文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖專欄（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 付一夫　

　　好在“房住不炒”的理念正在持續(xù)深入人心，而房子的居住屬性也開(kāi)始逐漸超越其投資屬性。可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)是，隨著樓市狂熱的逐漸褪去，房?jī)r(jià)將會(huì)向理性回歸，于購(gòu)房人群與擴(kuò)大消費(fèi)來(lái)說(shuō)都是振奮人心的事情。

　　只要是與房?jī)r(jià)相關(guān)的話題，就不會(huì)缺少熱度。

　　近些日子，一句“房?jī)r(jià)上漲才是拉動(dòng)消費(fèi)的真正動(dòng)力”引爆了輿論，講話的人是知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷。盡管這一論斷是基于長(zhǎng)期的研究所得，但還是不可避免地遭到了無(wú)數(shù)網(wǎng)友的質(zhì)疑甚至不滿。而后，李迅雷又發(fā)表文章重新闡述了房?jī)r(jià)與消費(fèi)之間的關(guān)系，并提醒媒體與讀者：不要斷章取義，莫要只看標(biāo)題。

　　作為一名研究界的晚輩，我十分敬佩李迅雷老師的功底和實(shí)力，也研讀過(guò)很多出自他手的報(bào)告，受益匪淺。不過(guò)關(guān)于房?jī)r(jià)與消費(fèi)的問(wèn)題，本就十分復(fù)雜；更何況同樣的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，基于不同的研究視角得到不一樣的結(jié)論已不是什么新鮮事，所以某些KOL的觀點(diǎn)被大眾“圍攻”，雖然不愉快，卻也算是在情理之中。

　　那么，房?jī)r(jià)究竟是如何影響消費(fèi)的？其中的作用機(jī)制又是什么？我想在本文中談?wù)勛约捍譁\的看法。

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　　首先我們需要明確的一點(diǎn)是：房子并非只是一個(gè)居住的場(chǎng)所，它更是復(fù)雜的各種社會(huì)、經(jīng)濟(jì)乃至政治關(guān)系的交織點(diǎn)，故而還具有商品、財(cái)產(chǎn)、投資等一系列屬性，是一個(gè)集多種功能于一身的“綜合體”。

　　既然具有投資屬性，那么資產(chǎn)價(jià)格的上漲勢(shì)必會(huì)增加房產(chǎn)所有者的身家財(cái)富，這便是房?jī)r(jià)波動(dòng)的財(cái)富效應(yīng)。

　　對(duì)此人們應(yīng)該不會(huì)陌生。自1998年樓市政策松動(dòng)以來(lái)，隨著住房制度改革的日益深入與城鎮(zhèn)化的狂飆猛進(jìn)，我國(guó)商品房時(shí)代正式開(kāi)啟，房地產(chǎn)的“黃金十年”降臨；而2008年國(guó)際金融危機(jī)后，接二連三的政策利好再度將房地產(chǎn)帶入“白銀十年”。在此期間，無(wú)數(shù)人因房?jī)r(jià)的瘋漲而改變了財(cái)富地位——甭管是不是炒房，但凡在1998~2014年里購(gòu)買了多套房的人，都收獲了極為可觀的財(cái)富，甚至實(shí)現(xiàn)了階層的躍遷。

　　既然如此，那么居民消費(fèi)當(dāng)然是得到了一個(gè)頗為明顯的正向刺激。比如說(shuō)，房產(chǎn)所有者可以通過(guò)出租或售賣房屋，亦或是將升值的住房抵押給機(jī)構(gòu)來(lái)?yè)Q取更多的流動(dòng)性資金，從而增加自身的消費(fèi)能力。

　　不過(guò)，由于住房流動(dòng)性較差，故增加的財(cái)富很難在短期內(nèi)套現(xiàn)，所以在沒(méi)見(jiàn)到“活錢”之前，這種財(cái)富效應(yīng)帶來(lái)的利好有很大部分是無(wú)法兌現(xiàn)的。可即便是這樣，房產(chǎn)作為家庭資產(chǎn)最為重要的組成部分，房?jī)r(jià)的上漲會(huì)讓房產(chǎn)所有者對(duì)于家庭未來(lái)財(cái)富的持續(xù)增值充滿期待，即所謂的“收入預(yù)期提高”，這還是會(huì)進(jìn)一步提振消費(fèi)信心，進(jìn)而敢于花銷。從這個(gè)角度看，房?jī)r(jià)上漲還可以通過(guò)一種“沒(méi)有實(shí)現(xiàn)”的財(cái)富效應(yīng)來(lái)促進(jìn)消費(fèi)。

　　需要說(shuō)明的是，這種“沒(méi)有實(shí)現(xiàn)”的財(cái)富效應(yīng)并非真實(shí)的，因?yàn)橹挥型ㄟ^(guò)抵押貸款或者出售已有住房后將真金白銀拿在手里，才能真正擁有住房帶來(lái)的實(shí)際意義上的財(cái)富增值，否則充其量只能算是名義上的財(cái)富增加，即“有價(jià)無(wú)市”。名義與實(shí)際總是存在差距，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被稱為“財(cái)富幻覺(jué)”，而過(guò)高的財(cái)富幻覺(jué)（即房產(chǎn)所有者感知名義財(cái)富大于實(shí)際財(cái)富）同樣會(huì)增強(qiáng)消費(fèi)者的信心，并激發(fā)他們的消費(fèi)熱情。

　　以上便是房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)對(duì)居民消費(fèi)的影響機(jī)制。然而在現(xiàn)實(shí)生活中，大概只有投資多套房產(chǎn)的人才有資格享受這種財(cái)富效應(yīng)帶來(lái)的紅利，那些只有一套剛性自住房或者沒(méi)有房產(chǎn)的人卻與此無(wú)緣。這也就意味著，通過(guò)房?jī)r(jià)上升來(lái)擴(kuò)大居民消費(fèi)，可能對(duì)少數(shù)個(gè)體來(lái)說(shuō)是適用的，但在全國(guó)范圍內(nèi)作用幾何卻不好說(shuō)。

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　　就像一枚硬幣有其兩面一樣，房?jī)r(jià)的上漲還會(huì)對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生抑制。

　　這其實(shí)很好理解，比如很多在北上廣深?yuàn)^斗的人，他們的收入可能不比身邊人少，但是卻因?yàn)槊總€(gè)月的固定大額支出——房貸而不得不在其他方面省吃儉用、節(jié)衣縮食。就像我的一位年薪50萬(wàn)的朋友，每個(gè)月拿到工資之后的第一件事就是把將近2萬(wàn)元的月供還掉，而日常開(kāi)銷能省則省，這樣才可能存下來(lái)積蓄。

　　相比于前文所說(shuō)的財(cái)富效應(yīng)，這種因房?jī)r(jià)上漲而引發(fā)的“擠出效應(yīng)”或許更會(huì)令人感同身受，對(duì)于居民消費(fèi)的影響機(jī)制也更為復(fù)雜，主要有以下四條路徑：

　　其一，會(huì)增強(qiáng)人們的預(yù)防性儲(chǔ)蓄行為。

　　對(duì)于那些還沒(méi)有房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)加劇他們對(duì)未來(lái)預(yù)期的不確定性，為了盡早擺脫房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲引發(fā)的各方面巨大支出，他們不得不把購(gòu)房計(jì)劃提前，為此也會(huì)盡可能減少當(dāng)期消費(fèi)，而是更多地將錢存起來(lái)——不過(guò)這并不是自發(fā)地將閑錢儲(chǔ)蓄起來(lái)，而是一種“預(yù)防性儲(chǔ)蓄”。

　　其二，會(huì)強(qiáng)化對(duì)日常消費(fèi)的“替代效應(yīng)”。

　　除了房貸對(duì)其他領(lǐng)域消費(fèi)的替代之外，那些暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)房能力的租房者同樣會(huì)受到影響。因?yàn)橥ǔＧ闆r下，房?jī)r(jià)的上漲也會(huì)帶動(dòng)房租的上漲，這就加重了租房者的壓力，對(duì)日常消費(fèi)也是一種抑制。此外，對(duì)于另一些已經(jīng)擁有自住房卻熱衷于房產(chǎn)投資的人來(lái)說(shuō)，不斷上漲的房?jī)r(jià)會(huì)讓他們認(rèn)為投資于房產(chǎn)能夠獲得的收益更大，見(jiàn)效也更快，因而他們會(huì)將更多的流動(dòng)性資金投入到住房之中，這同樣相當(dāng)于替代了當(dāng)期的消費(fèi)。

　　其三，會(huì)加劇原有分配格局的重構(gòu)。

　　持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)會(huì)導(dǎo)致財(cái)富迅速向高收入人群聚集，而普通“無(wú)產(chǎn)者”的財(cái)富會(huì)相應(yīng)減少，這種財(cái)富重新分配的效應(yīng)不僅會(huì)讓很多人成為“房奴”，還會(huì)拉大居民收入差距。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，高收入人群的日常消費(fèi)水平已經(jīng)基本得到滿足，邊際消費(fèi)傾向會(huì)趨于減少，此時(shí)他們財(cái)富雖然有大幅度增值，但體現(xiàn)在消費(fèi)上的可能并不明顯。另外，為了盡快買房，那些中低收入人群反而會(huì)進(jìn)一步減少當(dāng)期消費(fèi)。因此，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的原有分配格局重構(gòu)是不利于擴(kuò)大消費(fèi)的。

　　其四，會(huì)引發(fā)購(gòu)房之后的“連鎖效應(yīng)”。

　　當(dāng)今社會(huì)，對(duì)于新購(gòu)房的多數(shù)年輕人來(lái)說(shuō)，買房常常要?jiǎng)佑酶改傅姆e蓄，甚至要依靠“六個(gè)錢包”的支持才能負(fù)擔(dān)得起。這時(shí)，不僅購(gòu)房者自己的消費(fèi)會(huì)被抑制，參與出資的老人們也將被迫減少日常開(kāi)支。

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　　當(dāng)然，上漲的房?jī)r(jià)還會(huì)帶動(dòng)商品房銷售面積增速加快，使得與商品房相關(guān)的商品銷售額增速上升，進(jìn)而助力其他周邊行業(yè)的繁榮，比如家電、家居和建筑裝潢等，相應(yīng)的消費(fèi)規(guī)模也會(huì)隨之?dāng)U大，這同樣是不可忽視的積極因素。

　　綜合來(lái)看，房?jī)r(jià)與消費(fèi)可謂是相愛(ài)相殺：一方面，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的“財(cái)富效應(yīng)”對(duì)消費(fèi)的影響是正向的，對(duì)于周邊行業(yè)的帶動(dòng)效果也是顯著的；另一方面，“擠出效應(yīng)”對(duì)消費(fèi)的影響卻是負(fù)面的。在正向與負(fù)向影響并存的現(xiàn)實(shí)情形下，最終房?jī)r(jià)上漲影響居民消費(fèi)的效果如何，將取決于兩股影響力量的比較。

　　我沒(méi)有基于某種數(shù)理模型與相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行具體的測(cè)算，所以無(wú)法對(duì)于“房?jī)r(jià)上漲究竟是促進(jìn)消費(fèi)還是抑制消費(fèi)”做出判斷。不過(guò)，考慮到眼下正值國(guó)民經(jīng)濟(jì)擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)的關(guān)鍵時(shí)期，對(duì)于不利于擴(kuò)大居民消費(fèi)的一面，顯然是更值得人們警惕的。

　　自2008年以來(lái)，我國(guó)居民部門(mén)杠桿率呈現(xiàn)出快速攀升趨勢(shì)，短短10年已從18%升至53.2%，其中個(gè)人購(gòu)房貸款成為居民部門(mén)債務(wù)增長(zhǎng)的主要力量，特別是2014年下半年以來(lái)，新增購(gòu)房貸款對(duì)新增居民負(fù)債的貢獻(xiàn)率高達(dá)60%。其結(jié)果就是極有可能成為我國(guó)居民消費(fèi)長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力的重要掣肘。

　　與此同時(shí)，根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心的數(shù)據(jù)，目前我國(guó)城市家庭住房資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例約為七成，佐證了房產(chǎn)在我國(guó)家庭財(cái)富中的重要性以及家庭對(duì)房產(chǎn)的依賴。可是從資產(chǎn)配置的角度來(lái)說(shuō)，這種現(xiàn)象并非好事。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性差已是眾所周知，當(dāng)家庭出現(xiàn)大額資金需求時(shí)，很難在短時(shí)間變現(xiàn)，快速解決資金需求。更有甚者，一旦房產(chǎn)貶值，便會(huì)直接讓家庭財(cái)富蒙受縮水的損失。

　　好在“房住不炒”的理念正在持續(xù)深入人心，而房子的居住屬性也開(kāi)始逐漸超越其投資屬性。可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)是，隨著樓市狂熱的逐漸褪去，房?jī)r(jià)將會(huì)向理性回歸，于購(gòu)房人群與擴(kuò)大消費(fèi)來(lái)說(shuō)都是振奮人心的事情。

　　同時(shí)，我們也應(yīng)該適當(dāng)轉(zhuǎn)變思路，將自身資產(chǎn)更為合理、更加多元化地加以配置，并通過(guò)不斷提升自身知識(shí)儲(chǔ)備、業(yè)務(wù)水平與各方面能力等途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)自己與財(cái)富的增值，從而確保未來(lái)能夠獲得更多的收入報(bào)酬，以應(yīng)對(duì)來(lái)自外界的各種挑戰(zhàn)。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院高級(jí)研究員，中國(guó)社科院管理學(xué)博士)