文/專欄作家 馬光遠

　　一季度，包括北上廣深等一線城市成交量的大漲，讓市場驚呼“小陽春”的到來。在10年之后，大家關注“小陽春”，背后的最大關注并非“小陽春”本身，而是這波“小陽春”會否像10年前一樣演化成一波“大牛市”。我的答案很明確：概率為零。

　　一季度，包括北上廣深等一線城市成交量的大漲，讓市場驚呼“小陽春”的到來。

　　對中國房地產市場的歷史稍有了解的人都知道，“小陽春”在中國房地產市場上是有特定含義的。

　　中國房地產市場最著名的一次“小陽春”是10年前的2009年，那次“小陽春”最終演化成一波房地產市場波瀾壯闊的大牛市。

　　在10年之后，大家關注“小陽春”，背后的最大關注并非“小陽春”本身，而是這波“小陽春”會否像10年前一樣演化成一波“大牛市”。

　　我的答案很明確：概率為零。

　　今年的“小陽春”變不成房地產的“大牛市”，原因大概有四：　　

　　第一、房地產在穩經濟中的地位不同。

　　10年前，房地產是作為穩經濟的核心支柱產業，在“4萬億”的整個政策體系中，占有非常重要的地位；

　　今天，中國經濟雖然也面臨下行的壓力，但穩經濟的重點不是靠房地產，房地產作為穩經濟的支柱地位其實已經不存在。房地產的主要作用是“穩住自己”，房地產自身不要出問題，就已經算為穩經濟做出貢獻。

　　第二、房地產的政策周期不同。

　　10年前，房地產政策的大方向是要把房地產拉起來，因而在周期上，取消了之前幾乎所有的調控措施。從2008年年底，到2009年，出臺了一系列刺激房地產消費的政策，房貸利率打7折，首付回到20%，營業稅減免，等等。也就是，在2009年，是鼓勵大家買房子，包括投資。

　　但今年政策的總基調并沒有改變，最近高層一些重要會議，重提“房住不炒”，就是告訴大家，房地產調控的政策并沒有完全轉向，不鼓勵炒房的大方向并沒有改變。房子的民生功能已經基本替代了房子的經濟功能。

　　第三、房地產的價格周期不同。

　　2009年的“小陽春”之所以變成“大牛市”，除了政策刺激之外，更重要的是，在2009年之前，中國的房價經歷了房地產市場化以來的真正的一次調整，很多城市的房價下跌幅度很大，北京很多房子下降幅度達到了40%。經過這波調整之后，房價基本處在低位。這為2009年房價在政策的刺激下強勢反彈奠定了基礎。

　　現在的情況顯然不是這樣，一些城市的房價雖然經歷了2018年的調整，但調整的幅度極為有限，除了環北京的一些地方的房價深度調整之外，房價總體仍然處在價格高位，房價再次出現大漲的動能明顯不足，空間有限。

　　最后、房地產的自身周期不同。

　　10年前，房地產的基本面是房子仍然不夠，需求遠遠大于供給，整個市場仍然處在高成長中；

　　而今天房地產供求基本平衡，大多數城市的居住需求基本得到了滿足。房地產市場開始分化，房地產市場的需求結構已經完全不同于十年前，房地產市場再出現需求量的暴漲基無可能。

　　基于以上四點，基本可以判斷，今年“小陽春”變成大牛市基本沒有可能。也不需要擔心。市場本身的走勢也已經證明了這一點，在經歷一季度的量的反彈之后，進入4月份，市場明顯降溫。

　　克而瑞的數據顯示，進入4月份， 

　　一線城市新房成交面積環比下降16%，同比增長39%；

　　二線城市成交面積環比下降3%，同比下降2%；

　　三四線城市成交面積環比下降1%，同比增長2%。

　　“五一”假期房地產市場明顯遇冷，40個重點監測城市累計成交161萬平方米，同比下降55%。

　　北京新建住宅網簽242套，二手房住宅網簽134套，數據極為慘淡。

　　但是，也無需過度看空當下的房地產市場，2019年房地產市場的最大特點是“變”，是真正開啟下半場的起點和元年。市場的需求和價值鏈以及游戲規則都會出現顛覆性的變化。對房地產市場和房價的判斷應該站在這樣的視角來觀察和預判，而不是按照過去的思維和邏輯。

　　在房地產的下一個周期，房價普漲的歷史已經結束，即使在一線城市，房價調整也會成為常態，從規模到品質的轉變意味著，那些代表未來生活品質的好房子會得到市場的溢價，而爛房子的價格會逐漸調整。

　　隨著戶籍的調整，我堅信二三線城市會成為未來中國城市的希望所在，中國有10到15個城市具備成為一線城市的潛力，房價不高，人口在流入，這是真正的價值洼地。

　　至于五六線，在多年前我就宣布，game is over！這些城市的房價在過去幾年的上漲是危險的，投資這些五六線城市無異于火中取栗。當房價上漲的時候，你會忘記所有危險，但是，當房價停止上漲甚至下跌的時候，你會發現，你手中的房子變成了名副其實的“不動產”，根本出不了手。

　　對城鎮化高速行進的中國而言，房地產的盛宴不會結束，也不可能結束！但，一些城市的盛宴音樂的確已經停止，派對已經結束。

　　(本文作者介紹：獨立經濟學家，經濟學博士，產業經濟學博士后。現任民建中央經濟委員會副主任，中央電視臺財經頻道評論員。)