文/意見領(lǐng)袖專欄作家 朱振鑫 楊芹芹 李暢 

　　一個又一個的案例表明，不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)商會利用各種手段對投資者進行“二次消費”，嚴(yán)重損害了投資者的利益。近期在北京引發(fā)軒然大波的融創(chuàng)變更土地性質(zhì)事件只是眾多“坑”里的一種，今天這篇報告我們就來對買房中的“坑”進行一次系統(tǒng)分析。

　　1 神奇的操作：融創(chuàng)神操作讓商業(yè)秒變住宅，承諾的配套無法兌現(xiàn)

　　《人民的名義》中有一個案子，高小琴通過變更土地性質(zhì)，讓4萬元/畝的500畝工業(yè)用地搖身一變成為價值60萬/畝的商業(yè)用地，后來又以土地為抵押從銀行貸款5000萬，打造出價值10億的山水莊園。看上去很簡單的一紙土地批文，背后卻創(chuàng)造了數(shù)以億計的財富。

　　藝術(shù)源于生活，近期的房地產(chǎn)市場就發(fā)生了一個有點類似的案例。孫宏斌的融創(chuàng)今年初接盤了北京泛海國際項目1號地塊，這是北京東四環(huán)的一個明星項目，距離孫宏斌上次接盤的樂視僅相隔一公里。孫宏斌接盤之前，這個項目原本是商業(yè)綜合體，建筑面積44.6萬平，其中35萬平是用于商業(yè)、辦公及配套建設(shè)，住宅僅有9.5萬平。但融創(chuàng)接盤之后一通“神操作”，成功將商業(yè)用地變?yōu)樽≌玫兀瓷先タ偨ㄖ娣e減少了8萬平，但實際上住宅面積增加了17萬平。按照目前泛海國際10萬+的二手住宅單價計算，這一增一減帶來的新增價值不容小視，有測算稱超過200億新增貨值，實際增值可能沒有這么大，但也絕對遠高于融創(chuàng)官方回應(yīng)的“50萬”。

　　幾家歡喜幾家愁，當(dāng)開發(fā)商歡呼雀躍的時候，投資者的權(quán)益卻被無情的侵占了。價值不是憑空增加的，增量的住宅面積來自于商業(yè)用地減少的25萬平，而且原先規(guī)劃的66萬平米綜合體商業(yè)用地直接變成了6棟高層住宅和2棟寫字樓，不僅之前承諾的為業(yè)主生活提供便利的服務(wù)配套設(shè)施大幅減少，而且現(xiàn)有住宅的容積率、樓間距、綠化率、通風(fēng)、采光、日照、往來通行等都可能受到影響，泛海國際的業(yè)主將成為最大的“受害方”，也難怪這個一向溫和的高檔社區(qū)竟然都拉起橫幅抗議。

　　圖表1：泛海國際業(yè)主抗議“商業(yè)變住宅”“反對改規(guī)劃”

　　那么問題來了，融創(chuàng)項目更改規(guī)劃真的合理嗎？業(yè)主需要為此買單嗎？核心其實要回答以下幾個問題：

　　問題1：更改土地性質(zhì)合法嗎？

　　合法，但操作難度極大。

　　我國土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地三大類。建設(shè)用地又包括工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等，三者的價格差異較大，依次遞增，所以變更土地用途是實現(xiàn)財富增值的“捷徑”，但又會帶來一系列重大影響。因此，我國實行嚴(yán)格的土地用途管制制度，土地用途一旦確定，一般不得改變。如果確實要更改，需要按照《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條的規(guī)定，改變土地用途需要經(jīng)過出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂變更協(xié)議或重簽出讓合同，調(diào)整土地出讓金。

　　具體的流程是申請人向規(guī)劃部門提出變更申請——規(guī)劃部門審批、國土部門征詢意見——規(guī)劃管理委員會審核——國土部門核定費用——簽訂變更合同，報批變更后的土地使用性質(zhì)。土地用途變更要求更改后的土地使用符合城市發(fā)展總體規(guī)劃，流程較為復(fù)雜，且規(guī)委會級別較高，加上商業(yè)用地和住宅用地的土地使用權(quán)最高年限不同，前者是40年，后者是70年，所以操作起來難度更大。

　　但實際上北京泛海國際項目1號地塊并不是第一次修改規(guī)劃，早在 2008年12月商業(yè)地產(chǎn)大熱之際就調(diào)整過一次，增加了商業(yè)辦公用地的建設(shè)面積，相應(yīng)減少了住宅用地建筑規(guī)模，這次只是反向操作，商業(yè)遇冷，調(diào)減了商業(yè)用地的規(guī)模。

　　問題2：北京“商改住”合法嗎？

　　政策支持的是“商改租”而非“商改住”。

　　從國家層面上看，2016年6月國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）第十二條規(guī)定：“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。”但需要明確的是，這一政策一直被過度解讀，在商業(yè)用房過剩、租賃住房不足的背景下，為了補充租賃住房的供應(yīng)，政策支持的只是“商改租”而非“商改住”，雖然租賃住房也有居住功能，但和商品住房存在很大的差異，租賃住房不可對外銷售，租賃期限不得超過二十年，超過部分無效，所以“以租代售”、將不可售變成可售都是不可行的。

　　尤其在2017年3月北京出臺了史上最嚴(yán)的“商改住”禁令《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，第一條就規(guī)定“商業(yè)、辦公類項目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽！鄙虡I(yè)用地性質(zhì)不得隨意變更。第八條進一步強調(diào)“開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實，規(guī)劃國土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對該企業(yè)在本市所有項目暫停授信。”明令禁止違規(guī)更改商業(yè)用地土地用途的行為，并會給予嚴(yán)厲的處罰。

　　當(dāng)年5月，北京珠江投資頂風(fēng)作案，將位于通州區(qū)馬駒橋附近的珠江四季悅城項目違規(guī)“商改住”并變相銷售，被北京市區(qū)兩級住建、規(guī)土、工商、銀監(jiān)等部門聯(lián)合約談，對開發(fā)商開發(fā)資質(zhì)進行降級并責(zé)令其限期整改，整改期間暫停網(wǎng)簽、暫停拿地資格、暫停銀行授信。

　　所以商業(yè)用地的性質(zhì)是可以調(diào)整的，但現(xiàn)行政策支持的僅是租賃住房，在一定年限內(nèi)不能出售，目前的公示對土地性質(zhì)的描述不是很全面，如果是改變?yōu)榭蓪ν怃N售的商品住宅，則需要給出一個合理的解釋。

　　問題3：調(diào)整規(guī)劃是否違反《購房合同》？

　　若有約定，但未遵守，已違反合同約定。

　　泛海世家300多住戶業(yè)主在《致北京市規(guī)劃和自然資源委員會的一封公開信》中稱：購房時簽訂的《購房合同》第9條約定“出賣人確需變更《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的買受人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)”。

　　如果上述情況屬實，那這次融創(chuàng)調(diào)整規(guī)劃、更改土地用途、公示征求意見的操作流程明顯與《購房合同》的約定不符，在公示前并沒有書面征求業(yè)主的意見，業(yè)主并不知情，在看到規(guī)劃局網(wǎng)站的公示后，“才在小區(qū)無人關(guān)注的工地出入口的一個門崗、被遮陽傘擋住的施工擋板、關(guān)閉的消防通道大門上，找到了規(guī)劃變更征求意見的公示”，知情權(quán)、參與權(quán)、表決權(quán)未能得到保障。

　　一旦公示后，如果采光、通風(fēng)、消防、防災(zāi)、管線埋設(shè)、視覺衛(wèi)生等基本要求滿足國家規(guī)范要求，通常規(guī)劃部門不會提出異議，而且公示的截至日期為6月8日，留給業(yè)主的反饋時間基本沒有了。

　　圖表2：公示張貼在泛海國際小區(qū)工地出入口的門崗

　　問題4： 城市別墅改建高層，需要征得鄰居同意嗎？

　　需要，保障不影響鄰居權(quán)益。

　　這次調(diào)整規(guī)劃的一個巨大變化是“泛海世家西府后的5棟城市別墅直接改成5棟11層高的公寓樓”，據(jù)悉，原本這五棟別墅已經(jīng)在2018年建成，價值30多億元，本來傳說將來入住的是柳傳志、馬云、史玉柱等泰山會的成員，但正在被悄悄拆除，周邊的泳池已經(jīng)被拆完了。

　　這五棟別墅和泛海世家是同一宗地，拆除后改建為高樓，勢必會破環(huán)原有的整體規(guī)劃，影響現(xiàn)有住宅的通風(fēng)、投資、采光、日照等，降低現(xiàn)有住戶的居住質(zhì)量。從現(xiàn)行法律來講，所有者可以自行拆除已建成的別墅，但如果是拆除后重建，就需要報規(guī)劃部門審批，并且不損害其他業(yè)主的利益。如果同一小區(qū)居民普遍反對，那規(guī)劃不可更改。

　　問題5：承諾的商業(yè)配套沒有實現(xiàn)是否合法？

　　合同有約定或者體現(xiàn)在宣傳物料中對購房者訂立合同產(chǎn)生重大影響視為違約。

　　按照原本的規(guī)劃，這一地塊是泛海國際社區(qū)的商業(yè)配套，變更土地性質(zhì)后，配套、商業(yè)及辦公用地建面由35萬減少至10萬，之前承諾的商業(yè)配套并沒有實現(xiàn)，使本就不夠完備的商業(yè)配套設(shè)施更加稀缺，進而影響周邊住戶的生活品質(zhì)。

　　對此，業(yè)主可以先看購房合同，如果里面有約定但沒有實現(xiàn)，業(yè)主有權(quán)利要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，并提供相應(yīng)的賠償。如果合同中沒有約定，但宣傳物料可以提供佐證，對購房者訂立合同產(chǎn)生重大影響的，也可視為違約。據(jù)悉之前泛海就將詳細規(guī)劃制作成宣傳片中向業(yè)主展示，對應(yīng)模型仍在泛海售樓處進行宣傳，更改規(guī)劃后嚴(yán)重不符，涉嫌虛假宣傳和違約，業(yè)主可以此反對開發(fā)商修改規(guī)劃或者索賠。

　　2 頻發(fā)的騙局：中國式購房的十大騙局全解密

　　融創(chuàng)事件絕不是個案。無論是高檔還是低檔社區(qū)，無論是不是知名開發(fā)商出品，房地產(chǎn)的侵權(quán)事件每天都在中國的房地產(chǎn)市場發(fā)生。投資者遭遇的侵權(quán)行為涉及到廣告宣傳、銷售環(huán)節(jié)、交付環(huán)節(jié)、配套變更等各個方面。不僅在購房前有可能掉進開發(fā)商的認購陷阱，在購房后，開發(fā)商的很多“臨時操作”也會讓購房者有苦難言。結(jié)合以往案例，我們梳理了目前最主要的十種房地產(chǎn)騙局：

　　騙局1：制造現(xiàn)場熱銷假象。在銷售現(xiàn)場，開發(fā)商為了營造銷售興旺的氣氛，經(jīng)常會在售樓中心的房源公示欄上打出“售完”的字樣，讓購房者覺得已經(jīng)沒有多少套房屋。故意制造緊張感，使購房者在沒有認真考慮的情況下就沖動的簽合同，交定金。更有甚者存在捂盤的行為，即開發(fā)商領(lǐng)到了預(yù)售許可證，卻沒有按照規(guī)定將所有房源一次性推售，而是根據(jù)銷售需要分層多次開盤，人為制造熱銷假象。據(jù)新聞報道，2017年南京的一處名為云樹公館的樓盤領(lǐng)取了2幢、3幢兩棟樓的預(yù)售證，上網(wǎng)房源總套數(shù)共1051套。然而開盤后云樹公館展廳現(xiàn)場并沒有所有房源的公示，公示房源的樓層也少了大半。銷售人員表示開盤當(dāng)天就賣出了400多套，然而開盤1000套賣出400套和開盤500套賣出400套顯然效果不同，如此一來也有助于開發(fā)商推出后續(xù)房源時順勢漲價。根據(jù)南京房管部門的相關(guān)規(guī)定，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證后的樓盤，必須在10天內(nèi)一次性公開銷售全部房源，分層賣房的這一行為已經(jīng)涉嫌嚴(yán)重違規(guī)。

　　騙局2：隨意虛構(gòu)贈送面積。贈送面積是許多開發(fā)商銷售時的宣傳點，“買一送一”“兩房變?nèi)俊笨此普T人，但實際上是否贈送、如何贈送，業(yè)主往往在購房后才發(fā)現(xiàn)是一個騙局。比如用層高來當(dāng)贈送面積，再比如“贈送面積”其實是屬于公共地方的，如果自己改造就屬于違建等等。一個案例是，2017年深圳海濱假日雅居業(yè)主將開發(fā)商起訴至法庭，說開發(fā)商宣稱該樓盤“贈送超大入戶花園，雙倍空間”。但在簽合同時，業(yè)主們被要求在3分鐘內(nèi)簽訂所有合同，并附加一份委托書，讓買房人委托一家叫“裕達”的公司填平贈送的天井面積。直到入住時買房人才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商當(dāng)初承諾贈送的面積并沒填平，就是從1樓通到19樓的天井，而且天井實質(zhì)上是開發(fā)商為了減少支出土地出讓金，隱瞞了有關(guān)部門，“偷來”的面積。

　　騙局3：開發(fā)商跑路，期房爛尾。開發(fā)商在建設(shè)過程中，如果出現(xiàn)資金鏈斷裂，無法繼續(xù)施工，甚至負責(zé)人跑路的情況，購房者可能面臨全部銷售款的損失，也要繼續(xù)承擔(dān)銀行貸款的還款責(zé)任。應(yīng)對這種情況，政府通常會介入與開發(fā)商和其他利益關(guān)聯(lián)方協(xié)調(diào)復(fù)工事宜，幫助企業(yè)清產(chǎn)核資、申請破產(chǎn)重組等等，但所需時間較長，不確定性大。2015年廣西南寧紅日山湖“維權(quán)門”事件中，該項目一期按照合同原定于2014年12月31日交房，然而到了交房日期后并未兌現(xiàn)，開發(fā)商一再延期交房，到最后直接宣布停工。據(jù)了解，農(nóng)業(yè)銀行于2013年批復(fù)同意投放6億元貸款用于紅日山湖項目建設(shè)，到2014年3月已累計發(fā)放貸款4.45億元。但后來農(nóng)行發(fā)現(xiàn)紅日公司大量挪用銷售貨款，多次責(zé)令其資金歸還，但公司一直不配合整改，且擅自到房管部門對農(nóng)行抵押物非法撤押，最后農(nóng)行暫停放貸，確認開發(fā)商資金鏈斷裂。購房者經(jīng)過3年艱難維權(quán)，直到2018年在南寧市委市政府的協(xié)調(diào)下開發(fā)商才分四次初步交付了所有住宅。還有一種情況是樓房主體已完成，爛尾部分并不多，業(yè)主在得到相關(guān)部門支持后選擇籌資自救。例如，昆明譽峰國際是盤龍區(qū)清泉村城中村改造項目，早在2014年9月項目主體結(jié)構(gòu)就已經(jīng)封頂斷水，只剩下一些收尾的工作，然而由于開發(fā)商資金斷裂，該項目于2014年10月停工。業(yè)主不得已只能展開籌款自救活動。2017年，政府出面組織的第一次自救由于種種原因失敗，2018年，業(yè)主開展第二次自救，共籌集8200萬自救款，2018年9月終于復(fù)工，直到今天，北部的商業(yè)部分毫無動工跡象，部分住宅項目仍在施工中。

　　騙局4：房屋質(zhì)量不過關(guān)。房屋質(zhì)量問題是大部分業(yè)主最關(guān)心的問題，然而在房屋質(zhì)量方面，即使是知名房企開發(fā)的樓盤，也不能完全避免出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，包括房屋結(jié)構(gòu)、內(nèi)部精裝修、公共區(qū)域的電梯、單元門、建標(biāo)、建材等等方面的質(zhì)量不合格或與廣告宣傳不符。例如，2017年8月，杭州富力十號院精裝修曝出嚴(yán)重質(zhì)量問題，遭遇大批業(yè)主維權(quán)。200多戶人家?guī)缀跫壹掖嬖谌瞬壬先サ匕蹇p隙就會冒灰的問題。更讓業(yè)主無法接受的是，陽臺欄桿連接方式竟然是用膠水，正常的陽臺欄桿應(yīng)該埋入墻體內(nèi)，或用鉚釘固定，用膠水連接存在巨大安全隱患。同時該項目還被曝存在滲水和發(fā)霉問題。同年9月，上海恒大佘山首府多名業(yè)主投訴，項目存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題。2017年6月交房后，小區(qū)有200多戶精裝房屋出現(xiàn)大面積霉變，有業(yè)主家里背景墻、踢腳線出現(xiàn)霉斑。2017年7月，杭州陽光城翡麗灣精裝修房交付，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻紙發(fā)霉、外墻開裂、地板泡水等一系列質(zhì)量問題，最令人難以接受的是屋內(nèi)門用紙板制成，柜子板材用草制成。起訴后才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商擅自更換裝修公司，2000元/㎡精裝房成本僅500元。

　　圖表3：用膠水連接的陽臺欄桿和用草制成的柜子

　　騙局5：“商改住”行為導(dǎo)致商業(yè)配套縮水，影響居住環(huán)境。一部分商業(yè)項目，處于城市核心地段，變更土地規(guī)劃，將商業(yè)用地改為住宅用地的確可以增加開發(fā)商的利潤。但開發(fā)商的“商改住”行為往往會導(dǎo)致購房時承諾的商業(yè)配套嚴(yán)重縮水，也可能會影響小區(qū)的采光和居住環(huán)境。例如，2017年西安萬科燕園“商改住”事件引發(fā)大量業(yè)主維權(quán)。2015年2月，萬科城8#地一期項目，也就是萬科城三期燕園開盤。這個項目在子午大道、西長安街十字路口西北方向，在小區(qū)的東部和南部規(guī)劃了大量商業(yè)配套，“燕園50萬方商業(yè)”“超強教育配套”為宣傳賣點吸引眾多業(yè)主。然而2016年情況發(fā)生了變化。6月，《西安市人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》發(fā)布，為開發(fā)商商改住提供了契機，7月，商業(yè)項目的建設(shè)方中啟置業(yè)公司向有關(guān)部門申請將部分商業(yè)用地調(diào)整為居住用地，原先占地7.9萬方的商業(yè)用地變更為7萬方住宅用地及0.9萬方商業(yè)用地，商業(yè)項目占地縮水到原來的1/9。10月，規(guī)劃變更公示在小區(qū)一處人跡罕至的角落，12月，中啟置業(yè)公司向國土局提出申請，將該地塊土地用途變更為住宅用地。2017年2月，區(qū)房管局回復(fù)業(yè)主，申報資料正在審查中，如有涉嫌欺詐的商業(yè)行為，業(yè)主可依據(jù)合同通過法律途徑維護合法權(quán)益。然而業(yè)主維權(quán)十分艱難，最后不了了之了。

　　圖表4：西安萬科燕園大量商業(yè)變?yōu)榇罅孔≌?/strong>

資料來源：新聞資料

　　騙局6：學(xué)區(qū)承諾無法兌現(xiàn)。一些開發(fā)商為了促進銷售，將購房者最關(guān)注的學(xué)區(qū)作為一大賣點。但是在建成交付后，關(guān)于學(xué)區(qū)的維權(quán)也是最多的。一是開發(fā)商本身沒有自建學(xué)校，需要教育局劃片分配到周邊其他公辦學(xué)校。但實際上即使一期二期能入學(xué)，三期四期都不一定能分配到劃片范圍內(nèi)。例如，2015年鄭州瀚宇天悅?cè)趯W(xué)棠維權(quán)事件中，開發(fā)商聲稱業(yè)主在7月前付清首付，子女可以在當(dāng)年秋季報名上龍門實驗學(xué)校，但后來只有金水區(qū)戶口和暫住人口可以上該小學(xué)，其他都被分流了。2016年民安北郡維權(quán)事件中，開發(fā)商承諾孩子能上附近的區(qū)重點惠濟區(qū)實驗小學(xué)，但學(xué)校認為房子沒交，應(yīng)去實際居住地附近入學(xué)，引發(fā)業(yè)主維權(quán)。最后一期穩(wěn)定劃片區(qū)重點惠濟區(qū)實驗小學(xué)，二期經(jīng)歷過艱難維權(quán)，三期就直接被劃片到開元路小學(xué)了。二是開發(fā)商自建小學(xué)、中學(xué)，引入教育集團。如果是作為總校的分校，那么師資力量肯定比不上總校。如果是教育局管理的公辦學(xué)校，同樣面臨學(xué)位有限的問題。如果引進教育集團，學(xué)費可能很高。三是開發(fā)商保障學(xué)位入學(xué)，但學(xué)位依然是有限的，宣傳時說一房一位，但實際上還有種種限制。例如北京中糧萬科公司開發(fā)的長陽半島曾打出“買長陽半島，上北京四中”的宣傳語，但后又稱北京四中與長陽半島的入學(xué)名額簽訂時限僅為6年，此后續(xù)簽與否將視政策而定，引發(fā)24名業(yè)主維權(quán)上訴，其銷售時宣傳的北京小學(xué)長陽分校入學(xué)優(yōu)先權(quán)也因教育局劃片變更而難以保證。

　　圖表5：瀚宇天悅?cè)趯W(xué)棠業(yè)主拉橫幅維權(quán)

資料來源：新聞資料

　　騙局7：交通規(guī)劃無法兌現(xiàn)。開發(fā)商在宣傳中多以“地鐵房”為賣點，但如果城市交通規(guī)劃發(fā)生變化，到手的“地鐵房”也可能落空。例如在鄭州和昌林與城維權(quán)事件中，2017年業(yè)主在和昌林與城買房時，工作人員宣傳小區(qū)旁邊有地鐵3號線的站點，2020年底就要開通，交通非常方便。然而近期交房時，業(yè)主發(fā)現(xiàn)按照國家發(fā)改委的最近批復(fù)，地鐵3號線北延線，包括延伸到小區(qū)門口的”天軒街站“，并未有任何市政文件說明。此外小區(qū)南部還多了一條鐵路，距離小區(qū)只有250米，而項目在銷售宣傳時并未如實告知客戶，使業(yè)主紛紛要求退房。

　　圖表6：和昌林與城業(yè)主因交通規(guī)劃與宣傳不符維權(quán)

資料來源：新聞資料

　　騙局8：擅自變更承諾的容積率。開發(fā)商違規(guī)變更容積率會給業(yè)主帶來很多負面影響，一是居住舒適度下降。樓層數(shù)的增加會遮擋視線，入住人數(shù)的增加使公共設(shè)備加速老化、安防難度提高，小區(qū)綠化率降低影響環(huán)境質(zhì)量等等。例如，2014年海南東方市鴻坤?理想海岸維權(quán)事件中，開發(fā)商用在原規(guī)劃基礎(chǔ)上增加了溫泉體驗和大型商場的理由，通過加層數(shù)、增單元、改戶型的手段，使小區(qū)容積率從1.86增加到了1.98，總戶數(shù)從4500戶增加到了7700戶，建筑總面積增加了近9.5萬平方米，與宣傳的低容積率和低建筑密度不符，引起業(yè)主強烈不滿。二是可能造成業(yè)主拿不到房產(chǎn)證。例如，青島的福臨萬家二期項目由于超容積率建設(shè)，應(yīng)按規(guī)定補繳土地出讓金，但開發(fā)商遲遲沒有補繳，因此業(yè)主在收房后一直拿不到房產(chǎn)證，直到最近還有業(yè)主反映此問題。

　　圖表7：小區(qū)通過增加住宅層數(shù)改變?nèi)莘e率

資料來源：新聞資料

　　騙局9：別墅區(qū)改為高層區(qū)。開發(fā)商在銷售時宣傳小區(qū)規(guī)劃別墅群，居住環(huán)境好，而后又通過修改規(guī)劃的方式將別墅區(qū)改為高層區(qū)，配套的自然景觀也隨之縮水。惠州大亞灣龍光城曾在2016年要把規(guī)劃別墅區(qū)改為75棟33層高層住宅，該規(guī)劃變更引發(fā)大量業(yè)主抗議維權(quán)。根據(jù)住建局召開的聽證會公開信息，開發(fā)商以學(xué)位緊張為由，決定在項目剩下未開發(fā)的商住用地中，拿出七萬多平方米作為學(xué)校、體育中心等配套建設(shè)用地。該調(diào)整后，造成項目剩余的商住用地少了約七萬平米，而計容建筑面積不變，導(dǎo)致項目原別墅用地變成了高層住宅用地。聽證會結(jié)果是業(yè)主高票通過同意此變更，但后又有業(yè)主稱聽證會存在開發(fā)商舞弊的情況，已提交聯(lián)名反對意見書。

　　騙局10：綠地、停車位等配套縮水。開發(fā)商在銷售時承諾車位配比為1：1，但在實際中出現(xiàn)停車位不足的現(xiàn)象。開發(fā)商或縮短停車位寬度，導(dǎo)致業(yè)主停不進車，或直接把規(guī)劃的綠地變成了停車場。例如，2016年初，融創(chuàng)收購了浙江耀江集團開發(fā)建設(shè)的東方普羅旺斯別墅，重新升級打造，改名為北京壹號莊園別墅。這是一個有著十年歷史的老項目，容積率僅0.3，北京“限墅令”推出后，不再有容積率1.0以下的別墅用地，使該項目具有相當(dāng)?shù)南∪毙浴５趽?jù)業(yè)主反映，開發(fā)商通知2017年銷售的期房合同中贈送的地下車位被回填，改為在小區(qū)西側(cè)占用原規(guī)劃綠化帶和兒童游樂場，修建地面停車場。經(jīng)過進一步了解，開發(fā)商在申報項目和得到的批復(fù)中，只得到110個車位的批復(fù)，而住戶一共236戶，開發(fā)商先通過合同承諾贈送車庫使房子高價出售，再占用公共綠地建設(shè)本沒有通過批復(fù)的車位，侵害業(yè)主利益。無獨有偶，融創(chuàng)收購的青島萬達維多利亞灣也出現(xiàn)了改綠地為停車位的情況，據(jù)業(yè)主稱融創(chuàng)接手后在2018年10月曾經(jīng)修改過景觀設(shè)計規(guī)劃，所以多出來近400個車位。但并沒有告知業(yè)主，目前業(yè)主正在維權(quán)。

　　圖表8：青島融創(chuàng)維多利亞灣改規(guī)劃的綠地為停車位

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　　3 艱難的維權(quán)：糾紛認定難度大，采取正確方式合理應(yīng)對

　　開發(fā)商擅自調(diào)整規(guī)劃，改變用地性質(zhì)和房屋用途，致使規(guī)劃范圍內(nèi)的住宅小區(qū)容積率、綠化率、大區(qū)公建和小區(qū)配套設(shè)施發(fā)生變化，或?qū)嶋H交付給業(yè)主的房屋與合同約定、廣告宣傳不符的行為，業(yè)主維權(quán)是有法可依的。但在實際維權(quán)過程中，業(yè)主很難得到滿意的結(jié)果。一方面，認定宣傳資料、售樓書為合同附件有一定的難度，售房合同中也很少會將小區(qū)規(guī)劃圖作為合同附件，給開發(fā)商推諉責(zé)任提供了借口。另一方面，開發(fā)商更改小區(qū)規(guī)劃通常不會事先征詢業(yè)主的意見，而是在取得規(guī)劃部門變更批準(zhǔn)后，依照《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定通知業(yè)主，然而如果開發(fā)商張貼告示在不起眼的地方，業(yè)主過了申訴時間沒有注意到，再申請行政復(fù)議就會困難許多。泛海國際的業(yè)主就是在無意中看到規(guī)劃局網(wǎng)站的公示，才在小區(qū)的角落找到了規(guī)劃變更征求意見的公示。可想而知，如果業(yè)主沒有發(fā)現(xiàn)公示，再提出異議就困難重重了。

　　在過去的維權(quán)事件中，大部分的維權(quán)之路都比較艱難，只有部分案件在政府、開發(fā)商、業(yè)主三方均有解決誠意，并做出相應(yīng)努力的基礎(chǔ)上才有了相對滿意的結(jié)果。業(yè)主維權(quán)采用的方法通常有以下三種：

　　一是直接與開發(fā)商交涉。遇到權(quán)利受侵害時，業(yè)主第一時間會去找開發(fā)商交涉。如果規(guī)劃變更只是涉及到一些公共規(guī)劃布局，拆建成本低，有誠意的開發(fā)商會給出一些解決方案，比如在融創(chuàng)維多利亞灣維權(quán)事件中，融創(chuàng)的回復(fù)是可以取消地上車位，恢復(fù)綠化，但需要60%的業(yè)主投票同意。如果規(guī)劃變更涉及到土地性質(zhì)的更改，拆建成本很高，或者根本無法達到宣傳時的承諾，開發(fā)商通常會找各種借口推卸責(zé)任，直接交涉往往收效甚微。例如在西安萬科燕園維權(quán)事件中，業(yè)主多次拉橫幅，與開發(fā)商交涉，而西安萬科給出的回復(fù)是“因商業(yè)地塊不屬于萬科，且在項目銷售時，也有相關(guān)公示，不存在欺騙行為”，但據(jù)查申請土地性質(zhì)變更的中啟置業(yè)有限公司股權(quán)經(jīng)過一系列變更于6月又重新回到了萬科的手中，萬科的說法無法立足，業(yè)主后來多次維權(quán)也未得到明確結(jié)果。鄭州和昌林與城維權(quán)事件中，開發(fā)商一直堅持銷售人員并未宣傳和承諾地鐵2020年通車，鐵路問題也在售樓部有公示，但是據(jù)多位業(yè)主反映，并沒有置業(yè)顧問引導(dǎo)讓仔細的閱讀展示板上的“不利因素”，置業(yè)顧問也確實以地鐵作為宣傳賣點，雙方僵持不下。

　　二是向規(guī)劃局、房管局等規(guī)劃行政主管部門投訴。按照我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建筑項目必須符合城市規(guī)劃和城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，為此必須經(jīng)過政府規(guī)劃部門審批。因此，開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，擅自更改規(guī)劃設(shè)計的，比如增加容積率、加高樓房的層數(shù)、用綠地改為建設(shè)用地等，違反了規(guī)劃管理方面的行政法規(guī)規(guī)范，系行政違法。對此，規(guī)劃主管部門可以作出責(zé)令改正、通報批評或罰款等行政處罰。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定，即使經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更，開發(fā)商也需要給業(yè)主提供書面通知，如果業(yè)主未收到書面通知，也是不合規(guī)的。如果遇到開發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致建筑爛尾的情況，也通常需要政府介入?yún)f(xié)調(diào)。因此，上述維權(quán)事件中業(yè)主大部分都采取了向相關(guān)政府部門或規(guī)劃行政主管部門投訴的方式進行維權(quán)。但是在部分維權(quán)事件中，開發(fā)商沒有事前征得業(yè)主的同意，卻取得了規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，也履行了通知程序的情況，行政主管部門可能會在行政審批中沒有義務(wù)告知業(yè)主為由拒絕處理。在這種情況下，根據(jù)《憲法》、《物權(quán)法》賦予公民合法私有住宅物業(yè)不受侵犯的規(guī)定，即使規(guī)劃變更已經(jīng)公示，業(yè)主可以走行政復(fù)議的流程，看是否有流程違規(guī)。

　　從實際維權(quán)結(jié)果來看，仍在公示中的規(guī)劃變更，政府相關(guān)部門會考慮業(yè)主的意見進行重新審議。例如在惠陽某項目別墅改高層維權(quán)事件中，已經(jīng)購買了商品房的業(yè)主相當(dāng)不滿。當(dāng)?shù)刈〗ú壳捌诜Q開發(fā)商改變規(guī)劃是在容積率許可的范圍，不屬于違規(guī)。不過因公示期受到業(yè)主的質(zhì)疑，政府又重新召開會議討論是否通過其申請。已經(jīng)公示過的規(guī)劃變更，尤其是土地性質(zhì)改變，別墅改高層等拆建成本很高的變更，則很難照顧到業(yè)主的訴求。例如，在西安萬科燕園維權(quán)事件中，有業(yè)主向政府部門投訴，而根據(jù)2018年5月的長安區(qū)委回復(fù)，確認萬科燕園土地性質(zhì)變更成立，并表示該變更未對周邊住宅產(chǎn)生日照影響。

　　三是向法院提起上訴，要求開發(fā)商履行承諾。如果購房合同主文中雙方約定的內(nèi)容，包括廣告中許諾的核心賣點，房屋質(zhì)量要求、小區(qū)規(guī)劃不得更改，或者在附件中有規(guī)劃圖的詳細情況等等，那么應(yīng)當(dāng)視為雙方已有約定，開發(fā)商擅自更改規(guī)劃或不履行合同承諾，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。若合同中沒有相關(guān)內(nèi)容，要看當(dāng)時購房時的廣告和宣傳資料是否對購房決策起到重要作用。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

　　向法院起訴是相對有效的維權(quán)途徑，但是由于開發(fā)商宣傳時多為模糊概念，如學(xué)區(qū)房、地鐵房等承諾并不受開發(fā)商一方控制，因此維權(quán)難度也很大。在北京中糧萬科學(xué)區(qū)房維權(quán)事件中，起初萬科的回應(yīng)是不存在“六年時限”，但相關(guān)的入學(xué)要求需以屆時相關(guān)教育部門、學(xué)校的制度、通知等為準(zhǔn)。業(yè)主認為不確定性仍然很大，起訴至法院要求中糧萬科取消“上四中”的期限限制，繼續(xù)履行入學(xué)承諾，一審法院判決支持了該訴求。但業(yè)主后來也表示，即使最終勝訴，開發(fā)商能否實際履行判決保證能上四中還很難說。

　　對于購房者來說，為盡可能避免掉入陷阱，在購房前應(yīng)在銷售現(xiàn)場保持清醒，謹慎抉擇，在簽訂合同前，確認好開發(fā)商有無在宣傳中提及項目的不利因素（往往在宣傳單上小字標(biāo)明），保留好銷售部門的銷售廣告和宣傳資料，可以要求將其廣告許諾中核心賣點寫進合同。最好可以進行實地考察，并到規(guī)劃部門了解城市的規(guī)劃，特別是樓盤所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃和周邊配套。要仔細查看預(yù)售合同附件中的小區(qū)總平面圖，對于平面圖內(nèi)含糊不清的部分，應(yīng)該要求標(biāo)注上文字并蓋章確認。簽訂合同時要仔細閱讀合同及附件，注意有無不利于業(yè)主的格式條款，如果開發(fā)商要購房者簽訂委托書，一定要仔細審閱委托書的內(nèi)容是否合法。在收樓時要仔細查看物業(yè)公共部分與規(guī)劃文件和設(shè)計圖紙是否相符，如果變更了規(guī)劃，是否辦理了相應(yīng)的變更手續(xù)，是否盡到了通知業(yè)主的責(zé)任。一旦發(fā)生維權(quán)事件，業(yè)主事前保留好資料證據(jù)，也能夠在與開發(fā)商交涉中占優(yōu)勢，能夠依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)維護自己的合法權(quán)益。

　　(本文作者介紹：如是金融研究院執(zhí)行總裁、如是資本創(chuàng)始合伙人。)