文/專欄作家 李庚南

　　在人口、資金、政策等多重因素交織影響下，波動將成為未來樓市運行的主旋律，而“房住不炒”的政策底線與“一城一策”的政策邊界將構(gòu)筑樓市平穩(wěn)運行、穩(wěn)中趨升的箱體。總體上，在“三穩(wěn)”導(dǎo)向下，樓市將呈平緩上升態(tài)勢。但同時，市場分化格局將加速形成。

　　今年以來的樓市，可謂紛紛攘攘、波譎云詭。無論是政策層面還是市場供需，樓市都經(jīng)歷了冷與熱的激烈交鋒。

　　5月之后樓市運行的方向與格局將發(fā)生怎樣的變化？這無疑牽動著許多將要入“市”和行將出“市”的人們之神經(jīng)。或許僅撲朔迷離尚不足以描摹未來樓市格局，但在“房住不炒”總基調(diào)下，樓市運行的定數(shù)與變數(shù)基本可期。

　　未來樓市的基本定勢如何？

　　盡管中央對房地產(chǎn)的調(diào)控已轉(zhuǎn)向“一城一策、因城施策”，一刀切的調(diào)控模式漸趨淡化，地方政府自主調(diào)控的空間似乎在擴(kuò)大；但不能忽略的是，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重心其實在“壓實城市政府主體責(zé)任”。按照月度分析、季度評價、年度考核的要求，樓市的不確定性越大，地方政府的壓力也越大；而現(xiàn)行體制下，這種壓力往往能轉(zhuǎn)化為遠(yuǎn)強(qiáng)于市場的力量。

　　這將為樓市運行提供一個有效的平衡器。前不久，中共中央政治局會議對“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”的重申，住建部對房價、地價波動幅度較大城市的警示，自然資源部對住宅用地實施“五類”差別化調(diào)控，均從不同角度在構(gòu)筑和強(qiáng)化對樓市的穩(wěn)平衡機(jī)制。

　　可以預(yù)見，在人口、資金、政策等多重因素交織影響下，波動將成為未來樓市運行的主旋律，而“房住不炒”的政策底線與“一城一策”的政策邊界將構(gòu)筑樓市平穩(wěn)運行、穩(wěn)中趨升的箱體。總體上，在“三穩(wěn)”導(dǎo)向下，樓市將呈平緩上升態(tài)勢。但同時，市場分化格局將加速形成。

　　一方面，樓市總體上將穩(wěn)中趨升。一是房地產(chǎn)投資的驅(qū)動力在持續(xù)增強(qiáng)。3月末房地產(chǎn)投資同比增長11.8%，增速基本回升到2014年11月的水平。與此同時，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比例持續(xù)上升，2月末達(dá)到歷史高點（26.96%）（見圖一）。可見，固定資產(chǎn)投資對房地產(chǎn)的依賴性不但沒有根本改變，而且在增強(qiáng)。二是房地產(chǎn)生產(chǎn)、銷售呈現(xiàn)回暖跡象。表現(xiàn)為房屋新開工面積增速加快，3月份同比增長11.9%；商品房銷售增速降幅明顯收窄，市場回暖明顯；商品房銷售價格上升的動能明顯，新建商品住宅、二手住宅價格同比、環(huán)比均呈上漲態(tài)勢。三是房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動力在經(jīng)濟(jì)下行壓力增大背景下尤為凸顯。除了對投資的直接拉動外，對消費增長的拉動也比較明顯。受房地產(chǎn)銷售回暖影響，家電、家具、建材零售等“后地產(chǎn)”板塊全線回升。

　　另一方面，房地產(chǎn)市場分化格局將加速形成。一是東部、中部、西部、東北部地區(qū)樓市的分化。從一季度房地產(chǎn)投資分區(qū)域增長情況看，東北部（21.8%）＞西部（18.9%）＞東部（10.3%）＞中部（8.4%），這種格局與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長水平、人口流動情況形成明顯的反差，東北部、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資的快速增長或?qū)檫@些地區(qū)未來又一輪去庫存埋下隱患。而東部經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，總體上為人口流入地區(qū)，可供土地減少、人口增多的格局，房價上漲的壓力在一定時期內(nèi)存在。二是一、二線與三、四線城市的分化。樓市維穩(wěn)壓力看，一、二線穩(wěn)房價仍面臨較大壓力，而三、四線城市對土地財政的依賴度最高，穩(wěn)地價的壓力相對大。從一季度100大中城市供應(yīng)土地掛牌價、成交土地樓面價增長情況看見圖二），這說明，地價上漲的壓力主要來自二、三線城市。從土地掛牌價看，三線城市土地漲價的驅(qū)動力非常大。恰恰是這些地區(qū)，財政對土地的依賴性較強(qiáng)。在今年政府降稅、減費以及嚴(yán)控地方政府隱性債務(wù)等舉措下，地方財政對土地的依賴性很難削弱，穩(wěn)地價面臨較大壓力。而一、二線城市，財政對土地的依賴相對較低，有可能通過增加土地供給、降低或穩(wěn)定地價，來推動穩(wěn)房價目標(biāo)。

　　樓市面臨的變數(shù)是什么？

　　在總體穩(wěn)中趨升且分化情況下，樓市也面臨一些不容忽視的變數(shù)，這些變數(shù)或?qū)⑷趸瘶鞘性鲩L的引擎。

　　一是來自棚戶區(qū)改造的驅(qū)動力大幅度減弱。這將對此前依賴棚戶區(qū)改造推動樓市發(fā)展的城市特別是三、四線城市產(chǎn)生較大的影響。按照財政部《關(guān)于下達(dá)2019年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金預(yù)算的通知》，2019年全國棚改開工計劃目標(biāo)約為285萬套，與2018年的626萬套相比，銳減341萬套，腰斬過半。在全國31個省市中，26個省市全部負(fù)增長，總體呈腰斬態(tài)勢。棚戶區(qū)改造的大幅縮水，對于處于“虛熱”的三、四、五線城市而言，勢必如釜底抽薪，導(dǎo)致這些城市樓市價格回歸、市場降溫乃至下行。對于一、二線城市特別是去化周期在6個月以下的成都、杭州等城市而言，補(bǔ)庫存壓力較大，供需矛盾加大或?qū)Ψ€(wěn)房價形成壓力。

　　二是來自資金的驅(qū)動力或減弱。一季度住房短期貸款的大幅增長顯然已引起監(jiān)管層的警覺。盡管央行一再強(qiáng)調(diào)“沒有收緊貨幣政策的意圖，也沒有放松貨幣政策的意圖”，但近期OMO、MLF、TMLF等工具的綜合運用，實際上已暗示貨幣政策微調(diào)預(yù)調(diào)重點轉(zhuǎn)向調(diào)結(jié)構(gòu)。相應(yīng)的，銀保監(jiān)會也將繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險，要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，特別是要嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開發(fā)和個人貸款。這意味著對房地產(chǎn)信貸的閘門將進(jìn)一步關(guān)緊。

　　三是來自居民的投資需求或有所分流。根據(jù)《財政部關(guān)于開展通過商業(yè)銀行柜臺市場發(fā)行地方政府債券工作的通知》，地方政府公開發(fā)行的一般債券和專項債券，可通過商業(yè)銀行柜臺市場在本地區(qū)范圍內(nèi)（計劃單列市政府債券在本省范圍內(nèi)）面向個人發(fā)行。自3月25日，地方債券柜臺發(fā)行成功以來，有“銀邊債券”之稱的地方政府債券已成為許多居民投資的新寵。可以預(yù)見，類似投資渠道的不斷拓展將對居民投資樓市的需求形成一定分流。

　　四是來自城鎮(zhèn)化驅(qū)動的轉(zhuǎn)向與分化。國家發(fā)改委出臺的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，強(qiáng)調(diào)要持續(xù)放寬大中城市落戶政策，要求Ⅱ型大城市（常住人口100萬—300萬）全面取消落戶限制，Ⅰ型大城市（常住人口300萬—500萬）要全面放開放寬落戶條件。這從某種程度上改變了長期以來實施的城鎮(zhèn)化發(fā)展方向：城市發(fā)展的方向由普遍發(fā)展中小城市向側(cè)重發(fā)展大城市、特大城市轉(zhuǎn)變，進(jìn)而推動城市群發(fā)展、培育發(fā)展現(xiàn)代都市圈。盡管推動1億非戶籍人口在城市落戶的目標(biāo)依舊，但城鎮(zhèn)化化風(fēng)向的轉(zhuǎn)變勢必推動人口向大型、特大型城市及其城市群、都市圈集聚。這種取向下，三、四、五線城市或難分享1億人口城鎮(zhèn)化的紅利，甚至成為人口流出地，市場下行或為大概率。而一、二線城市特別是定位為城市群、都市圈核心的城市，隨著人口的積聚、都市圈土地資源的整合，房地產(chǎn)市場將獲得更加穩(wěn)健的基礎(chǔ)支撐。已然展開的一、二線城市“搶人才”大戰(zhàn)或為此添加有力的注腳。

　　決定樓市方向的是什么？

　　毫無疑問，上述樓市的定數(shù)與變數(shù)交互作用，將左右并推動樓市在起伏波動中前行。但在定數(shù)與變數(shù)的背后，其實都包含一個共同的機(jī)制——市場供求機(jī)制。

　　如果撇開行政化的調(diào)控政策，判斷樓市是否出現(xiàn)轉(zhuǎn)向或?qū)⑾蚝畏桨l(fā)展，最基本邏輯仍應(yīng)是供求關(guān)系的變化。而引致供求關(guān)系變化的關(guān)鍵則是預(yù)期。無論是房地產(chǎn)市場的慣性上揚還是慣性下挫，其中都有市場預(yù)期的影子，這種預(yù)期更多地基于對房地產(chǎn)運行歷史的研判及當(dāng)前運行態(tài)勢的認(rèn)知。

　　影響樓市發(fā)展方向的預(yù)期是多維的，包括政策預(yù)期、資金預(yù)期、人口流動預(yù)期、開發(fā)銷售預(yù)期以及各種非市場因素，但政策預(yù)期應(yīng)該是左右當(dāng)下樓市的最強(qiáng)預(yù)期。

　　從政策預(yù)期看，目前“房住不炒”的政策或逐漸潛移默化為居民的消費理念，而“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”政策恰成為各方觀察樓市預(yù)期的“窗口”。

　　問題是，穩(wěn)地價的動能更多受制于地方政府財政對土地的依賴。在經(jīng)濟(jì)依然面臨下行壓力情況下，疊加對樓市歷史波動的分析，人們很容易形成地價剛性上漲的預(yù)期。4月份以來開發(fā)商拿地高峰的形成或基于這種預(yù)期。從穩(wěn)房價看，在當(dāng)前普遍采取的新房備案機(jī)制下，開發(fā)商高溢價率拿地、持續(xù)下行的房屋竣工率與新房嚴(yán)格的價格備案管理之間形成的內(nèi)在博弈，客觀上形成了房價上漲的預(yù)期。

　　顯然，對樓市方向的穩(wěn)定預(yù)期形成于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價的預(yù)期，但又超脫于簡單的穩(wěn)地價與穩(wěn)價格。在因城實策、一城一策政策導(dǎo)向下，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期是具體，必然體現(xiàn)各城市經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境等條件的差異性。因此，供地節(jié)奏是否完全按照所謂的去化周期，或需斟酌。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現(xiàn)為銀行監(jiān)管部門人士，長期負(fù)責(zé)小企業(yè)金融服務(wù)推進(jìn)工作，潛心研究小企業(yè)金融服務(wù)問題。)