文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 夏磊

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　　在全球發達國家中，德國住房制度運行堪稱奇跡。不僅很好解決了二戰遺留的住房短缺問題，套戶比從1945年的0.57提高到2016年的1.02，人均居住面積達46平，還保持了房價長期穩定，1970年以來的47年里，房價年均增幅1.8%，在全球其他主要經濟體房價潮起潮落中獨善其身。

　　德國以租房為主流，住房自有率45%，55%的人租房居住，租賃群體人均住房面積38平，租賃條件較好。供應結構以居民所有為主，家庭戶持有住房占81%。房齡結構上展現“住房質量奇跡”，住房持久耐用，70%以上的住房房齡超過40年，27%超過70年，14%為百年老宅。

　　德國住房制度，是讀懂德國房價長期穩定的基因密碼。德國房價長期穩定，構成德國住房制度的三大支柱居功至偉。

　　一是穩健的金融制度。二戰以后，德國央行的首要目標是保持物價穩定，其次才是經濟增長。1998年，歐洲央行成立，總部設在德國法蘭克福，很大程度上繼承了德國央行嚴控通脹的貨幣政策傳統?！恶R斯特里赫特條約》使歐洲央行成為世界上獨立性最強的中央銀行，規定物價穩定是歐洲央行壓倒一切的長期目標。1950-2017年，德國CPI年均增速僅2.4%，通脹控制能力是全球典范。

　　德國住房金融體系以商業按揭為主、住房儲蓄為輔。德國按揭貸款的首付比例通常在20-30%，國際對比中處于相對較高水平，住房貸款以固定利率合同為主，利率與首付比例形成反向變動機制。德國獨特的住房儲蓄模式，先存后貸、以存定貸、專業經營、固定低息。德國居民房貸占GDP比重僅36%，居民負債占GDP僅53%，居民杠桿在發達國家中處于顯著偏低水平。

　　二是均衡的稅收制度。在住房交易環節征收重稅，有不動產交易稅、差價盈利所得稅、遺產稅和贈與稅。不動產交易稅稅率高達3.5-6.5%，疊加公證費、不動產登記費、中介服務費等各類交易費用，交易成本可達10%甚至更高，對交易獲利部分還要征收差價盈利所得稅，只有轉讓前用于長期出租或自住的住房，才予免征。使用環節有二套住房稅和租金收入所得稅。二套住房稅，以居民登記使用而非持有的第二套及以上住房為征稅基礎，增加了居民占用多套住房的成本，引導居民不超額占用住房，減少住房空置，德國住房空置率只有3.2%。保有環節僅對土地所有權征收土地稅，住房無需納稅，土地稅實際稅率低，鼓勵居民長期持有。住房稅收占全國稅收收入比重僅3.7%，占財政收入比重僅1.9%，居民住房稅收負擔較低。

　　三是完備的租賃制度。在德國，租房是主流，全國55%的人口租房住，柏林、漢堡等大城市更高達80%。

　　租房者有租約保障和租金限制雙重法律保障。租約保障——房東解約要理由。租賃合同默認為無固定期限合同，房東要解約必須符合法定的特殊情形，僅限于租戶違約、自住需求、重大經濟性改造開發等。租戶在房東轉讓住房時享有優先購買權。租金限制——租金上漲有前提，過去15個月內不得上調過租金，目標租金不超過同等條件住房的租金標準，租金3年內漲幅不得超過20%、住房供給嚴峻的特殊區域不得超過15%。房東目標租金過高將面臨高額罰款和長期監禁處罰。

　　租房者享受公共服務。租戶只需登記注冊并依法納稅，也可享受當地公共資源和服務，不受產權限制。

　　租房有租金補貼。政府根據收入和家庭規模，向租房戶提供住房補貼，戶均補貼額逐年提升，保障受補貼家庭的實際補貼水平與生活水平不受到物價和租金上漲的損害。

　　(本文作者介紹：恒大研究院副院長兼首席房地產研究員。)