文/意見領袖專欄作家 姜兆華

　　5月15日，中國人民銀行、銀保監會聯合發布通知，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，即五年期以上首套房貸利率從現行4.6%降到4.4%。對房地產市場來說，房貸利率下調無疑是一個重大利好，但分析認為，這一政策調整對提振房地產市場影響有限。

　　一、政策利好：LPR下調20個基點能省多少錢

　　金融專業人士算過一筆帳，假定客戶貸款100萬買房，貸款利率4.6%，期限30年。按等額本息還款方式，每月還款5126.44元，其中本金1293.11元，利息3833.33元；貸款利率下調20個基點，每月還款5007.61元，其中本金1340.94元，利息3666.67元，利率下調后每月減少支出118.83元，30年下來合計減少支出4.3萬元。

　　從上述分析不難看出，LPR利率下調20個基點對單一借款人當期還款能力影響有限，房貸利率下調20個基點的政策“紅利”不足以“撬動”房地產市場。從利率走勢看，年內存貸款利率或將繼續保持下行，4.4%住房按揭貸款利率與3.7%左右的小微企業貸款利率相比，尚有70個基點下調空間。

　　二、買房糾結：收入下降，現在買不起，將來還不上

　　今年一季度，中央定調房地產，全國各地紛紛出臺房產新政。鼓勵買房政策五花八門，和落戶掛鉤、和三孩生育掛鉤，更有甚者直接放開限購限貸政策刺激房地產市場。從執行效果看，房地產市場看起來熱鬧，走進來冷清。北京、上海、廣州、深圳等一線城市房地產市場有回暖跡象，但成交量遠不及預期。國家統計局最新數據顯示：4月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降的城市分別有47個和50個，比上月分別增加9個和5個；新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降的城市分別有39個和56個，比上月分別增加10個和9個。一二三線城市商品住宅銷售價格環比總體下降、同比持續走低。

　　購房政策、房價與房貸利率固然是影響房地產行情的重要因素，但比購房政策更可怕的是居民實際購買力下降，想買房、需要買房人群手里沒有錢。受疫情影響，失業率抬頭，居民收入出現下降情況，投資消費動力不足。4月全國居民消費價格指數CPI同比上漲2.1%，工業生產者出廠價格PPI同比上漲8.0%，全國城鎮失業率6.1%，城鄉居民人均收入比值2.39，比上年同期縮小0.04。社會居民可支配收入實質性下降，個人住房按揭貸款出現“斷供”人群，商業銀行住房按揭貸款逾期不良率有明顯抬頭跡象。

　　對普通剛需人群來說，不是不想買房，而是真的不敢買，即使房貸利率再降20個基點也不敢買。“收入下降，現在買不起，將來還不上”，這或許是當下很多剛需購房者的最大心結。

　　三、紓困關鍵：調整還款方式，按月還息，自主還本

　　降低房貸利率固然可以減輕房貸負擔，但貸款利率下調20個基點，對于每月還款幾千、甚至幾萬的借款人來說，無異于杯水車薪。調整住房按揭貸款還款方式，實行按月還息、自主還本，或許是減輕借款人當期還款壓力的最有效方式。

　　傳統按揭貸款采用按月還本付息還款方式，借款人每月償還貸款本金和利息；而采用按月還息、自主還本的還款方式，借款人每月只需償還貸款利息，貸款本金可以約定每5年或10年償還一次，借款人當期還款壓力會明顯減輕。以借款人貸款100萬，利率4.4%的30年住房按揭貸款為例，采用按月還本付息方式，每月需支付貸款本息5007.61元，其中本金1340.94元，利息3666.67元；而采用按月還息方式，每月只需償還貸款利息3666.67元，每月節省支出1340.94元，節支率26.78%，超過四分之一。對中低收入人群來說，這無疑是一筆比巨大的財務開支。

　　從當前情勢看，調整住房按揭貸款還款方式或將是激活房地產市場一舉多得的良策。從國家層面講，可增加居民可支配收入，拉動消費增長；對商業銀行來說，可在不降低住房按揭貸款規模基礎上，降低貸款逾期不良率；對借款人來說，以時間換空間，可以靈活調節住房按揭還款節奏，增加消費能力。

　　從實際效果分析，調整住房按揭方式比降低房貸利率或將更加緊迫、更加有效。

　　(本文作者介紹：EFP金融管理師，山東師范大學特聘教授、碩士生導師，現任某全國性股份制商業銀行總行部門負責人。)