意見領(lǐng)袖 | 莫開偉

　　據(jù)媒體披露，近期有房產(chǎn)中介聲稱買房可以做到“負(fù)首付”。比如房產(chǎn)價(jià)格600萬(wàn)元，但可以向銀行貸款650萬(wàn)元，這樣購(gòu)房人不僅無(wú)需付首付，還能拿到50萬(wàn)元作為裝修款。

　　顧名思義，所謂“負(fù)首付”，就是購(gòu)房者不僅不需要當(dāng)即從口袋中掏出購(gòu)房現(xiàn)款，反而還能從購(gòu)房樓盤銷售人員或開發(fā)商手中獲得高于購(gòu)房?jī)r(jià)幾十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元的多余款項(xiàng)，可用于裝修以及其他用途。

　　“負(fù)首付”相對(duì)于零首付、低首付、首付貸又“前進(jìn)”了一大步，對(duì)于購(gòu)房者來說產(chǎn)生的誘惑力將會(huì)更強(qiáng)，也更會(huì)讓購(gòu)房者心動(dòng)。可以說，“負(fù)首付”這是當(dāng)前房產(chǎn)中介為了推銷樓盤與開發(fā)商合作打造出的力作，其用心和手段可謂“登峰造極”，也讓人對(duì)其“創(chuàng)新力” 嘆為觀止，更顛覆了購(gòu)民的“三觀”：“這個(gè)世界沒有更絕的，也沒有人做不到的，只有你想不到的”。

　　而事實(shí)上，“負(fù)首付”與零首付、低首付、首付貸等方式同出一脈，都是房產(chǎn)開發(fā)商與房產(chǎn)中介聯(lián)手給購(gòu)房者推出的一種“瞞天過海”的花絮營(yíng)銷方式，其目的不是為了達(dá)到促銷樓盤的目的；其手段也如出一轍：開發(fā)商和房產(chǎn)中介或者通過首付分期、返首付等形式減輕購(gòu)房人首付壓力； 開發(fā)商和房產(chǎn)中介或者通過做高合同價(jià)格，幫助購(gòu)房人獲取更高額度的銀行貸款。若開發(fā)商或房產(chǎn)中介返還的資金超過首付款，或銀行貸款金額超過房產(chǎn)原價(jià)，“負(fù)首付”便順利“實(shí)現(xiàn)”了。

　　從此可看出，“負(fù)首付”能夠存在，都離不開對(duì)銀行的“行騙”行為，通過各種造假行為來蒙騙銀行，最終達(dá)到從銀行獲得超過購(gòu)房款本身房?jī)r(jià)的目的。只要銀行信貸管理人員嚴(yán)格認(rèn)真審查，認(rèn)真落實(shí)貸款“三查制度”，杜絕一切暗地利益輸送銀行，將追責(zé)制度認(rèn)真落實(shí)到位，開發(fā)商和房產(chǎn)中介便無(wú)隙可乘，一切試圖蒙騙銀行企圖“騙取”貸款的目的便會(huì)原形畢露。同時(shí)，購(gòu)房人不貪圖其中的“利益”，堅(jiān)持走到銀行按揭房貸的正規(guī)程序，不對(duì)任何天上掉餡餅的事情抱僥幸心理，就始終不會(huì)給開發(fā)商和房產(chǎn)中介以可乘之機(jī)，也自然不會(huì)因?yàn)檫@塊誘餌而跳入他們精心設(shè)計(jì)的陷阱。

　　那么，“負(fù)首付”的孽生到底會(huì)帶來哪些影響，誰(shuí)又將是最大的受益者？表面上看起來，“負(fù)首付”似乎是開發(fā)商和房產(chǎn)中介從購(gòu)房者的利益出發(fā)，給購(gòu)房人挖空腦汁巧妙算計(jì)出的“福利”，當(dāng)然也確實(shí)能讓購(gòu)房者暫時(shí)減輕了購(gòu)房資金壓力，但實(shí)際上這都是開發(fā)商與房產(chǎn)中介千方百計(jì)為自己利益著想的“煙幕彈”，其目的都為了盡快回籠房產(chǎn)開發(fā)資金，緩解開發(fā)商資金壓力或危機(jī)；房產(chǎn)中介就是為了將更多的房子推銷出去，賺取更多的房產(chǎn)銷售中介費(fèi)，最后的贏家是開發(fā)商、房產(chǎn)中介，而并不是廣大購(gòu)房者。由此可看出，銀行與購(gòu)房者都是受害的輸家，一方面購(gòu)房者雖然爭(zhēng)取到了“負(fù)首付”的蠅頭小利，但可能付出很多不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，比如有可能惹上官司以及背負(fù)較高的購(gòu)房財(cái)務(wù)成本，還有可能觸犯法律被記入“黑名單”的風(fēng)險(xiǎn)。而銀行雖然可能按揭房貸營(yíng)銷額增加了，也會(huì)帶來暫時(shí)的貸款利息收入，但可能潛藏的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)以及隱含的金融風(fēng)險(xiǎn)都將是巨大的，有時(shí)甚至是無(wú)法挽回的。

　　因此，說得難聽的話，“負(fù)首付”其實(shí)就是開發(fā)商與房產(chǎn)中介給購(gòu)房者挖的一個(gè)“大坑”，等著購(gòu)房者往里跳，跟首付貸、零首付、低首付一樣，讓購(gòu)房者和發(fā)放房貸的銀行都面臨很大、很多的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

　　一則，這是金融監(jiān)管部門出手打擊的重點(diǎn)區(qū)域，弄不好就會(huì)觸碰金融法規(guī)紅線，造成違法被處罰的風(fēng)險(xiǎn)，這是購(gòu)房者難以承受之重。“首付貸”是一種銷售違法行為，早在2017年就成了當(dāng)時(shí)央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部、國(guó)家發(fā)改委等多個(gè)部委打擊和查處的重點(diǎn)；近年隨著房地產(chǎn)形勢(shì)低迷，開發(fā)商和房產(chǎn)中介各種營(yíng)銷亂象更加突出，金融監(jiān)管部門更是對(duì)零首付、低首付等都作出了嚴(yán)厲監(jiān)管要求，并加大了查處打擊力度。而這次新冒頭的“負(fù)首付”本身就屬于虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為，亦在監(jiān)管部門重點(diǎn)打擊之列，同樣會(huì)遭遇到金融監(jiān)管部門的迎頭痛擊，任何僥幸逃避打擊或蒙混過關(guān)的行為最終都將難逃被查處的命運(yùn)。

　　二則，會(huì)給購(gòu)房者帶來巨大的財(cái)務(wù)支出成本，有導(dǎo)致購(gòu)房者“偷雞不成反蝕一把米”的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，這是購(gòu)房者經(jīng)受不起的傷害。開發(fā)商和房產(chǎn)中介實(shí)施“負(fù)首付”營(yíng)銷方式都離不開銀行按揭貸款，而目前銀行對(duì)個(gè)人按揭貸款審核比較嚴(yán)格，即便有僥幸蒙混過關(guān)，也往往需要通過借助銀行“經(jīng)營(yíng)貸”的通道，即經(jīng)營(yíng)貸的利率比按揭房貸利率低，房產(chǎn)中介往往將購(gòu)房者的身份包裝成一個(gè)虛假注冊(cè)公司，然后再通過購(gòu)房者個(gè)人征信報(bào)告以及虛假銀行流水或收入證明等材料，達(dá)到騙取銀行經(jīng)營(yíng)貸之目的，這其中的風(fēng)險(xiǎn)較大，嚴(yán)重違背按揭貸款首付款的相關(guān)規(guī)定；如果一旦被銀行發(fā)現(xiàn)，就會(huì)面臨著及時(shí)被銀行收回貸款的可能，到時(shí)購(gòu)房者將面臨巨大貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，“負(fù)首付”與零首付、首付貸款以及首付分期，看起來似乎沒有手續(xù)費(fèi)，但是為了及時(shí)支付剩余的首付款，有些人通過消費(fèi)貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金，既會(huì)產(chǎn)生新的超預(yù)期的融資成本，又會(huì)產(chǎn)生更多的融資風(fēng)險(xiǎn)。還有更為嚴(yán)重的后果是，如果一些購(gòu)房者想通過“負(fù)首付”購(gòu)房投資，則是更危險(xiǎn)的舉動(dòng)。因?yàn)橛械馁?gòu)房者已有房產(chǎn)，或者購(gòu)買的是回遷房子，可能無(wú)法滿足“滿五唯一”的條件，需要繳納個(gè)人所得稅和增值稅，計(jì)算下來購(gòu)房人可能需要負(fù)擔(dān)二三十萬(wàn)元稅費(fèi)。這樣更會(huì)加大家庭債務(wù)的壓力，不少購(gòu)房者甚至?xí)虼讼萑肴f(wàn)劫不復(fù)的債務(wù)深淵。

　　三則，銀行也將被開發(fā)商和房產(chǎn)中介蒙在“鼓里”，等到問題真正暴露的那一天，可能形成的房貸違約風(fēng)險(xiǎn)只能讓銀行感到頭痛。因?yàn)樽允甲越K，開發(fā)商和房產(chǎn)中介推出的“負(fù)首付”打的就是從銀行騙取貸款的鬼主意；如果銀行信貸審核崗位人員審核不嚴(yán)，或存在故意與房產(chǎn)中介內(nèi)外勾結(jié)以及其他不正當(dāng)利益輸送，使造假騙取銀行房貸的行為得逞的話，最終嘗信貸違約和信貸損失之苦的必然是銀行，銀行也將成為最大的受害者。這對(duì)銀行信貸資金安全、銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)以及對(duì)房貸進(jìn)行有效調(diào)控都將帶來負(fù)面沖擊。

　　顯然，無(wú)論是零首付、低首付，還是首付貸、負(fù)首付，其實(shí)都是開發(fā)商和房產(chǎn)中介拋給購(gòu)房者的“誘餌”，購(gòu)房者始終難逃“被釣”的命運(yùn)；也更是開發(fā)商和房產(chǎn)中介給購(gòu)房者挖出的一個(gè)“大坑”，不少購(gòu)房者不自覺地跳入了這個(gè)大坑，也更是坑害銀行房貸安全的“元兇”。由此，當(dāng)購(gòu)房者碰到“負(fù)首付”這種誘人的營(yíng)銷方式時(shí)，應(yīng)多長(zhǎng)一個(gè)心眼，保持冷靜與理性，千萬(wàn)不被忽悠；如果實(shí)在搞不清楚，可向相關(guān)監(jiān)管部門進(jìn)行咨詢，這樣可避免上當(dāng)受騙，更不會(huì)被開發(fā)商和房產(chǎn)中介們“釣魚”，也不會(huì)跳入風(fēng)險(xiǎn)叢生的害人漩渦。同時(shí)，銀行信貸審核人員要從嚴(yán)審核房貸申請(qǐng)，對(duì)房貸申請(qǐng)者提交的相關(guān)資料進(jìn)行認(rèn)真審查，并派出人員進(jìn)行內(nèi)查外調(diào)，充分發(fā)揮“火眼金晴”的功能，將房貸者任何蛛絲馬跡查個(gè)水落石出，盡量將虛假房貸的資料堵塞在房貸大門之外，從源頭上把住房貸風(fēng)險(xiǎn)，使一切想通過造假騙取銀行房貸的行為無(wú)法得逞。此外，監(jiān)管部門應(yīng)迅速做出反映，高度關(guān)注此類新情況新問題，加大引導(dǎo)和監(jiān)管力度，防止開發(fā)商和房產(chǎn)中介各類違法營(yíng)銷方式亂象的發(fā)生，防微杜漸，從根本上保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益不受侵害，也為消除銀行按揭貸經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造有利條件。

　　(本文作者介紹：知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)者)