對疫情，穩定經濟、促進就業、保障民生的相機抉擇政策手段。

　　其三：發展房地產≠以房地產刺激經濟

　　房地產行業對整體經濟的意義是毋庸置疑的。無論是保就業還是穩增長，就單個行業而言，房地產業都具有舉足輕重的作用。在就業方面，按2018年末的數據，僅非私營單位的房地產企業就業人數就達466萬人，與房地產業密切相關的建筑業更是達2710萬人；在穩增長方面，2019年廣義房地產對GDP的貢獻率達14.66%，房地產投資對全社會固定資產投資的貢獻率達42.2%。實際上，在對經濟增長的貢獻中，房地產業通過拉動上下游其他產業投資、居民消費等對經濟增長的貢獻甚至遠大于其自身對經濟增長的貢獻。可以說，房地產業在拉動經濟發展中發揮了拉動投資、消費的雙重功能。

　　但是，房地產業對整體經濟增長的推動是一回事，以房地產刺激經濟又是另外一回事。不能以客觀結果來推斷發展房地產的目的。關鍵是，既然我們在導向上明確了“不把房地產作為刺激短期經濟的工具”，那么在實操中就應努力配合這種導向，淡化房地產的特殊角色，還房地產以本來面目，真正把房地產視同其他行業同等對待，逐步消除房地產與其他行業的差異化。要按照房地產市場運行的規律和周期性特點，適時適度進行調控；而不是把房地產業作為宏觀調控的工具。否則我們或要陷入一種可怕的重復。

　　我們需要做的是，一方面通過推動產業結構的調整，逐步降低經濟對房地產的依賴性，另一方面通過財政體制的改革逐步降低地方政府對土地財政的依賴性。這就需要我們理性研判穩房地產業與穩經濟的關系，既保持定力，又不因噎廢食。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)