文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家   黃志龍

　　6月16日，央視新聞報道，不動產登記平臺實現全國聯網；6月14日，中財辦原副主任楊偉民指出，房地產市場成最易引爆風險的定時炸彈，應在六方面加快改革；6月5日，深圳市啟動“二次房改”，增加住房市場的供應主體。種種跡象表明，房地產市場正處于大變革前夜！

　　深圳二次房改，一切回到原點

　　深圳市6月5日啟動的“二次房改”，無疑給房地產市場扔下了一顆深水炸彈。雖然這是深圳市的地方行動，但以深圳在全國改革中的“排頭兵”地位，其改革方向往往很大程度上代表了全國的方向。先簡單看看標志著深圳二次房改啟幕的紅頭文件——《深圳市人民政府關于深化住房制度改革 加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》（下稱《意見》）的核心內容。該《意見》明確了深圳市2018-2035年住房發展目標：到2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套，占新增住房供應總量的60%左右，而市場化商品住房占比為40%左右。用一句話總結就是，國有企業、企事業單位、房地產企業、社會組織等將構成深圳住房市場的供應主體，土地供應也更加多元化。

　　值得注意的是，深圳二次房改與1998年啟動的全國首次房改（國務院23號文）的精神和基本方向是一致的，二十年一個輪回，深圳二次房改回到改革的原點。1998年國務院23號文提出房改目標之一是“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”，同時在具體舉措中提出“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。”其中，“廉租住房”、“經濟適用房”大體對應著深圳二次房改《意見》中的“公共租賃住房”和“安居型商品房”，變化較大的地方在于深圳市新提出了“人才住房”，其主要考慮是：與20年前不同，當前的深圳房價對于高端人才來說也是難以承受的，必須通過“人才住房”方式來滿足高端人才的住房需求。

　　不動產全國聯網是房產稅的基礎條件

　　6月16日，央視新聞報道的“全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網”，意味著房地產長效機制的底層基礎已經夯實，房產稅是真的要來了。具體來說，不動產登記平臺全國聯網，對房地產市場的影響主要有以下幾個方面：

　　第一，房地產市場透明度將大大改善，中央房地產調控部門將對全國房地產市場有更全面、更準確的認識，有利于制定更有針對性的調控舉措。

　　第二，每個購房者、每個家庭的不動產信息、貸款記錄將全部公開透明，每處不動產過戶記錄都清晰可見，限購、限貸、按揭貸款利率調整的政策將更具有針對性和可操作性。

　　第三，不動產全國聯網將成為反腐敗的利器，非法獲得或持有的不動產，將無藏身之地，相當一部分異地持有的非法不動產將可能被拋售。

　　第四，不動產全國聯網，為全國范圍內開征房產稅掃清了障礙。在此基礎上，中央和地方政府將制定公開、公平、公正的房產稅法規和相關實施細則，并對房產稅給各地方財政的影響作出準確、合理的評估。將來房產稅征收的辦法可能是：某一家庭或個人在繳納社保的城市，才能享受首套免征房產稅的優惠，異地持有的不動產，則要根據當地的實施細則征收相應的房產稅。

　　綜合來看，不動產登記平臺全國聯網是房地產市場大變革的關鍵環節，其最大的作用將是向全國性房地產調控、房產稅開征提供基礎性條件，同時對腐敗和炒房客形成有效的震懾。

　　房地產改革方向需高度關注

　　剛剛卸任中財辦副主任職務的楊偉民先生，近日在陸家嘴論壇上發表的房地產改革的一系列觀點，或許應該引起高度關注。楊偉民指出，“前期房地產市場已經積累了一些風險，近期又亂象叢生，成為最容易引爆風險的定時炸彈，目前的行政性措施已經不能根治。”同時，他特別提到，我國的住宅空置率，無論是在城鎮還是鄉村，都高于高度老齡化、少子化和城市化的日本（住房空置率13%），“房住不炒”目標并未實現。這些觀點或許表明，決策部門對于一二線城市的“五限”（限購、限貸、限價、限售、限商）調控政策和三四線城市棚戶區改革、貨幣化安置去庫存政策并不滿意。為此，他提出了房地產調控六方面政策建議：

　　一是擴大居住土地供應，實現供應主體多元化。房價過高城市不僅要增加住宅用地，也要擴大住宅用地供應主體，同時，應改變城市居住用地比重偏低、工業用地過高的結構，解決高地價問題。

　　二是住房供應主體多元化。增加商品住宅供應主體，允許：自然人合作建房；非房地產企業在取得土地使用權的土地上建設商品房和租賃房；農村集體經濟組織在閑置宅基地上建設住房；大城市周邊生態修復企業開發低密度住宅等。

　　三是發展住宅租賃市場，改變售多租少的結構。在住宅租賃市場立法、租購同權、財稅金融政策等方面，支持住宅租賃市場發展，通過稅收的辦法使空置存量住宅進入租賃市場。

　　四是改革房地產稅，這是中央的既定方針和目標。

　　五是設立政策性住宅金融機構，公積金改為自愿繳存政策。

　　六是改革農村土地制度，賦予農村宅基地的充分物權。

　　綜合來看，這六方面的政策舉措或者已經在推進，或者在不遠的將來陸續落地執行。

　　“二次房改”的城市可能將越來越多

　　值得注意的是，今年1-5月，全國土地出讓收入達到創紀錄的22251億元，同比漲幅達45.9%，無論是金額還是增速都創下了歷史同期新高。中央用心良苦、千方百計的去庫存政策，可能在未來兩年又將面臨新一輪的住房庫存上升期，其根源在于地方政府對于房地產的偏愛成就了土地財政的“尾大不掉”。這種時代背景下，加上上述種種跡象，或許意味著房地產市場正處于大變革的前夜。對于普通購房者而言，需要重點關注以下幾方面政策動向或趨勢：

　　首先，上海、廣州等一線城市、“搖號搶房”的六大二線城市（杭州、南京、西安、武漢、成都、長沙）、因人才政策導致人口凈流入壓力較大的城市（天津、鄭州等），出臺與深圳相類似的“二次房改”方案的可能性較大，這一方案將改變這些城市房地產市場的預期。

　　其次，人口凈流出、人口老齡化、產業競爭力偏弱的三四線城市，這一輪的棚戶區改造接近尾聲，房價持續上漲的動力也將不復存在。

　　最后，不動產登記平臺全國聯網之后，全國范圍內開征房產稅將成為必然趨勢，2020年前后出臺的可能性較大，那些在全國異地持有、且空置的住房持有者，需要有在全國范圍內繳納房產稅的心理準備。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心中心主任、高級研究員。)