意見領袖 | 溫彬、卜鈺馨

　　摘 要

　　2024年6月7日，國常會明確“去庫存”，確立了以需求端為主要發力點的政策導向，政策從信貸方面進行深度優化，各地因城施策，組合發力，呈現幾大特點：一是從統籌兼顧到明確去庫存，政策指向更加明確；二是從“保交樓”到“保交房”，堅決防范系統性風險；三是從優化和統籌兩方發力，多部門聯合行動；四是從松“五限”到以舊換新，各地深化因城施策。現階段，全國范圍首付比例調降和取消貸款利率下限，力度較大。房地產整體承壓，市場仍處于總供給和總需求相互博弈的筑底時期。

　　下半年，隨著二十屆三中全會的勝利召開，新一輪全面深化改革即將開啟。作為國民經濟支柱產業的房地產行業也將在這輪改革中，繼續堅定不移地科學構建房地產發展新模式，刺激市場內生動力，達到去庫存、穩市場的總目標。預計需求方面，限制性政策逐步放開，持續推進財稅體制改革；供給方面，保交房與優質/高品質住房供給兩端繼續發力，推進房地產市場筑底回升。

　　目  錄

　　一、政策：明確去庫存，聚焦需求端發力

　　（一）從統籌兼顧到明確去庫存，政策指向更加明確

　　（二）從“保交樓”到“保交房”，堅決防范系統性風險

　　（三）從優化和統籌兩方發力，多部門聯合行動

　　（四）從松“五限”到以舊換新，各地深化因城施策

　　二、市場筑底修復，部分指標出現向好跡象

　　（一）總供給：整體縮量，弱市盤活

　　1、開發投資：二季度整體跌幅趨緩，出現弱復蘇跡象

　　2、庫存去化：庫存處于歷史高位，近期去化力度加大

　　3、土地供給：成交同比降幅較大，開發投資降幅收窄

　　（二）總需求：信心修復，環比改善

　　1、新房銷售：二季度信心修復，銷售情況有所改善

　　2、二手房銷售：成交量大幅提升，對新房成交有所擠兌

　　3、期房和現房：現房需求強勁，將成為大勢所趨

　　（三）價格情況：房價和購房成本降幅較大，市場加速筑底

　　三、房企：銷售、融資、投資環比有所改善

　　（一）銷售端：百強房企銷售回升，累計同比降幅收窄

　　（二）投資端：拿地謹慎，降幅擴大，但投資意愿有所提升

　　（三）融資端：融資需求動力不足，環比數據有所改善

　　四、展望：持安全與發展底線思維，構建新發展模式

　　（一）刺激市場內生動力，重塑市場預期，筑牢市場底

　　（二）多部門聯合引導，組合施策，持續推進因城施策

　　（三）堅定不移科學構建房地產發展新模式

　　2024年上半年，房地產政策延續寬松態勢，中央政策主要從信貸方面進行深度優化，各地因城施策，組合發力，從繼續放開或取消限制性措施、出臺財稅、人才優惠等方面施策。6月7日，國常會明確“去庫存”，確立了以需求端為主要發力點的政策導向，增強市場內生動力，修復預期和信心。政策主要表現為明確去庫存、從保交樓到保交房、從優化和統籌兩方發力以及扎實推進因城施策等四大特點。現階段，全國范圍首付比例調降和取消貸款貸款利率下限，力度較大。一線城市方面，5·17新政后，上海、廣州、深圳相繼降首付、降利率，北京于6月26日宣布降低首付比例、下調貸款利率等措施，完成一線四城的新政落地。在持續寬松的政策刺激下，市場端投資開發繼續收縮，銷售有所改善，二手房“以量換價”明顯，房地產整體承壓，市場仍處于總供給和總需求相互博弈的筑底時期。

　　下半年，隨著二十屆三中全會的勝利召開，新一輪全面深化改革即將開啟。作為國民經濟支柱產業的房地產行業將在這輪改革中，秉持安全與發展底線思維，堅定不移地走新發展模式。面對當前形勢，政策刺激與市場需求將逐步形成共識，牢固筑底。預計下半年將延續當前政策和市場特點，一是刺激市場內生動力，重塑市場預期，筑牢市場底，達到去庫存、穩市場的總目標。二是多部門聯合引導，組合拳施策，持續推進政策執行和落地。三是科學構建房地產發展新模式。預計需求方面，限制性政策逐步放開，利率優惠有可能覆蓋到存量房貸利率；同時，優化財稅體制改革，在契稅、個稅和增值稅方面，簡化和降低涉房交易成本。供給方面，隨著第三批“白名單”推出，保交樓與優質/高品質住房供給兩端繼續發力，推進房地產市場筑底回升。

　　一、政策：明確去庫存，聚焦需求端發力

　　（一）從統籌兼顧到明確去庫存，政策指向更加明確

　　2024年上半年召開了兩次國常會議，提出房地產不但“關系經濟運行”而且關系“金融穩定大局”，明確“去庫存”目標。其中，3月22日國常會指出“房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局”，強調“健全風險防控長效機制”“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”，要求“進一步優化房地產政策”。本次會議，一是確立“優化”基調，預示著政策會進一步因城施策，優化寬松；二是確立“統籌”基調，要強化各部門統籌，確保同向發力、形成合力。

　　4月30日，中央政治局會議強調“要持續防范化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。”重點提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展”。會議之后，多地密集施策，通過“收儲”模式盤活存量房地產市場，支持消化存量住房的金融與財政政策也不斷加碼，保障性住房再貸款穩步推進，財政補貼持續落地。

　　6月7日，國務院常務會議召開，聽取關于當前房地產市場形勢和下一步構建房地產發展新模式有關工作考慮的匯報，再次強調“房地產業發展關系人民群眾切身利益，關系經濟運行和金融穩定大局”，直面當前房地產形勢，把房地產問題提升到了“金融穩定大局”的高度，明確提出“去庫存”目標。預計下半年，將圍繞這一總目標，各部門將繼續聯合發力進行施策，保民生、保穩定。

　　（二）從“保交樓”到“保交房”，堅決防范系統性風險

　　2024年上半年，政策的第二個特點是從“保交樓”過渡到“保交房”，明確構建新發展模式的基礎和核心在保交房。5月17日上午，全國切實做好保交房工作視頻會議召開，強調“打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作”“保障購房人合法權益”等。住建部從土地端通過協調機制到項目端進行一一布置和打通，既要控制好增量土地和項目，又要盤活好存量土地和項目，在保障房和商品房之間形成科學配置，從而著眼長遠構建房地產行業發展新模式。從“樓”到“房”雖然一字之差，但體現了中央保項目、保企業到保障民生和購房人合法權益的政策延伸。

　　會上還提出了保交房的四大工作重點，包括防范處置爛尾風險、滿足房地產項目合理融資需求、消化存量商品住房、盤活存量土地。其中，針對“消化存量商品住房”工作，地方政府正在加快“收儲”進程，其資金主要來源于保障性住房再貸款。2024年一季度，支持推進“三大工程”建設發放的5000億元抵押補充貸款（PSL）額度已經全部發放完畢。住建部披露數據，今年年初，保交樓專項借款項目總體復工率達到99.9%。截至2023年末，350萬套保交樓項目已實現交付超300萬套，交付率超過86%。通過前期努力，已經消化了大部分逾期難交付項目，剩下的逾期未交付項目中，部分可能面臨資不抵債等問題，保交樓工作告一段落，保交房工作開始啟動。而5月17日人民銀行推出3000億元保障性再貸款，接續PSL，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，利率為1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象21家全國性商行。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元，與“三大工程”的PSL力度相當。

　　2024年7月5日，國有企業土地資產盤活專項基金成立儀式在京舉行，基金總規模300億元。基金盤活標的為土地及附屬建筑物，盤活業態為產業園、保租房、人才公寓、“平急兩用”公共基礎設施、戰略性新興產業用地。基金將對盤活模式和盤活路徑持續探索。多城已出臺政策鼓勵國資通過“收儲”模式盤活存量房市場，預計國資“收儲”盤活存量房力度將加大。這一舉措通過市場化方式加快推動存量商品房去庫存，加大保障性住房供給，朝著“市場+保障”雙軌制建設進行有效推進。

　　（三）從優化和統籌兩方發力，多部門聯合行動

　　2024年政策的第三個特點是供需兩端優化政策，統籌各部門形成良性循環。需求端繼續擴圍降本，全國范圍內降低購房成本。從1998年房改以來，首套房、二套房首付比為最低為1999年2月的20%和20%，此次全國范圍內降低首付比例，首套房降至15%，突破首套房首付比歷史下限，二套房也接近歷史低位，最大程度降低了購房者門檻，意味著同樣的首付比能購買更大的房子。供給端優質地塊推出、高品質住房供給。一方面，各地政府加大核心優質地塊供給，為更多高品質住房提供優質土地保障；另一方面，優化郊區住宅項目容積率1.0限制、優化項目價格限制等，這些政策優化將更有利于企業打造高品質產品。統籌方面，由住建部和自然資源部從項目建設方面進行統籌，人民銀行和金融監管總局從降低首付和商貸和公積金貸款利率組合發力，通過保障性住房再貸款支持各類項目施工，四部門形成政策、職責、資金、資源的循環，統籌支持房地產市場平穩健康發展。

　　（四）從松“五限”到以舊換新，深化各地因城施策

　　2024年上半年，各地緊鑼密鼓加快推進因城施策，據中指數據統計，累計發布368次優化政策，二季度占上半年發布政策的59%，尤其以5月最為頻繁，單月發布90次。政策主要集中在優化限貸和取消限購、限價、限售、限外等措施，目的在于降低購房門檻和購房成本。同時，通過以舊換新等方式，聯動新房、二手房去庫存。

　　一是取消限購、限售、限價、限外政策，拓寬了購房人群，降低了門檻。限購政策是“五限”政策中最為嚴厲的政策，直接決定潛在購房群體是否具有購房資格。2024年，蘇州、長沙、成都、杭州、西安等核心二線城市開始陸續取消限購，北京、上海、深圳等一線城市非核心區域限購也出現松動。現階段，僅一線四城和海南省、天津市還保持部分區域限購。同時，地處大灣區腹地的深圳于2023年9月率先放開“限外令”，允許港澳人士在深購買商辦物業；廣州則在5·17新政后取消限售，并于7月初宣布“港澳臺及外籍人士在限購區內可以購買120平方米及以下的住宅一套，在非限購區或在限購區購買120平方米以上的住宅時不限制套數”。限制性措施的放開，降低了購房門檻，使更多潛在購房者有了購房資格。

　　二是優化限貸政策，降低購房成本。5·17四部門聯合會議宣布降低全國層面個人住房貸款最低首付比例、取消全國層面個人住房貸款利率政策下限。這兩項政策直接規定了全國范圍內，首套房和二套房貸利率均不再設置政策下限，實現房貸利率市場化，給予地方政府更大的自由裁量權。當前，所有城市貸款利率均降至“4字頭”以下，一線城市首套、二套平均貸款利率分別為3.48%、3.82%，二三線主要城市平均貸款利率在3.36%、3.7%。公積金方面，也在全國范圍內調降了0.25個百分點，到了“2字頭”，五年期以上首套利率為2.85%，二套為3.325%。5·17新政逐步落地，在購房成本上做“減法”，減輕居民端負擔，提振了市場人氣，為樓市回暖創造了條件。預計將有更多城市下調房貸利率，核心城市房貸利率議價空間有望打開。

　　三是以舊換新，一二手房聯動去庫存。2023年9月，從山東淄博首個城市開始實施，截至目前，已有超60城支持房子“以舊換新”，2024年4月23日，深圳成為全國首個正式推行“以舊換新”的一線城市。“以舊換新”通過地方政府及時介入，或者通過鼓勵房企、中介機構與有置換需求的購房居民簽署協議，開展“賣舊+買新”的換房聯動，提升樓市活躍度，促進一二手房交易聯動去庫存。

　　總結來看，今年上半年政策端在層級上，召開兩次國常會和一次政治局會議，重點研究和定調了房地產工作；力度上，四部門聯合行動，著重放松限購、限貸，擴容購房群體，降低購房成本，同時疊加放松限售、限價和限外，全方位優化“五限”措施；頻度上，高于去年同期。預計下半年，隨著二十屆三中全會的召開，會對房地產市場的健康發展形成更大的推動和信心。

　　二、市場：總供給與總需求在博弈中尋求平衡

　　（一）總供給：整體縮量，弱市盤活

　　1998年房改以后，房地產經歷過供不應求階段，隨著經濟高速發展及各地開發建設，房地產已經進入供求關系發生重大變化階段。我們認為，總供給方面主要考量開發投資、庫存去化和土地供給三個方面。開發投資主要是現階段房地產建設情況，其分項為開工、施工、竣工情況；庫存去化主要體現消化存量房的力度、速度和強度問題；土地供給與市場供應總量有關，持續的土地供應縮減，對當下減少閑置及盤活低效用地有改善作用，也將作用于未來房價。

　　1、開發投資：二季度整體跌幅趨緩，出現弱復蘇跡象

　　一季度，隨著多項政策持續出臺，各地保交樓加快推進，房地產開發投資完成額高于2023年四季度，隨著政策持續落地，6月單月開發投資完成額突破1.1萬億元，實現環比增長22.59%。其中，三項面積方面，1-6月開工面積累計同比降幅收窄0.4個百分點，連續四個月降幅收窄。拉長時間軸看，房地產開發投資額處于2017年水平，且累計同比連續25個月為負；按時序進度，完成2023年的47.4%。由此可見，房地產開發投資仍處在歷史低位和弱復蘇階段。

　　2、庫存去化：庫存處于歷史高位，近期去化力度加大

　　房地產庫存量統計有狹義和廣義之分，狹義口徑主要指已建成待售新房面積，指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積，廣義口徑不但包括已建成待售的新房面積，還應包括存量二手房掛牌量。本文主要討論狹義口徑。

　　2024年6月，全國商品房待售面積7.39億平方米，商品住宅待售面積3.87億平方米，同比增長15.2%和23.5%，比上月同比縮小0.4個百分點和0.9個百分點。雖然仍處在高位且同比有增，但出現絕對值連續四個月下降的向好跡象。上一輪待售面積處于歷史高位是2016年2月，全國商品房待售面積、商品住宅待售面積分別為7.39億平方米和4.66億平方米。與本輪相似，達到峰值前，出現了連續三年待售面積持續增長現象。現階段，在2021年、2022年及2023年三年待售面積持續增長的情況下，待售面積再次登高。2024年6月7日，國常會明確堅定地提出“去庫存”，預計后續政策將持續寬松和持續，加快去庫存進度。

　　去化周期方面，2024年上半年，全國37個典型城市去化周期為18.4個月，高于2023年年均12.5個月水平，低于2020年均20.3個月水平。按近12個月月均銷售面積計算，2024年6月，一線城市出清周期20.4個月，較2023年末延長4.4個月，二線城市20個典型城市去化周期19.8個月，較2023年末延長5.5個月，12個三四線城市典型城市去化周期23.9個月，較2023年末延長5.5個月6.9個月。各線城市均低于18個月的合理范圍，且三四線城市去化周期較一二線城市仍在拉長，去化周期繼續承壓。

　　從二手房存量掛牌套數總量上看，2022年、2023年及2024年1-6月份，中指百城二手房存量掛牌量年化分別為512萬套、633萬套和703萬套，呈逐年上升趨勢。與2023年同期相比，2024年1-6月的二手房存量掛牌套數增長了20.1%。

　　從各量級城市看，以2014年為基數，一、二、三線城市二手房掛牌指數分別在2021年8月達到峰值，分別為230.77%、192.0%和180.89%。之后，一線城市處在高位的時間較二三線城市更長，隨著多項政策出臺，2024年各量級城市二手房銷量逐步提升，消化掛牌存量房速度加快，各量級城市二手房掛牌指數出現明顯下行態勢。

　　3、土地供給：成交同比降幅較大，開發投資降幅收窄

　　2023年土地供應和成交面積出現了一個較為明顯的下降，2024年土地供給繼續縮減。1-6月，100大中城市供應土地占地面積和成交面積分別為42037萬平方米和33803萬平方米，同比下降15.7%和20.6%。按時序進度看，1-6月份，供應土地和成交土地占地面積分別為2023年的35.6%和35.5%。預計土地縮量還將持續，供給偏弱也將對銷售構成影響。

　　22城集中供地方面，根據中指數據，2023年，22城住宅用地計劃供應量同比縮減20%，全年供地計劃完成率73%。2024年1-6月，重點22城有20城發布了全年供地計劃，供應規模同比下降約10%。一季度上海、杭州、北京、成都、長沙等多地優質地塊熱度較高，多宗地塊觸頂或溢價率在30%以上，22城成交溢價率均在8.5%以上。二季度住宅用地成交溢價率持續下行，僅上海、杭州、成都等地部分地塊尚能競拍出高溢價，分化加劇。

　　（二）總需求：信心修復，環比改善

　　1、新房銷售：二季度信心修復，銷售情況有所改善

　　季度及月度數據看，隨著中央和地方政策拳組合發力，市場信心有所修復，傳導至銷售端較為明顯。從30個大中城市商品房成交情況看，二季度較一季度增長24.8%，且呈階梯狀逐月回升。受高基數影響，2024年30大中城市商品房成交當月同比仍在負值區間，但從2月份開始，降幅明顯收窄。

　　從周度數據看，隨著2024年各項政策連續出臺，銷售端改善較為明顯。新建商品房交易從第25周（6.17-6.23）開始超過2023年同期，出現向好跡象。

　　2、二手房銷售：成交量大幅提升，對新房成交有所擠兌

　　2024年前五個月，25個代表城市二手住宅成交套數同比下降12.9%。新房和二手房累計總成交套數同比下降26.5%，其中二手房成交占比提升64.5%。二手房“以價換量”表現持續好于新房，政策刺激效果明顯，6月成交量同比轉增，但傳導至新房仍需要時間。

　　3、期房和現房：現房需求強勁，將成為大勢所趨

　　從2021年11月起，現房銷售的累計同比增速即超過期房。從統計數據看，現房銷售已連續37個統計月同比為正，期房銷售則連續26個統計月同比為負，兩者累計同比剪刀差有繼續擴大的趨勢。在當前形勢下，考慮風險因素及購房者預期，新房銷售將成為大勢所趨。

　　通過以上分析，總需求方面，短期受房價看跌及收入預期影響，居民整體加杠桿購房意愿有所改善但整體不夠強勁，中長期受新增人口下降和城鎮化進程放緩等因素影響，房地產內生動力在推動開發投資和消化庫存仍有壓力。我們預計，下半年二手房銷售較新房銷售將率先企穩，現房銷售占比仍將保持高位。

　　（三）價格情況：房價和購房成本降幅較大，市場加速筑底

　　現階段，房地產市場總供給和總需求博弈的關鍵點在房價。從70個大中城市新房和二手房價格指數走勢來看，新建房屋銷售環比指數從2021年高點4.5%到2024年6月-4.3%，下降了8.8個百分點，單月同比在2024年加速下行。二手房走勢與新房相似，但降幅更大，從2021年的高點3.5%到2024年6月-7.5%降幅達到11個百分點。

　　從各量級城市看，一線城市新房價格較二三線城市韌性更強。2024年5月，新房價格當月同比分別為-3.2%、-3.7%和-4.9%。二手房方面，各量級城市價格當月同比分別為-9.3%、-7.5%和-7.3%，一線城市“以量換價”明顯，一定程度也決定了二手房整體的走勢。

　　房貸利率直接影響購房成本。2023年8月底，人民銀行、國家金融監管總局調降存量首套住房貸款利率，將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點，首套住房利率不變（LPR-20BP）。2024年5月17日，人民銀行又宣布取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，并調降個人住房公積金貸款0.25個百分點。現階段，個人住房貸款利率和個人住房公積金貸款利率（5年以上）分別為3.69%和2.85%，降到歷史低位。2024年5月，主要城市首套和二套房貸利率均降至4%以下，分別為3.45%和3.9%。以北京為例，6·26新政后，市場價值500萬的首套住房按首付20%、利率3.5%（4.05%下降55個bp）計算，30年貸款等額本息的月供從19212元/月降到17962元/月，每月節省1250元，貸款總額節省45萬元，大大降低了月供壓力。

　　當前，各地房價已經進入深度調整階段，價格何時達相對均衡狀態也決定了市場何時真正企穩。根據上一輪去庫存經驗，從2015年6月棚改補償模式轉向貨幣安置優先后，30個大中城市銷售出現了半年的持續增長，價格指數則從2015年6月出現了20個月的趨勢性上漲。預計隨著政策加速落地，在總供給和總需求相互作用，本輪去庫存價格上不會出現上一輪的持續上漲，而將在各月銷售的緩和波動中尋底筑底。

　　三、房企：銷售、融資、投資環比有所改善

　　（一）銷售端：百強房企銷售回升，累計同比降幅收窄

　　繼2023年上半年百強房企銷售額同比出現階段高點后，經過10個月的連續下降，2024年2月出現探底回升、降幅收窄。受5·17政策影響，6月單月百強房企銷售突破4000億元，環比漲幅達到26.1%。但不論是與歷年相比還是從各類型房企銷售同比看，上半年均處在低位，我們判斷當前房企銷售仍在筑底過程中。由于去年銷售“前高后低”基數的影響，預計下半年政策支持會加速發力，效果也將逐漸顯現，房企銷售降幅持續收窄，今年房企銷售增速整體將呈現“前低后高”態勢。

　　（二）投資端：拿地謹慎，降幅擴大，但投資意愿有所提升

　　2024年上半年，與整體投資情況相似，百強房企投資拿地縮量，但投資拿地意愿有所恢復。拿地總額3801億元，同比下降35.8%，相較1-5月降幅擴大9.1個百分點，房企總體拿地依舊保持審慎態勢。從拿地銷售比看百強房企拿地意愿，2019年、2020年的上半年超過30%，意愿高企；2021年、2022年、2023年的同期逐步下降到24.9%、16.7%、14.9%，今年上半年有所恢復，為15.61%。

　　（三）融資端：融資需求動力不足，環比數據有所改善

　　間接融資方面，2024年1-6月，房地產開發資金中，國內貸款總額為8207億元，累計同比-6.6%，降幅比上月擴大0.4個百分點。但6月單月，國內貸款額為1397億元，環比增長13.8%，實現連續三個月環比正增長。

　　直接融資方面，根據中指數據，2024年上半年，房地產行業共實現債券融資2791.6億元，同比下降26.9%，降幅較上年有所擴大。其中，信用債同比-21.9%，海外債-54.8%，ABS-33.3%，各渠道同比均出現下降，海外債銳減，信用債仍為融資主力。從融資成本來看，1-6 月，房地產行業平均融資利率為 3.1%，同比下降 0.7 個百分點，其原因是受近期高成本的海外債融資規模下降等多重因素影響，行業平均融資成本明顯下降。

　　目前，房企債券存量余額約2.5萬億元，信用債占比67.2%。從債券償還來看，2024年三季度為償債高峰期，一年內到期余額為7205.4億元，其中信用債占比69.8%，境內償債壓力較大。新發行方面，2024年上半年信用債、海外債的發行到期比分別為58.1%、3.2%，總發行到期比為39.9%，仍然無法覆蓋到期余額。債券違約方面，2022年達到峰值43家后，2023年縮小到了11家，2024年上半年進一步縮小到了2家。但同時也要看到，2023年共計12家上市房企退市，2024年上半年仍有4家房企退市。

　　2024年上半年，雖然市場銷售繼續承壓，百強房企在2024年三季度、2025年一季度將迎來新一輪債券到期高峰期，整體投資拿地謹慎，但銷售累計同比持續收窄，環比有所改善，國內間接貸款降幅收窄，投融資意愿有所增強。下半年，隨著融資協調機制持續發揮作用和需求端政策持續改善，頭部品牌房企銷售有望率先穩住，但行業洗牌還將繼續。

　　四、展望：持安全與發展底線思維，構建新發展模式

　　隨著二十屆三中全會的勝利召開，新一輪全面深化改革即將開啟，中國式現代化將繼續以高質量的發展方式進行推進。房地產行業作為國民經濟支柱產業，也將在這輪改革中，秉持安全與發展底線思維，堅定不移地走新發展模式。展望下階段房地產市場，主要特征包括：

　　（一）刺激市場內生動力，重塑市場預期，筑牢市場底

　　與2015年去庫存周期相比，當前庫存量總量相差無幾，但我國經濟社會發展到達新階段，同時，面對人口增長放緩、居民杠桿率較高和城市化進程邊際放緩等供求關系重大變化的新形勢，曾經的棚改貨幣化的措施可能不符合當前市場。當前形勢下重塑市場預期，一方面，必須調動起市場的內生動力。政策制定要充分考慮當前市場需求和市場預期，通過活躍市場交易，更大程度讓潛在購房者能夠買到合適且與收入相匹配的房子，引導剛需、改善型需求及租賃住房需求等回歸市場本源，推動市場達到供需動態平衡。另一方面，市場需求決定資源配置，房地產行業市場仍處于企穩筑底期，需求恢復不是一蹴而就，平穩健康發展才能筑牢市場預期。

　　（二）多部門聯合引導，組合施策，持續推進因城施策

　　房地產行業發展至今已經不是單一的、單部門、單向施策的行業，而是一個總規模超過百萬億、牽動上百行業和上下游從業人數上億的龐大行業，牽一發動全身。面對關系國計民生的重大工程，政府必將積極作為，多部門、多角度、精細化進行聯合施策，凝聚各方合力，建設政策閉環。預計下半年，需求端方面，將從優化和取消“五限”等方面合理優化、解除限制性政策，特別從拓寬準入條件和降低購房成本上雙向發力，讓剛需群體買好第一套房，從稅費減免上降低交易成本，并惠及存量房貸業主，促進改善性、大戶型交易，從而更好引導房地產市場交易的活躍性、持續性。金融端方面，金融支持高品質住宅開發建設，對“保交房”方面，政府研究制定可持續合理的收儲模式，用好保障性再貸款；對個人購房者研究探索個人房產抵押貸款（個人首套房還清貸款可抵押購二套房）可行性。供給端方面，持續推進“市場+保障”住房制度，一是逐步從期房銷售轉向現房銷售為主，二是通過政府收儲、“以舊換新”等方式，加快建設配售型保障房，讓更多市民住有所居，筑牢市場預期。

　　（三）堅定不移科學構建房地產發展新模式

　　“新”更多對應的是“舊”，要改變過去舊的“土地+財政+金融”的宏觀運行邏輯，以及企業“高杠桿、高負債、高周轉”的舊有模式，從而建立起房地產發展的新模式。新形勢下，建立起“人、房、地、錢”要素聯動新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制，從滿足好人民群眾對美好生活、特別是對優質住房的向往。

　　具體來看，新模式主要體現在：一是體制機制保障，建立起保障房和商品房雙軌并行制度，從制度上滿足不同購房者的居住需求。二是政策持續引導和優質商品住房的推出，有效釋放剛性和改善性需求，讓商品房市場回歸本質屬性。三是開拓市場化租賃住房發展模式建設，房企通過積極參與保障房建設、長租公寓等租賃市場建設，發展前景良好。四是拓展房地產服務鏈條綜合開發，從支持改善性需求出發，對服務鏈條進行深度挖掘，在裝修裝飾、園林建設、物業保障、便民生活等方面，不斷提升房企的服務水平和服務質量。五是積極參與城中村改造等城市更新項目建設，城市更新屬于確定性強的政策支持類業務，存量土地市場仍有較大改造、翻新、升級空間。

　　(本文作者介紹：民生銀行首席經濟學家)