文 |俞燕

　　任澤平有句名言：房地產市場，長期看人口，中期看土地，短期看金融。

　　人口很難按意志在短期內實現調控，通過土地和金融實現調控，則要相對容易。

　　5月15日，周日的下午，PBC和CBIRC聯合發布了《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（下稱“115號文”），瞬間攪動原本很平靜的周日時光。

　　公告只有三段，核心要點有二：一是首套普通自住房的商業性個人住房貸款（下稱“房貸”）的利率下限，調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。二是在此全國統一的貸款利率下限基礎上，各地銀行機構可在“因城施策”之下，自主確定轄區內的首套和二套房房貸利率的加點下限。

　　這是自2019年8月25日PBC發布“房貸新政”，實施以貸款市場報價利率（LPR）作為定價基準的機制以來，首次對加60個基點的政策進行調整。

　　而更大的意義在于，這是自2021年12月高層提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”以來，房市政策松動跡象在金融業的一次體現。

　　在“房住不炒”的主基調之下，房貸利率的調整，會直接地影響到普遍購房者的錢袋子的松緊。雖然從實際效果來看，本次調整后，可能每月少付的利息不過僅有幾百上千。但是對于低迷的房市來說，卻是發出了一個積極的信號。

　　新規發布剛剛兩三天，已有天津、鄭州、濟南、廊坊等地的銀行迅速響應，宣布實施首套房貸利率新規了。總體來說，那些面臨樓市下行壓力的二線城市率先成為“先頭部隊”，北上廣超一線城市仍按兵不動。

　　不管怎么說，讓民眾的合理住房需求得到滿足，減輕房貸壓力，進而提振低迷的樓市，總歸于利好消息。至于能達到多大的提振效果，市場說了算。

　　周日的驚喜

　　5月15日的新政，多少有點“情理之中，意料之外”的意味。

　　在PBC出手之前，從2021年11月開始，多地出臺了購房補貼、房貸利率下調等措施，試圖讓房市企穩，但收效不大，房地產業的銷售和土地投資情況依然難改頹勢。

　　進入2022年，1月的M1同比增速罕見地出現負增長。2月的居民部門中長期信貸首次出現負值。4月對實體經濟發放的人民幣貸款，創2007年以來的新低。住戶部門貸款繼2月以來二度為負增長，其中，住房貸款減少605億元，負增長4022億元……

　　3 月16日，金穩委以及多個監管部門紛紛表態，對房地產企業防范化解風險要“及時研究”。

　　房市政策松動的風向，疊加今年以來表現慘淡的金融數據，讓市場對下一步監管政策的調整，已多少有了預期。

　　在周日這樣一個出其不意的時間段出爐的“115號文”，打破了現行的房貸利率不得低于LPR利率的規定，讓利率調整有了更大的空間。

　　2019年8月25日，PBC發布公告稱，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，自2019年10月8日起，新發放的商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。其中，首套房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。銀行則按照 “因城施策”的原則，根據本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，確定每筆貸款的具體加點數值。

　　這便是現行的個人房貸利率形成機制的由來。該機制被業內認為房貸利率可以比較及時地反映市場利率的波動，有利于風險釋放與效率提升。

　　LPR一般每月20日公布一次，在公開市場操作利率（一般指中期借貸便利利率，即MLF）基礎上加點后，根據報價行的報價算術平均后得出。而個人房貸利率則在LPR的基礎上，通過加基點來確定。從目前來看，首套房的利率不低于相應期限的LPR。

　　此次發布的“115號文”則規定，首套普通自住房的個人房貸利率下限，調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。目前5年期以上LRP 為4.6%，那么，首套房貸利率將變成不低于4.4%。

　　雖然各銀行根據“因城施策”，在多地將房貸利率下調20個到60個基點。但這次新規是對全國統一的貸款利率下限的調整。

　　此前PBC發布的數據顯示，3月個人住房貸款加權平均利率為5.49%，新發放的個人住房貸款利率為5.42%。而貝殼研究院統計的重點城市3月首套房利率則為5.34%，均高于“115號文”實施的4.4%利率下限。可以看出，此次的調整幅度確實不小。

　　雖然，折算下來，百萬元的房貸，每月少還的利息不過少則幾百元多則上千，但提振市場的信號意義更大。

　　房貸利率是購房者的主要購房成本。“115號文”的發布，對于減輕購房者的成本壓力，滿足2021年12月高層提出的“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，將起到一定的作用。

　　自從“115號文”發布后，最忙的不是銀行信貸員，而是房產中介人員。除了在朋友圈里狂歡，敬業的房中介小哥們已紛紛拿起電話打給自己的客戶：“喂喂，出新政策嘍，利率降低了喲，要不要先還了再轉成新的呀？”

　　雖然新政只適用于新發放的首套房房貸，對于存量房貸和二手房房貸，也沒耽擱房中介們動腦筋，游說客戶搞“曲線運動”。

　　辦成這么一筆所謂的“轉房貸”，中介手續費就有3到5個點。果然是買的不如賣的精！

　　五年從嚴調控

　　自從2003年8月房地產被明確為支柱產業的地位以來，房地產業在GDP的比值越來越大（2021年為6.78%），對財政的貢獻度越來越大（2021年占財政收入的40%），其興衰不僅影響到經濟，更影響到社會的方方面面。

　　如果從上世紀80年代我國房地產業開始起步來算，40多年來這一行業經歷了數次起起落落，房地產業政策亦在松緊之間不斷切換。

　　2016年成為近十年來房地產業的一個重要拐點。

　　這一年12月，CEWC會議首次提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房的居住屬性。這一監管理念的提出，被業界視為可能將影響未來三十年房地產的里程碑式事件。

　　在此之前的2016年9月30日，北京出臺了被業內稱作“京八條”的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，宣布收緊房地產調控政策，開啟了新一輪調控收緊的序幕，被市場認為是本輪房地產調控的真正起點。

　　巧合的是，同樣是在9月30日，PBC和原CBRC在2014年的這一天發布的被稱作“930新政”的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，彼時被市場認為是有史以來力度最大的房貸刺激政策。

　　此一時，彼一時。2017年，隨著各地“限售”政策的出臺，樓市的供給側調控收緊，房地產市場開始回歸理性。對于原CBRC來說，銀行業需嚴防的十大風險之一，便包括嚴防房地產領域風險。

　　盡管調控之手不斷收緊，樓市火熱的態勢仍未消減。有關數據顯示，2017年12月的房屋銷售面積達22840萬平方米，創下單月成交最高的歷史紀錄。這一年的商品房銷售額，有史以來首次突破13萬億，商品房銷售面積則首次突破16億平方米。

　　高企的房價，對民眾尤其是年輕人來說，依然是不能承受之重。2018年4月，著名的經濟學家樊綱在CCTV2《大講堂》電視節目中，回答臺下觀眾的提問“年輕人是否要買房” 時，表示如果年輕人買房，六個錢包（指父母、爺爺奶奶、外公外婆等六個長輩的積蓄）湊在一起能夠幫助支付首付的話，“還是買房好”。如果財力不允許，則應考慮租房，不要勉強“上車”。

　　不過，大家只記住了樊綱說的“六個錢包”，而忽略了這個詞的語境。于是，“六個錢包”成為房地產業一個著名的梗，時至今日仍被人提起。

　　2018年，房地產調控政策頻頻出臺，各地房地產市場開始高溫轉為退燒。盡管如此，2018年，全國商品房銷售額149973億元，同比增長12.2%，再創歷史新高。不過，從去庫存的角度來看，2018年商品房待售面積則創下57個月新低。

　　2019年8月25日，PBC發布“房貸新政”，在房貸利率中引入現行的LPR利率定價機制。

　　通過金融手段調控樓市的同時，監管部門亦在關注與金融業相關的房地產業的一種現象。2019年9月3日，在CBIRC召開的“不忘初心、牢記使命”主題教育總結大會上，郭先生首次提出“遏制房地產金融化泡沫化傾向”。此后，“遏制房地產金融化泡沫化傾向”取代“遏制房地產泡沫化傾向”這一表述，成為金融管理部門在房地產領域的行動指南。

　　房地產與金融業深度關聯，有統計顯示，世界上發生過的130多次金融危機，有100多次與房地產有關。距我們最近的那場2008年國際金融危機，同樣源自房貸危機。

　　2020年8月20日，房地產業迎來又一道嚴厲的調控新政——“345新規”，其以有息負債規模作為融資管理的操作目標，為眾房企劃定了“三道紅線”。

　　此后，“三道紅線”猶如紅外線，讓那些動輒把1億元當作“小目標”的豪橫房企，顯出那些華麗數字背后的人間真相。不到一個月，H大的一則于懇請支持重大資產重組項目的報告在網上流傳開來。

　　這一年12月2日，郭先生再次撰文指出，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”，房地產相關貸款已占銀行業貸款的39%，要堅決抑制房地產泡沫。

　　2020年的最后一天，PBC、CBIRC發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將銀行的房地產貸款和個人住房貸款的余額占比上限，劃出了五檔。此舉在房地產業看來，意味著樓市將從“三道紅線”變成“五道紅線”。

　　從2021年以來，房企正式進入降杠桿測試期。按照要求，到2023年底，所有房企都要實現達標。

　　2021年3月16日，FSB召開專題會議時指出，房地產企業要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。

　　數天后，針對一些企業和個人違規將經營用途貸款投向房地產領域的問題比較突出，影響到房地產調控政策效果，一行一會一部聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，表示將對違規問題督促整改和加大處罰。隨后，貓膩頗多的房企商票數據，亦被納入監控范圍。

　　2021年9月24日，PBC貨幣政策委員會在三季度例會時，首次提及房地產，要求“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。這是2009年一季度以來，該委員會首次在季度例會中提及“房地產”的字眼。

　　從宏觀層面來說，穩地價、穩房價、穩預期成為2021年房地產業的監管主基調。

　　而在這一年，債券違約、暴雷，則成為一批房企的狀態基調。三大國際評級機構下調的房企評級次數，已超過上一年的兩倍多。

　　這一年，盡管疫情未消，房企見到金融監管人士的機會多了起來，被約談，或參加座談會。

　　穩字下的松動

　　到了2021年12月6日，PBCC和CEWC會議皆提出，在堅持“房住不炒”的定位之下，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。這一表態被業內解讀為房地產調控政策可能會出現微調。

　　轉眼進入2022年。2月8日，PBC與CBIRC發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，對障性租賃住房有關貸款不實行集中度管理。

　　兩天后，《全國性商品房預售資金監督管理辦法》出臺，首次從全國層面對商品房預售資金進行統一安排。

　　3月1日，鄭州發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，成為房地產本輪從緊調控政策以來，首個在限購限售等方面全面系統性松綁樓市的限購城市。

　　在“因城施策，促進房地產業良性循環和健康發展”的房地產業調控要求之下，金融監管部門亦加大了對房地產業的金融支持。4月18日，PBC出臺的“抗疫23條”中，亦提出要完善住房領域金融服務，因城施策實施好差別化住房信貸政策，同時要求金融機構要“區分項目風險與企業集團風險”。

　　4月，CBRIC在一次會議上提出，要支持改善和剛性住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。

　　PBC則表示，及時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序。此外，還召開了專題會議，商討為問題房企實施紓困。

　　5月16日，CBRIC在《求是》發表的《持之以恒防范化解重大金融風險》中指出，房地產泡沫化金融化勢頭已得到根本性扭轉。

　　房地產放松已成為2022年的主旋律，一大批不同層級的城市調整了房地產政策，手段則包括調低房貸利率、放松公積金貸款、購房補貼、降低房地產交易稅費，一些非限購城市則重啟最低首付20%，等等。

　　有關數據顯示，4月的全國商品房均價為9502元/平方米，降幅達10.8%。

　　(本文作者介紹：“喻觀財經”創始人、資深財經媒體人。長期觀察和研究金融領域。)