文/新浪財經意見領袖專欄作家 夏磊

　2020年全國商品房銷售總量平穩回落、區域分化加大。

　　2019年1-11月全國商品房銷售面積14.9億平，同比小幅增長0.2%，房地產市場總體保持平穩運行，基本實現了“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標。當前市場平穩格局來之不易，對于明年房地產政策怎么看？房地產市場怎么走？我們對2020年房地產政策和銷售進行展望。

　　2019年中央經濟工作會議再次強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展”。房地產政策新思路愈加清晰。

　　一是全面落實長效管理調控機制穩定房地產市場，因城施策調控長期實施，為住房制度改革創造平穩的行業環境。二是推進住房制度改革，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，使住房制度建設專注解決居民住房問題，從根本上解決當前我國住房市場面臨的困境；同時鑄牢房地產和實體經濟的防火墻，“引導資金投向供需共同受益、具有乘數效應的先進制造、民生建設、基礎設施短板等領域”。

　　2020年是長效管理調控機制全面落實的一年。“穩地價、穩房價、穩預期”仍是政策核心目標，靈活性體現在各地堅持“房住不炒”基礎上，根據房地產市場的不同情況因城施策。

　　過去3年，“穩”主要是防范房價地價大幅上升；當前全國房地產市場總體平穩，但部分地區市場下行壓力較大，2020年的“穩”將主要是防止市場大幅下行對經濟增長和地方財政收入造成沖擊。一是穩增長需要房地產平穩運行；我們測算，2018年房地產及上下游行業增加值占GDP23.1%，對GDP增長貢獻率高達29.4%。二是穩財政需要房地產稅收和土地出讓收入穩定。2018年，地方本級財政收入中土地出讓金和房地產相關稅收分別為6.5、2.5萬億，總計占比高達52.6%。

　　以因城施策為核心的長效管理調控機制進入全面落實階段，中央和地方的互動關系更明晰。中央在長效管理調控機制下不再是調控主體，主要通過完善市場監測預警和考核評價機制，加強對地方政府的目標管理。地方將有更大的決策主動權和更豐富的工具箱，政策精準性、針對性和靈活性進一步提升。

　　在保持市場穩定的前提下，地方可從三個層次對政策進行適度調整。一是適當修正前期收得過緊、當下不合時宜的應急性調控措施。二是出臺針對外來就業人口，定向人才新政等支持新市民居住性需求的政策。三是針對支持本地居民自住需求，出臺公積金貸款和商業個貸調整、稅費減免等支持政策。

　　2020年全國商品房銷售總量平穩回落、區域分化加大。

　　預計2020年全國商品房銷售面積同比-4.3%，增速降低4.7個百分點；銷售金額同比0.3%，增速降低7.1個百分點。三個因素決定銷售面積減少。第一，在“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的政策基調下，房價上漲預期下降，市場觀望情緒上升。第二，今年以來棚改貨幣化安置減少，2019年前11月棚改開工315萬套，僅為2018年的51%。由于從棚改貨幣補償到購房存在時滯，預計棚改退潮對銷售的影響將在2020年集中顯現。第三，隨著房地產長效管理調控機制全面落實，投資需求退潮，銷售回歸居民自住需求中樞；我們測算，全國住房自住需求從2019年開始平穩回落，2020年同比減少4.9%。同時，仍有兩個因素支撐銷售面積不會大幅下滑。一是因城施策下，將有更多房價平穩、經濟增長和財政壓力較大的城市適度調整調控政策；二是為加速回籠資金，疊加市場降溫預期，房企將繼續加大力度推盤和促銷。銷售金額維持平穩但增速回落，主要因為銷售量小幅減少，疊加房企折扣促銷、市場平穩回落下平均售價增速進一步趨穩。

　　分城市看，區域分化加大。一二線城市較為平穩，銷售面積和銷售金額均維持正增長；三四線城市銷售面積和金額小幅負增長。

　　一線城市銷售面積占比3.4%、同增9.5%；銷售金額占比12.9%、同增20.7%。銷售面積增速回升，主要受益于前期基數低、限價等部分過度嚴厲的政策調整、市場企穩下剛需入場支撐改善需求住房置換、限競房持續入市等。銷售金額增長但增速放緩，主要因為保障房限競房拉低成交均價、部分房企折扣促銷。

　　二線城市銷售面積占比33.2%、同增1.1%，；銷售金額占比41.3%、同增2.3%。銷售面積增速企穩回升，主要受益于持續吸引人口流入、戶籍制度改革和人才新政幫助新市民置業、部分城市政策調整、低庫存下房企加大力度補庫存并折扣促銷的效果較好等，但受市場預期平穩、前期獲利二手房入市、新房二手房價格倒掛減少影響，升幅有限。銷售金額增長但增速回落，主要在于弱二線市場明顯降溫，疊加房企折扣促銷下銷售均價增速回落。

　　三四線城市銷售面積占比63.4%、同減7.5%；銷售金額占比48.8%、同減5.7%。銷售面積下降，主要在于2019創歷史新高、棚改貨幣化安置大幅減少影響顯現、需求短期內集中釋放后疲軟、市場降溫向低能級城市持續傳導；但受益于房企折扣促銷、更多城市調整調控，銷售不會斷崖式下跌。銷售金額下降，主要由于銷售面積回落、熱銷城市進一步減少以及房企折扣促銷下銷售均價增速回落。

　　(本文作者介紹：恒大研究院常務副院長兼首席房地產研究員。)