文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 姜伯靜

　　碧桂園在香港上市時，碧桂園的招標書稱：“我們是中國擁有最龐大和低成本土地儲備的房地產開發商之一，此等儲備為我們未來的增長和盈利能力提供了強有力的支持。”時過境遷，低成本土地已經是歷史名詞，低成本土地儲備早晚有吃完的那一天，如果再遵循之前的模式，還可以嗎？

　　“一個傳教士的成功，不在于教堂中每周的換座率，而在于聽他傳教的人的持久性。”

　　無意中看到巴菲特的這句話，讓我想起來近日陷于輿論旋窩的碧桂園。雖然這句話中的“換座率”與碧桂園的高周轉有著很大的區別，可是，相似的地方還是很多的。

　　碧桂園賴以成名的“高周轉”，可能忽略的難道不也是某種“持久性”嗎？

　　因此我感覺，也許，長期以來始終處于高周轉速率的碧桂園該降一下速了！

　　其實，業界的觀點也是如此。

　　7月30日，碧桂園的股價波動較大，而同日申萬宏源研究的一份研報，預示著業界也希望碧桂園“降速”。研報稱：“雖然公司中報前瞻強勁，但考慮到目前安全事件帶來的短期負面情緒以及可能對公司中長期增速的影響，同時棚改貨幣化安置比例降低也將帶來負面影響，我們將碧桂園目標凈資產值折價從 5%進一步擴展到 30%，獲得新目標價 12.81 港元（相比原目標價為 17.30 港元）。考慮到當前股價較目標價有 2%下行空間，我們將碧桂園評級由增持降至中性。”

　　由增持降至中性，看目前的輿論環境，我想這也算是對碧桂園股價最好的期待了。

　　降速，并非僅僅是因為近期碧桂園的輿論形象。下面，是我認為碧桂園應該降速的三個理由。

　　第一，房地產行業雖然依然強勢，但已經有降速的痕跡。

　　從數據上看，房地產行業依然很強勢。

　　根據統計局的數據，6月份，“（全國）70個大中城市中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平，二手住宅銷售價格由上月下降轉為上漲0.1%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.3%和4.6%，漲幅比上月分別擴大0.9和0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.0%和4.3%，漲幅均與上月相同。”

　　看6月份的數據，二、三線城市的房價依然是上漲的趨勢。

　　而看房地產企業拿地的情況，他們拿地的熱情依然不減。根據數據，“1-6月份，房地產開發企業土地購置面積11085萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-5月份提高5.1個百分點；土地成交價款5265億元，增長20.3%，增速提高4.3個百分點。”

　　大家依然在積極的拿地。

　　不過，二、三線城市房價繼續上漲、房企積極拿地的同時，房地產行業的資金不是那么太輕松了。根據數據，“1-6月份，房地產開發企業到位資金79287億元，同比增長4.6%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中，國內貸款12292億元，下降7.9%；利用外資28億元，下降73.1%；自籌資金25541億元，增長9.7%；定金及預收款26123億元，增長12.5%；個人按揭貸款11524億元，下降4.0%。”

　　可以看出，貸款融資在下降，自籌資金比例在上升，個人按揭貸款在下降。

　　再聯想到棚戶區政策的走向，下半年貨幣政策雖然有寬松的趨勢卻不再青睞房地產，那么，僅僅從融資角度看，房地產行業大概率要降速。

　　第二，碧桂園業績輝煌背后不能回避的現實。

　　碧桂園貴為“中國第一房企”已經有些時日了，但是，這背后卻有我們必須要正視的東西。

　　根據碧桂園的財報，今年上半年，碧桂園業績斐然。其公告稱：“年內截至2018年6月30日止六個月，本公司及其附屬公司，連同其合營公司和聯營公司，共實現合同銷售金額約人民幣4，124.9億元；合同銷售建筑面積約4，389萬平方米。其中歸屬本公司股東權益的合 同銷售金額約人民幣3，108.2億元；歸屬本公司股東權益的合同銷售建筑面積約3，389萬平方米。”

　　從流量金額看，碧桂園遠超主要競爭對手中國恒大和萬科地產，碧桂園已經是4000億元級別，而后兩者依然是3000億元級別。

　　但是，如果看權益金額，碧桂園就被恒大超過了。

　　我想，這個問題，很值得碧桂園降下速來思考。

　　而看碧桂園2017年財報的話，它的債務情況并非很樂觀。其財報稱：“ 于2017年12月31日，本集團的銀行及其他借款、優先票據和公司債券分別約為人民幣135，516.8百萬元、人民幣31，913.6百萬元和人民幣47，334.7百萬元（2016年12月31日：分別約人民幣69，222.8百萬元、約人民幣29，264.4百萬元和約人民幣37，709.6百萬元）”；“ 凈借貸比率由2016年12月31日的約48.7%小幅上升至2017年12月31日的約56.9%。”

　　另外根據報道，碧桂園200億元公司債申請兩年多之后被中止，這也不是太好的消息。

　　再維持高周轉，怕是不易。

　　第三，與主要競爭對手的“跨界”相比，碧桂園的轉型步伐有些遲緩了。

　　主要房地產企業正在“跨界”、轉型，這是不爭的事實。

　　碧桂園并非單一的房產行業，比如，6月19日，碧桂園服務正式在港交所主板掛牌上市，開始交易。

　　另外，碧桂園2017年的的財報稱：“本集團已開發及目前經營的酒店包括五星級酒店2家及四星級酒店2家，以及按《旅游飯店星級的劃分與評定》的五星級標準建造的酒店31家及四星級標準建造的酒店4家。此外，本集團還有按《旅游飯店星級的劃分與評定》五星級標準在建的酒店7家及四星級標準在建的酒店2家。”

　　但是，看其收入比例，還是以房地產銷售為主。在2017年財報中，碧桂園稱，“業務收入主要來自五個經營分部：房地產開發；建筑；物業投資；物業管理；酒店經營。2017年度，本集團的收入約為人民幣226，899.8百萬元，較2016年度的約人民幣153，087.0百萬元增加約48.2%。本集團97.0%的收入來自物業銷售（2016年：96.8%），3.0%來自其他分部（2016年：3.2%）。”

　　此外，從轉型的力度上看，跟主要的競爭對手恒大、萬科、融創等相比，碧桂園顯然要差的太遠。

　　恒大，已經向新能源汽車方向進軍了；萬科，不久以前開始了它的“文化之旅”；而融創更不用說，雖然投資樂視并不順利，但它的步子卻邁的很遠。

　　當然，在碧桂園官網，我們能看到“百度Apollo無人車落地碧桂園潼湖科技小鎮、碧桂園進軍現代農業 率先助力第三代雜交水稻發展”這樣的新聞，只不過力度還是尚顯不足。

　　由此看，碧桂園應該降下速來，考慮一下加快轉型的步伐。

　　由以上三點看，我認為碧桂園應該降速。

　　遙想當年，碧桂園在香港上市時，碧桂園的招標書稱：“我們是中國擁有最龐大和低成本土地儲備的房地產開發商之一，此等儲備為我們未來的增長和盈利能力提供了強有力的支持。”時過境遷，低成本土地已經是歷史名詞，低成本土地儲備早晚有吃完的那一天，如果再遵循之前的模式，還可以嗎？所以，高周轉的碧桂園該降速了！

　　對于碧桂園，文章開始的那句話，我想是不是也應該改成這樣：一家房地產企業的成功，不在于你的建筑速度，而在于建筑工人的安全和顧客的幸福！         

　　(本文作者介紹：專欄作者，首屆世界互聯網大會最佳新聞評論獎得主，iDoNews 簽約專欄作者。)