文/ 新浪財經主筆記者王茜

　　很多人只看到了郁亮在發言中強調“活下去”，卻沒看到他還說了“市場仍然很大”。

　　萬科董事會主席郁亮在金秋九月向公司內部喊話“活下去”，成功創造了今年地產話題的流量新高，不少人的朋友圈被印有這三個字的紅色巨形標語瘋狂刷屏。

　　地產界的標桿企業發出這樣悲壯的聲音，不知情的吃瓜群眾以為房地產末日已近，批判人士控訴其蓄意看空動機不純，各路分析競相出爐，一時間好不熱鬧。

　　6300億回款目標剩一半未完成，看似萬科已經“愁上眉間無力避”。但不要忽略了，在最近的十天之內，萬科就有三個重要的資本動作：

　　第一，13億元購得北京海南航空大廈；第二；29億元購得聯合置地30%權益；第三，為馬來西亞吉隆坡項目約合6億元借款提供擔保，該項目尚處于報建取證狀態。另據中國指數研究院數據，今年前8個月萬科已經在拿地上投入了1067億元，僅次于碧桂園的1134億元，排名第二。

　　試問，對于賬上握有1600億貨幣資金，凈負債率32.7%，前八月累計銷售金額達3880億元的企業而言，生存會是問題嗎？

　　很多人只看到了郁亮在發言中強調“活下去”，卻沒看到他還說了“市場仍然很大”。

　　郁亮的原話是“現在我們面對剩余50%的任務，大家覺得非常困難，但是 4、5 年前出現過更難的情況，但最終我們仍然實現了目標。……對集團來說，我們關注這么幾項基本工作：新業務發展、現金流、實現股東回報的有序增長、500強地位的提高，而這些都將依賴于開發業務……”

　　“我們需要開發業務來拉長有序增長的時間，來換得我們新業務發展的空間，來實現開發業務本質的調整……總體市場規模仍然很大，靠什么讓消費者選擇你？要靠性價比、產品和服務的能力……”

　　這讓人聯想起保利地產近日更名保利發展后，針對“去地產化”作出的否定回應。

　　保利發展當時的解釋是，“保利發展的發展依然要依靠保利地產，保利地產是保利發展最重要的業務板塊。

　　保利發展成立后，保利地產仍將作為地產開發平臺，開展全業態的不動產投資、開發、運營業務，并帶動保利發展旗下其他業務板塊的發展，起到強基固本、創新引領的核心驅動作用。”

　　談及所謂“去地產化”時，一位龍頭房企的高管對筆者說，“誰愿意放棄十萬億的市場？現在只不過是從增量市場轉到了存量市場。”

　　土地市場和并購市場能間接反映龍頭房企的真實語境。

　　中國指數研究院報告顯示，今年1-8月，TOP10企業拿地總金額達6457億元，占TOP50企業的44.5%，較1-7月占比上升0.3個百分點，排名前三依次為碧桂園、萬科和保利。報告稱，龍頭房企在土地市場的優勢凸顯，領先地位繼續保持。

　　盡管近來恒大老板許家印把注意力放在了新能源車上，導致股價起起伏伏，同時拿地方面謹慎了很多，但是他手里握有3.05億平方米的土地儲備，平均樓面地價才一千余元，遠遠甩開了包括萬科在內的同行。

　　恒大總裁夏海鈞今年說得很清楚，“我們認為未來的3-5年房地產行業的集中度會達到40%。如果是10萬億元的目標，前10大地產商占比達到40%的規劃，就會達到4萬億元的規模，前3大開發商會占到20%的比例，每家大概是7000億元的銷售量。”

　　話外之音是依靠頭部效應，TOP10房企未來依然有利可圖。

　　根據普華永道的房地產行業2017并購回顧，2017年中國房地產并購交易超過480筆，交易金額同比增加31%達逾800億美元；500億以上房企繼續擴容，并購成為其快速實現規模增長的方式，行業集中度進一步提升。

　　而隨著償債高峰的到來，中小房企在資金壓力下選擇出售項目或“賣身”，行業集中度會加劇。

　　去年年末，在宣布整合保利置業后，保利發展董事長宋廣菊為公司定下了要重返行業前三的目標，她說“未來還會有更多的收購兼并大動作，助推保利地產（保利發展）快速發展。”

　　大魚吃小魚，甚至大魚吃大魚的比賽才是當前行業的重磅大戲。

　　毋庸置疑，房地產確實面臨新一輪周期拐點，政策調控、去杠桿以及取消預售制的風聲，在終結高周轉模式的同時埋葬不少公司的未來。如郁亮所言，“中國房價單邊快速上漲時代已經結束了，如果房地產企業還是有地就買不看價格，那之前怎么賺的錢之后就怎么還回去。”

　　然而，萬科等龍頭房企在嘗試開發新業務提振利潤的同時，從未真正遠離或徹底看空過地產業務。拐點之下，也許它們更多是在等待機會。

　　從上世紀90年代的海南地產泡沫到2008年的金融危機，再到2014年的“白銀時代”，這方謝幕，那廂登臺。房地產從未缺少過危險，也沒缺少過機會，變化的只有角色。

　　真正活不下去的又是誰呢？

　　(本文作者介紹：供職新浪財經，專注華南地區上市企業報道，畢業于香港浸會大學傳理學院，財經新聞方向。)