文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖專(zhuān)欄機(jī)構(gòu) 蒙格斯智庫(kù)

　　作為買(mǎi)房者，最重要的一點(diǎn)就是時(shí)刻關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化和國(guó)家的宏觀政策調(diào)控。

　　導(dǎo) 言

　　最近，最受關(guān)注的一件大事莫過(guò)于央行施行LPR利率“雙降”，它可關(guān)乎買(mǎi)房這樣的民生大計(jì)，其影響你不可不知。

　　LPR利率“雙降”引關(guān)注

　　近日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2019年11月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：

　　1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%，相比上個(gè)月雙雙下降5個(gè)基點(diǎn)。

　　這是LPR利率登場(chǎng)以來(lái)，第一次出現(xiàn)實(shí)體利率和樓市利率雙雙下降。其中，1年期LPR利率，是實(shí)體企業(yè)參考基準(zhǔn)。5年期LPR利率，是房貸的主要參考基準(zhǔn)，各地在此基準(zhǔn)上進(jìn)行加點(diǎn)，從而決定最終的實(shí)際房貸利率。

　　而1年期LPR利率，其實(shí)不是第一次下調(diào)，一直都在預(yù)期之內(nèi)。但是5年期LPR利率，因?yàn)槭玛P(guān)房貸利率，首次出現(xiàn)下調(diào)，影響到底有多大？

　　LPR溯源

　　1、什么是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）？

　　LPR是由各報(bào)價(jià)行根據(jù)本行對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，以公開(kāi)市場(chǎng)操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心（CFETS）計(jì)算得出并公布的基礎(chǔ)性的貸款參考利率，是銀行貸款利率定價(jià)的主要參考基準(zhǔn)。

　　2、新LPR有哪些關(guān)鍵變化？

　　主要有五方面：一是以公開(kāi)市場(chǎng)利率（MLF）為基礎(chǔ)報(bào)價(jià)生成，二是增加5年期品種，三是報(bào)價(jià)行范圍擴(kuò)大，四是報(bào)價(jià)頻率由每日改為每月20日，五是計(jì)算方法由加權(quán)平均改為算術(shù)平均（這使小行的報(bào)價(jià)權(quán)重和工商銀行等大行的報(bào)價(jià)權(quán)重一樣）。

　　3、個(gè)人住房貸款從何時(shí)開(kāi)始參考LPR定價(jià)？

　　從2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，因?yàn)榉抠J期限較長(zhǎng)，所以參考的是5年期以上LPR利率。2019年10月8日前，已簽訂合同但未發(fā)放的個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

　　房貸利率下降，對(duì)樓市是大利好嗎？

　　今年10月8日起，中國(guó)開(kāi)始執(zhí)行全新的房貸利率，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率“換錨”，從“政策利率上浮”轉(zhuǎn)向“5年期LPR+當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限+銀行浮動(dòng)加點(diǎn)”的模式。

　　此次LPR降低5個(gè)基點(diǎn)，這對(duì)于樓市并沒(méi)有什么特殊意義。眾所周知，標(biāo)準(zhǔn)降息一般是25個(gè)基點(diǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)今年進(jìn)行的三波降息一共下降了75個(gè)基點(diǎn)，而在2015年的全面降息中基本也是25個(gè)基點(diǎn)起步。所以降低5個(gè)基點(diǎn)的幅度也不足以導(dǎo)致市場(chǎng)大幅升溫，其主要傳遞了維穩(wěn)的信號(hào)。

　　從全國(guó)整體來(lái)看：

　　首先是2019年，中國(guó)的樓市無(wú)論從銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售金額來(lái)看，都創(chuàng)了歷史新高，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)根本就沒(méi)有任何衰退的跡象；其次，如果調(diào)控政策不放松，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有足夠的韌性，不會(huì)走向衰退。

　　對(duì)樓市而言，當(dāng)前房地產(chǎn)商的融資壓力較大，融資成本較高，因此，很多房企為回籠資金加快銷(xiāo)售回款，紛紛降價(jià)或者打折促銷(xiāo)。但從環(huán)比來(lái)看，新房?jī)r(jià)格仍在上漲，只是漲幅較慢。數(shù)據(jù)顯示，4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅分別回落0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　成交量方面，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量依然慣性沖高，今年1-10月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積超過(guò)13.3億平方米，同比增速今年以來(lái)首次轉(zhuǎn)正。前三季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為11.15萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.1%，增速較上半年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　雖然這次LPR下調(diào)對(duì)于整體樓市的影響不大，但是調(diào)控正式從“遏制大漲”步入“防范大跌”的新階段。

　　因?yàn)橹袊?guó)樓市是典型的政策市。在政策市面前，房地產(chǎn)從來(lái)不具備獨(dú)立性，服務(wù)經(jīng)濟(jì)才是其存在的最大理由。樓市調(diào)控是松是緊，是寬是收，都要隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)而變動(dòng)。

　　所以作為買(mǎi)房者，最重要的一點(diǎn)就是時(shí)刻關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化和國(guó)家的宏觀政策調(diào)控。

　　從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面看，當(dāng)下，無(wú)論是剛需買(mǎi)房還是投資買(mǎi)房，都應(yīng)該保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。今年國(guó)際形勢(shì)風(fēng)云詭譎，中美關(guān)系、英國(guó)脫歐等，牽一發(fā)而動(dòng)全身。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析變得越發(fā)復(fù)雜，所以對(duì)于廣大投資者來(lái)說(shuō)，理性地決策就至關(guān)重要。

　　(本文作者介紹：國(guó)內(nèi)首家中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)研究和風(fēng)險(xiǎn)研究的獨(dú)立智庫(kù)機(jī)構(gòu)，對(duì)經(jīng)濟(jì)、金融、法律、風(fēng)險(xiǎn)等領(lǐng)域開(kāi)展量化模型研究)