文/意見領(lǐng)袖專欄作家 李庚南

　　繼7月21日國常會通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）后，7月24日中共中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。一時(shí)間，“城中村改造”被市場演繹成房地產(chǎn)的新風(fēng)口，加之政治局會議關(guān)于要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策的表述，更是被市場解讀為房地產(chǎn)的“強(qiáng)刺激”。

　　筆者以為，“城中村改造”既是一項(xiàng)政策舉措，更是一個(gè)新的風(fēng)向標(biāo)。它顯然并非刺激樓市“救市”之策，至少并非直奔樓市而來；但又必然對樓市“脆弱”的神經(jīng)產(chǎn)生一定刺激，影響房地產(chǎn)市場預(yù)期與未來風(fēng)向，從發(fā)展格局與發(fā)展模式上對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深刻影響。

　　“城中村改造”為什么并非刺激樓市的“菜單”？

　　城中村改造的目的，在《意見》中已說得非常明確，即：改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。更深一層看，推動超大特大城市城中村改造的用意應(yīng)該是穩(wěn)投資，通過穩(wěn)投資帶動消費(fèi)，或者說這是穩(wěn)投資、促消費(fèi)的政策組合拳。

　　盡管上半年國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)恢復(fù)、總體回升向好態(tài)勢，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨新的困難挑戰(zhàn)，一些企業(yè)經(jīng)營困難，重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)隱患較多，外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻。在宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上，總體表現(xiàn)為投資、出口增速持續(xù)減緩，消費(fèi)端仍處于修復(fù)期，而問題的聚焦在國內(nèi)需求不足。在這種情況下，擴(kuò)內(nèi)需自然成為結(jié)構(gòu)性政策重點(diǎn)發(fā)力的方向，城中村改造則成為基礎(chǔ)設(shè)施投資驅(qū)動邊際遞減情況下穩(wěn)投資、促消費(fèi)的有效切入點(diǎn)。城中村改造無疑是修復(fù)內(nèi)需和消費(fèi)潛力的必然選擇，有助于構(gòu)建先租后買的新模式，逐步讓新市民升級住房消費(fèi)，為商品房市場可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。也就是說，這一舉措并非奔房地產(chǎn)而來，并非為刺激樓市下的“菜單”。

　　“城中村改造”對樓市的刺激幾何？

　　雖然“城中村改造”的本意和初衷并非刺激樓市，但城中村建設(shè)對應(yīng)的是包括建筑工程、裝修裝飾等在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)，其基礎(chǔ)與核心是保障性住房及其公共配套建設(shè)。因此，“城中村改造”對樓市勢必產(chǎn)生一定程度的刺激，包括正向和負(fù)向。問題是，刺激的力度、程度有多大。

　　所謂對樓市的刺激，大抵包括兩個(gè)維度：一是對需求端的刺激，即激發(fā)居民購房的意愿。二是對供給端的刺激，即激發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資意愿。供需兩端投資、購買意愿的強(qiáng)弱大致可以反映“城中村改造”對樓市的刺激度。

　　從需求端看，“城中村改造”的核心是增加保障性租賃住房供給，以保留“低成本、區(qū)位優(yōu)”的租住和居住空間，不大可能形成強(qiáng)大的市場購買力。相反，保障性住房供給的增加及質(zhì)量的提升還會一定程度上吸納一些購房需求。

　　住建部于2021年8月印發(fā)的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》明確要求，不短時(shí)間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止出現(xiàn)住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。按照這一規(guī)定，城中村改造在改造方式上顯然會以局部重建和綜合整治為主，以保留“低成本、區(qū)位優(yōu)”的租住和居住空間為基本導(dǎo)向。這就意味著城中村改造更多地是做存量文章，基本不會形成較大的房屋（保障性住房）增量供給。相應(yīng)地，在補(bǔ)償方式上以原地改造、實(shí)物補(bǔ)償為主，在需求端基本上不會因大規(guī)模貨幣補(bǔ)償而形成較大的商品房購買力，更可能表現(xiàn)為短期房屋租賃需求的上升及租金價(jià)格的上漲。相反，還可能會因保障性住房的低生活成本而吸納部分商品房購買力，并一定程度上帶動所在區(qū)域房價(jià)下行。

　　從供給端看，城中村改造的特點(diǎn)或決定“城中村改造”給房地產(chǎn)開發(fā)商特別提供的投資機(jī)會并不多，也未必能有效激活房地產(chǎn)開發(fā)商的投資意愿。

　　一方面，城中村改造在模式上大概率以政府主導(dǎo)型為主，房地產(chǎn)開發(fā)商介入的空間不大。按照《意見》，要堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強(qiáng)組織實(shí)施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。但由于城中村改造由于土地性質(zhì)屬于集體，居民意愿統(tǒng)一、規(guī)劃調(diào)整往往比較困難，無論是開發(fā)商主導(dǎo)還是村集體主動，均相對比較困難。從城中村改造的公益性及城市高質(zhì)量建設(shè)導(dǎo)向出發(fā)，開發(fā)商主導(dǎo)的模式也不適宜，更有可能保持由地方功能性國企主導(dǎo)的模式，以確保改造的公共屬性。

　　另一方面，城中村改造的長周期、高成本、低收益與房地產(chǎn)開發(fā)商的利益驅(qū)動存在明顯錯位，房地產(chǎn)開發(fā)商也未必有介入的意愿。由于城中村土地性質(zhì)屬于集體，且很多處于城市核心地區(qū)，拆遷成本高，周期長（通常在7—8年），民間資本進(jìn)入的意愿不強(qiáng)。而且，目前房地產(chǎn)企業(yè)上大多尚未真正走出資金鏈緊張的陰影，房地產(chǎn)開發(fā)商參與城中村改造的能力或差強(qiáng)人意。

　　“城中村改造”將如何改變房地產(chǎn)市場預(yù)期與發(fā)展格局？

　　盡管“城中村改造”并非刺激樓市的政策“菜單”，但又客觀上會刺激樓市的本已脆弱的神經(jīng)，影響市場預(yù)期。城中村改造是一個(gè)持續(xù)的、長期的工程，所涉及的體量非常大。可以預(yù)見，21個(gè)超大特大城市城中村改造的啟動和持續(xù)推進(jìn)，勢必對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深刻影響，將從幾方面影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式及格局：

　　其一：城中村改造推動保障性住房供給的增加，勢必對商品房市場形成擠出效應(yīng)，導(dǎo)致商品房市場供給的進(jìn)一步過剩，增大樓市壓力。《意見》明確城中村改造最直接目的就是要增加優(yōu)質(zhì)租賃房源供給，改善城中村內(nèi)居民居住條件。這勢必會逐漸增大居民特別是新市民在居住需求方面對保障性住房的粘性，甚至?xí)饾u改變?nèi)藗儌鹘y(tǒng)的“居者有其屋”理念。在存量房市場特征日益凸顯的情況下，體量巨大的保障性住房或?qū)Υ媪可唐贩渴袌鲂纬梢欢〝D壓，商品房市場供給過剩的程度將加劇。在這種預(yù)期引領(lǐng)下，樓市下行的壓力或繼續(xù)增大。

　　其二：城中村改造短期內(nèi)或推升房屋租售比，激活租房市場，降低房地產(chǎn)市場空置率，推動市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，同時(shí)減輕二手房市場下行壓力。體量巨大的城中村改造，短期內(nèi)將增大房屋租賃需求，推動租金上升，從而減輕存量房所有者持房壓力，進(jìn)而減輕二手房市場的拋壓。特別是隨著很多城市“租購?fù)瑱?quán)”的推行，很多無房者會考慮租房居住。對于持有多套房的家庭，可以“轉(zhuǎn)售為租”，激活了租房市場，客觀上將降低房地產(chǎn)市場空置率。

　　其三：城中村改造將推動房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步分化和行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。毫無疑問，隨著房地產(chǎn)大周期的退潮，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間日益受到擠壓，轉(zhuǎn)型壓力增大。而國家即將啟動的超大特大城市城中村改造工程無疑是難得的機(jī)遇。但是，受城中村改造本身要求及房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力的制約，真正能夠抓住這一的機(jī)遇的將是那些仍擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流和較強(qiáng)融資能力的房地產(chǎn)開發(fā)商。疊加依然存在的房地產(chǎn)監(jiān)管紅線約束，可以預(yù)見在城中村改造的大潮中，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

　　其四：城中村改造工程表明房地產(chǎn)政策目標(biāo)在改變，這將改變房地產(chǎn)市場預(yù)期，打破關(guān)于房地產(chǎn)市場的慣性思維。其實(shí)，今年以來市場關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)政策的呼聲日高。6月初中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)《一線城市房地產(chǎn)限購，應(yīng)適時(shí)優(yōu)化調(diào)整》一文旗幟鮮明地提出要優(yōu)化行政化的調(diào)控手段，讓市場看到了房地產(chǎn)政策優(yōu)化的曙光。此次中央政治局會議明確指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。優(yōu)化房地產(chǎn)政策顯然已被推上了議事日程。

　　如何優(yōu)化？盡快退出不合時(shí)宜的限購、限價(jià)類行政化的調(diào)控手段顯然是市場共識。但是，從宏觀決策的角度，優(yōu)化房地產(chǎn)政策顯然不僅在此。從推動房地產(chǎn)行業(yè)回歸本源的角度出發(fā)，政策的優(yōu)化其實(shí)需要平衡好一個(gè)關(guān)系：既守住近年來持續(xù)調(diào)控在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面所取得的成效、有效遏制房價(jià)上漲和房企高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，又最大可能消減對房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)鏈的沖擊。推動超大特大城市城中村建設(shè)，顯然是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期在優(yōu)化房地產(chǎn)政策上能夠找到的最佳平衡點(diǎn)，是適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的理性抉擇。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現(xiàn)為銀行監(jiān)管部門人士，長期負(fù)責(zé)小企業(yè)金融服務(wù)推進(jìn)工作，潛心研究小企業(yè)金融服務(wù)問題。)