文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 李德林

　　一個租房平臺的副總炮轟高房租，被掃地出門了。在老板眼中，這家伙簡直就是一個端租房的碗，砸租房的鍋。高房價的枷鎖套牢老百姓一生之后，高房租的枷鎖再來，這是對一個時代的毀滅，背后有著怎樣的秘密？

　　我愛我家的副總裁胡景暉突然跳出來，說以自如、蛋殼為首的長租公寓運營商，為擴大規模，以高于市場正常價的20%-40%的價格搶房源，人為抬高收房價格。然后，胡景暉就下課了。自如他們跳出來說，租房價格不是他們抬高的，是因為清理違規建筑、畢業季等等。人們很容易想到2017年底的北京違建出租屋等清理，事實上，北京從2016年就開始清理人口了。

　　房租漲價最重要的原因跟人口流動有關。人口的清理確實一定程度上管控了人口總量。在2017年之前，北京多年來都是人口凈流入，到了2017年常住人口為2170萬，首次出現了凈流出2.2萬。其實，除了違建大清理之外，跟各地人才戰略有著密切關系，高材生拿著畢業證就可以落戶，導致大量在北京的人才流到其他城市，北京的資源虹吸效應在降低。那么房租到底應該漲？還是降呢？

　　根據國家電網的數據，2016年底，北京存量房超過730萬套，戶均套數為0.89套，人均住房面積面積為28.6平米。2017年底，在嚴控炒房的情況下，北京竣工了商品房1466萬平方米，2018年上半年又竣工了335萬平米。按照目前的住宅規模，戶均套數可達0.99套，人均住房面積超過32平，基本可以滿足常住人口住房需求。在人口凈流入出現負增長、住房存量增加的情況下，為啥房租還在不斷上漲呢？

　　更有意思的是，到2017年底，北京的新建商品房成交套數同比下降超過62%，成交面積同比下降超過53%。而2017年北京二手房成交套數同比下跌超過50%，價格同比下降了1.6%。2018年上半年，跟2016年底開始清理人口相比，租房價格同比上漲了1.6%。2018年前7個月，房租價格同比漲幅超過10.7%。如果你是業主，你是選擇賣房？還是租房？

　　同樣，深圳的房租很詭異。深圳2017年全市年末常住人口1252.83萬人，新增62萬。2017年底，深圳存量住房910.48萬套。2008年金融危機之后，深圳至少有5年出現過房價下跌，尤其是2008年到2009年跌幅最高達37%。而從2002年深圳有統計數據以來，房租就沒有跌過，17年來月均漲幅高達3.32%。到了7月，租金漲幅超過30%，甚至翻倍區域比比皆是。

　　無論是從人口流動，還是從房源供給看，房租沒有理由暴漲，可為什么長租公寓運營商們如此違背常理高價收房呢？資本是重要推手，只有掌握房源，才能掌握定價權。不少長租公寓運營商A輪不行，就B輪，B輪不行就C輪。資本運作的套路是，第一輪融資搶房源，掌握定價權，第二輪融資進行行業洗牌，形成寡頭壟斷格局，第三輪融資就是收獲房租增長紅利。

　　長租公寓運營商到底是怎么玩兒的呢？運營商拿到房子，立即跟租房網貸公司簽約，網貸公司會一次性將12個月或者24個月的資產包打包給網貸公司。租客按期給網貸公司支付租金。假設租客違約，那么一個月的違約金就白收了。根據貝殼的數據，北京有750萬套房源，如果每套房兩居，更大的房子可以隔分N居，那至少有1500萬間房。一間房按照均價2000元測算，兩年一次性可以從網貸公司收走4.8萬元，如果按照引起公憤的5000元測算，兩年可以收走12萬。如果一家長租運營商在北京形成壟斷，占有市場10%的份額，那么150萬間至少能一次性套走72億。

　　現在明白為啥長租公寓運營商要玩兒命高價收房源了吧？運營商如果紛紛仿效，真可能出現第二個P2P亂局。長租公寓運營商背后跟金融衍生品掛鉤的套路還有很多，發個P2P產品那都是最粗暴的，比如給你來個ABS（資產自持證券化）、REITS（房地產信托投資基金）什么的，那都是常規的。如果老板野心大一點，再搞個CDS（信用違約債券）、CDO（擔保債務憑證）一類的金融衍生品，那將來的風險就不只是第二個P2P了。以北京地區持有10%的寡頭來測算，三倍金融杠桿最終可以放到216億以上，甚至更高，全北京的租房金融規模可以放到2000億以上，全國規模大家可以自行腦補啦。中國的長租公寓運營模式全是抄襲美國人的，而ABS、REITS、CDS、CDO等等金融衍生品，都是美國長租公寓運營商們常玩兒的工具，2008年美國金融危機就是那一幫人搞出來的。

　　長租公寓從各路資本的追捧看，到現在巨頭們瘋狂收房，整個市場已經開始兩極分化，不少就算拿到融資的運營商，套路未必真的能夠走到第三步，從2017年下半年開始，就不斷有區域性長租公寓，諸如愛公寓、優租客等運營商倒閉，甚至有老板卷款跑路，其中安公寓就被租客爆料，利用租客身份信息申請小額貸款。呵呵，其實你租房的那一刻起，你就是人家金融衍生鏈條上的一枚棋子，否則的話，怎么有那么多資本涌入，運營商怎么會如此瘋狂收房？

　　現在只是個別實力較弱的長租公寓運營商老板卷款跑路，一旦那些玩兒金融衍生品的所謂大鱷出現資金鏈斷裂，空到時候就不是房主空歡喜，還會有更多的老百姓血汗錢卷入其中。在資本的瘋狂催化之下，租房市場一旦寡頭形成，那么最終買單的還是租客，如果金融鏈條上出現風險管控問題，風險還會進一步向金融機構蔓延，后果將不堪設想。更為重要的是，現在老百姓買不起房子，更租不起房子，到時候城市如何留住人才？毀滅的不只是老百姓的金錢，更是毀滅一個時代。

　　(本文作者介紹：著名財經作家、《德林爆語》主持人。三分鐘財經脫口秀，每天一個資本真相，微信公眾號:delinshe)