摘要

　　2023年以來，房地產(chǎn)政策持續(xù)利好；但銷售數(shù)據(jù)不樂觀，新開工及投資意愿不高；行業(yè)債券新發(fā)行規(guī)模下降，信用風險蔓延得到一定程度控制，信用利差平均數(shù)整體呈收窄狀態(tài)。預(yù)計2024年，樓市調(diào)控仍將延續(xù)寬松的政策態(tài)勢，但需關(guān)注后續(xù)政策演變及持續(xù)性；地產(chǎn)銷售指標難改下行態(tài)勢，隨著房企融資協(xié)調(diào)機制的加快建立，疊加以“三大工程”建設(shè)為抓手的發(fā)展新模式加快建立，或?qū)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資提供一定支撐；行業(yè)發(fā)債規(guī)?；蛴刑嵘?，但2024年仍處于償債高峰，債務(wù)償還壓力以及債務(wù)置換需求均較大，房地產(chǎn)行業(yè)信用質(zhì)量仍會出現(xiàn)分化。

　　l 行業(yè)政策：2023年以來，中央及各部委密集釋放房地產(chǎn)市場利好信號。預(yù)計2024年，樓市調(diào)控仍將延續(xù)寬松的政策態(tài)勢，但需關(guān)注后續(xù)政策演變及持續(xù)性。

　　l 供需格局：2023年全年，行業(yè)銷售數(shù)據(jù)不樂觀，房地產(chǎn)竣工面積有所改善，新開工及投資意愿不高；預(yù)計2024年，房地產(chǎn)銷售指標難改下行態(tài)勢，房地產(chǎn)新開工方面仍將面臨較大壓力，但隨著房企融資協(xié)調(diào)機制的加快建立，疊加以“三大工程”建設(shè)為抓手的發(fā)展新模式加快建立，或?qū)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資提供一定支撐。

　　l 債務(wù)壓力及信用質(zhì)量：2023年以來，房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行規(guī)模有所下降，其中央企及國企仍為主要發(fā)債主體；行業(yè)信用風險蔓延得到一定程度控制。2024年行業(yè)整體仍處于償債高峰，需關(guān)注到期債務(wù)較為集中、流動性緊張的房企。預(yù)計2024年，在債券融資支持工具政策有力引導下，發(fā)債規(guī)?；蛴刑嵘?，但房地產(chǎn)行業(yè)信用質(zhì)量仍會出現(xiàn)分化。

　　l 利差分析：2023年以來，房地產(chǎn)行業(yè)信用利差平均數(shù)整體呈收窄狀態(tài)，其中，AA+級別企業(yè)收窄幅度最顯著；民營企業(yè)整體利差水平遠高于非民營企業(yè)；采用擔保發(fā)行的債券雖有增信但利差并未明顯降低。

　　行業(yè)政策

　　2023年以來，以“三大工程”建設(shè)為抓手的新模式成為推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，中央及各部委密集釋放房地產(chǎn)市場利好信號，央行降息，房貸利率下降，各地放松限購，房企融資松綁，進一步強調(diào)“標本兼治”化解房地產(chǎn)風險的要求。預(yù)計2024年，樓市調(diào)控仍將延續(xù)寬松的政策態(tài)勢，各類政策“組合拳”或?qū)⒁欢ǔ潭壬闲迯头康禺a(chǎn)行業(yè)預(yù)期，但需關(guān)注后續(xù)政策演變及持續(xù)性。

　　宏觀層面，2023年3月5日，第十四屆全國人民代表大會第一次會議總理作政府工作報告，提出要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張；加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求。7月21日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，會議指出，優(yōu)先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。7月24日，中共中央政治局召開會議，提出要因城施策用好政策工具箱。10月27日，國務(wù)院下發(fā)保障房14號文即《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導意見》，明確兩大目標：一是加大保障性住房建設(shè)和供給，二是推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式。10月30~31日，中央金融工作會議召開，提出要實施好規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”，隨后住房城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長接受采訪表示：構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是破解當前房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策，“三大工程”建設(shè)是我國根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的一項重要舉措，有關(guān)工作已經(jīng)啟動。2024年3月，兩會召開期間，《政府工作報告》多次提到房地產(chǎn)行業(yè)，《政府工作報告》中指出：“標本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機構(gòu)等風險，維護經(jīng)濟金融大局穩(wěn)定”“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”“完善‘人地錢’掛鉤政策”“適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”“加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”等，將2024年房地產(chǎn)領(lǐng)域工作任務(wù)相關(guān)表述集中列示于“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點領(lǐng)域風險”任務(wù)板塊，進一步強調(diào)了“標本兼治”的要求，為2024年房地產(chǎn)工作進一步指明方向。

　　需求端，因城施策、“認房不認貸”、所得稅退稅優(yōu)惠、降低首付比例、降低按揭貸款利率等一系列調(diào)整優(yōu)化措施接連出臺，促進剛需及置換改善需求入市。2023年1月初，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》，提到新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。同日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》。8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，首先明確首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%；其次二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點，下調(diào)40個基點；以及降低存量首套房貸利率，但不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。12月14日，北京市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，對普宅的建筑面積、價格標準進行了適當上調(diào)，將首套房最低首付比例降至30%，二套房最低首付比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%，并延長貸款期限至30年。同日，上海市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標準的通知》，同時優(yōu)化差別化住房信貸政策，將首套房最低首付比例降至30%，二套房最低首付比例降至50%，并在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定等6個行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套房最低首付比例降?0%。2024年1月26日，住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會，會議提出要堅持因城施策，一城一策，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。隨后，廣州、上海、蘇州、北京、深圳等城市先后出臺新政策，對限購政策進行優(yōu)化調(diào)整。2月20日，央行下調(diào)5年期及以上LPR，此次LPR降息25個基點，即從4.20%下調(diào)至3.95%；此后，江西、福建、山東等省份的多地市從4月起階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

　　供給端，相關(guān)政策在不斷出臺，助力房企融資改善及房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。2023年2月24日發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》，重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。3月24日，證監(jiān)會出臺12條舉措推進基礎(chǔ)設(shè)施REITS常態(tài)化發(fā)行。7月10日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，“金融支持房地產(chǎn)16條”有關(guān)政策延期至2024年12月31日。11月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會，會上提出房地產(chǎn)貸款的“三個不低于”，即各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速，首次提出針對非國有房企的貸款支持。2024年1月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，要求建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，以符合條件的房地產(chǎn)項目為支持對象給予融資支持。

　　目前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，以“房住不炒”為底線，以“三大工程”建設(shè)為抓手的房地產(chǎn)發(fā)展新模式成為推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。隨著房貸利率下降、放開限購、房地產(chǎn)項目“白名單”等政策不斷出臺，供需兩端延續(xù)寬松的政策態(tài)勢，但樓市回暖依然未達預(yù)期，市場信心尚在逐步修復。隨著市場供求關(guān)系的改變及發(fā)展新模式的明確，預(yù)計后續(xù)政策將持續(xù)發(fā)力，各類政策“組合拳”或?qū)⒁欢ǔ潭壬闲迯头康禺a(chǎn)行業(yè)預(yù)期，但短期內(nèi)預(yù)計房地產(chǎn)市場表現(xiàn)波動性較強，且各項政策演變及持續(xù)性需進一步關(guān)注，房地產(chǎn)市場仍處于復蘇膠著期。

　　供需格局

　　2023年全年，房地產(chǎn)銷售面積與銷售金額同比均有所下降，行業(yè)銷售數(shù)據(jù)不樂觀，房地產(chǎn)竣工面積有所改善，但資金壓力較大，房企新開工及投資意愿不高；預(yù)計2024年，房地產(chǎn)銷售指標難改下行態(tài)勢，房地產(chǎn)新開工方面仍將面臨較大壓力，但隨著房企融資協(xié)調(diào)機制的加快建立，疊加以“三大工程”建設(shè)為抓手的發(fā)展新模式加快建立，或?qū)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資提供一定支撐。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)流動性風險和信用風險持續(xù)蔓延、負面消息不斷發(fā)酵，金融機構(gòu)及消費者對房地產(chǎn)行業(yè)的償付能力及交付能力信心受損，觀望避險情緒不斷加重，居民購房意愿不斷下降，2023年全年，房地產(chǎn)銷售面積與銷售金額同比均有所下降。全國商品房銷售金額同比下降6.50%，2023年3至6月末實現(xiàn)了4個月的累計金額同比上漲后，自7月末起又轉(zhuǎn)為同比下降趨勢，且從環(huán)比來看降幅逐步擴大。銷售面積同比下降8.50%，降幅較去年收窄，但環(huán)比來看降幅擴大。2024年1~2月，全國商品房銷售金額10，566.34萬元，同比下降29.30%；銷售面積11，368.86萬平方米，同比下降20.50%。

　　2023年全年，30大中城市商品房成交面積為13，766.89萬平方米，同比下降7.39%，其中一線城市同比微降，二線及三線城市同比均有所下降；從季度數(shù)據(jù)來看，2023年一季度成交面積同比增長5.89%，有所回升，二季度同比微降0.67%，三季度同比大幅下降23.97%，四季度同比下降9.61%。2024年一季度，30大中城市商品房成交面積為2，095.18萬平方米，同比大幅下降42.42%。整體來看，2023年以來，購房者預(yù)期仍較弱，行業(yè)銷售數(shù)據(jù)不樂觀；2024年一季度房地產(chǎn)市場銷售情況表現(xiàn)偏弱，一方面是2022年同期積壓需求釋放導致基數(shù)較高，另一方面是市場整體仍較為低迷。隨著一系列調(diào)整優(yōu)化措施的密集出臺，預(yù)計2024年剛性和改善性購房需求或?qū)⑦M一步釋放，但政策傳導需要時間，加之城鎮(zhèn)化速度放緩、人口出生率下降、老齡化程度上升等長期基本面限制，以及就業(yè)環(huán)境和收入預(yù)期承壓、期房交付信心受損、房價偏悲觀等短期因素影響，預(yù)計房地產(chǎn)銷售指標難改下行態(tài)勢。

　　價格方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年11月以來，全國100個城市新建住宅平均價格均同比增長，自2022年12月以來同比連續(xù)下跌的局面得以扭轉(zhuǎn)；環(huán)比來看，2023年年初在前期積壓需求釋放及政策帶動下，市場信心有所修復，全國100個城市新建住宅平均價格自2023年2月開始觸底略有回升，但僅僅保持兩個月的環(huán)比增加，自5月開始環(huán)比回落，9月環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，環(huán)比“四連跌”的態(tài)勢結(jié)束，至2024年3月連續(xù)七個月環(huán)比微漲。二手住宅百城平均價格自2022年8月以來，同比及環(huán)比均為負值，二手住宅價格持續(xù)下降。隨著二手住宅掛牌量持續(xù)走高，需求端觀望情緒漸濃，市場去化及房價調(diào)整壓力進一步加大，二手住宅環(huán)比跌幅呈波動擴大趨勢。預(yù)計2024年房價仍將處于底部盤整階段。

　　2023年，房地產(chǎn)竣工面積為99，831.00萬平方米，同比增長17.00%，2023年2月以來房地產(chǎn)累計竣工面積同比增速轉(zhuǎn)正，隨著寬松政策密集出臺，“保交樓”紓困資金陸續(xù)落地，優(yōu)質(zhì)項目風險問題率先化解，為加快資金回籠，2023年在政策傳導后竣工面積持續(xù)改善。2024年1~2月，房地產(chǎn)竣工面積為10，394.66萬平方米，同比下降20.20%，高基數(shù)下出現(xiàn)回落。2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110，913.00億元，同比下降9.60%；房地產(chǎn)新開工面積為95，376.00萬平方米，同比下降20.40%；房地產(chǎn)施工面積為838，364.00萬平方米，同比下降7.20%。實際上，隨著前期寬松政策出臺落地，行業(yè)融資環(huán)境有所改善，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工及施工面積在2023年1~2月降幅均收窄，但自3月起，又轉(zhuǎn)為降幅持續(xù)擴大的態(tài)勢，2023年四季度以來，房地產(chǎn)新開工及施工面積降幅略有收窄。2024年1~2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11，841.73億元，同比下降9.00%；房地產(chǎn)新開工面積為9，428.94萬平方米，同比下降29.70%；房地產(chǎn)施工面積為666，901.62萬平方米，同比下降11.00%。整體來看，銷售企穩(wěn)尚需時日，且房企資金壓力較大，房企新開工及投資意愿不高，預(yù)計2024年，房地產(chǎn)新開工方面仍將面臨較大壓力，但隨著房企融資協(xié)調(diào)機制的加快建立，疊加以“三大工程”建設(shè)為抓手的發(fā)展新模式加快建立，或?qū)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資提供一定支撐，投資降幅或有一定改善。

　　債務(wù)壓力及信用質(zhì)量

　　2023年以來，房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行數(shù)量、金額及發(fā)債主體均有所下降，其中央企及國企仍為主要發(fā)債主體；行業(yè)違約債券規(guī)模減少，行業(yè)信用風險蔓延得到一定程度控制，但也需警惕弱資質(zhì)房企的尾部風險。2024年行業(yè)整體仍處于償債高峰，需關(guān)注到期債務(wù)較為集中、流動性緊張的房企。預(yù)計2024年，在債券融資支持工具政策有力引導下，地產(chǎn)企業(yè)融資氛圍或有所改善，預(yù)計發(fā)債規(guī)?；蛴刑嵘?，但房地產(chǎn)行業(yè)信用質(zhì)量仍會出現(xiàn)分化。

　　2023年以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資端支持政策明顯，但經(jīng)濟增長放緩疊加需求端信心不足等因素，下行壓力仍較大，房地產(chǎn)行業(yè)融資端修復有限，行業(yè)債券發(fā)行數(shù)量、金額及發(fā)債主體均有所下降。2023年，房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行規(guī)模金額合計5，004.61億元，同比下降8.98%，發(fā)行主體120家，同比減少5家，發(fā)行數(shù)量559只，同比下降57只，房企發(fā)債節(jié)奏持續(xù)放緩。分季度來看，2023年一季度在債券融資支持工具及寬松政策有力引導下，地產(chǎn)企業(yè)風險偏好和融資氛圍有所改善，發(fā)債規(guī)模同比提升；但隨著政策效應(yīng)邊際減弱，以及債券市場仍繼續(xù)出現(xiàn)違約或債券二次展期等事項，2023年二、三、四季度房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債規(guī)模均同比下降。2024年1~3月，房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行規(guī)模金額合計1，227.11億元，同比下降19.62%，發(fā)行主體55家，發(fā)行數(shù)量133只。

　　2023年，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券類型以公司債、中期票據(jù)和超短期融資券為主，其中除超短期融資券、短期融資券和企業(yè)債發(fā)行規(guī)模有所增長外，其余債券類型均有不同程度的下滑。

　　2023年，發(fā)債主體中中央或國有企業(yè)數(shù)量為103家，發(fā)債規(guī)模占比89.68%，同比提高5.47個百分點。非國企央企發(fā)債主體只有17家，且大部分受評主體發(fā)債具有擔保增信措施，其中，以萬科企業(yè)股份有限公司、綠城房地產(chǎn)集團有限公司、美的置業(yè)集團有限公司、杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司、新城控股集團股份有限公司和新希望五新實業(yè)集團有限公司等企業(yè)發(fā)債規(guī)模較大。

　　從信用等級分布情況來看，2023年新發(fā)行債券主體中，AAA級別、AA+級別和AA級別發(fā)行人數(shù)量及發(fā)債規(guī)模均同比減少，發(fā)行主體仍主要集中在AAA，發(fā)債規(guī)模占比74.45%。其中，共43只債券由于存在擔保方，其債券級別高于主體級別，涉及22家發(fā)行人發(fā)行的385.09億元債券。

　　截至2023年末，房地產(chǎn)行業(yè)信用債存續(xù)規(guī)模為17，130.05億元。按期限分布來看，房地產(chǎn)行業(yè)存續(xù)債券未來3年仍為到期償付高峰期，債務(wù)償還壓力以及債務(wù)置換需求均較大，其中，未來1年內(nèi)到期債務(wù)規(guī)模為2，953.31億元，若考慮行權(quán)，則到期規(guī)模為5，411.60億元，需關(guān)注到期債務(wù)較為集中、流動性緊張的房企新發(fā)債券置換及兌付情況。

　　從債券違約來看，房地產(chǎn)行業(yè)違約問題得到一定程度的控制。2023年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生實質(zhì)違約的債券為47只，同比減少19只，違約日債券余額390.85億元，同比下降34.20%；展期及觸發(fā)交叉條款債券為124只，同比減少13只，違約日債券余額2，003.13億元，同比增長9.12%。2024年一季度，未按時兌付本息、展期及觸發(fā)交叉條款債券為25只，違約日債券余額285.84億元。

　　總體來看，2023以來，房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行數(shù)量、金額及發(fā)債主體均有所下降，發(fā)債主體中央企及國企占絕大多數(shù)。2023年，行業(yè)違約債券規(guī)模減少，行業(yè)信用風險蔓延得到一定程度控制，對于央企、國企，其基本面較好、存貨質(zhì)量較好，信用風險基本整體可控，但也需警惕弱資質(zhì)房企的尾部風險。從存續(xù)債分布來看，2024年行業(yè)整體仍處于償債高峰，債務(wù)償還壓力以及債務(wù)置換需求均較大，需關(guān)注到期債務(wù)較為集中、流動性緊張的房企。預(yù)計2024年，在債券融資支持工具政策有力引導下，地產(chǎn)企業(yè)融資氛圍或有所改善，預(yù)計發(fā)債規(guī)?；蛴刑嵘康禺a(chǎn)行業(yè)信用質(zhì)量仍會出現(xiàn)分化。

　　利差分析

　　2023年以來，房地產(chǎn)行業(yè)信用利差（平均數(shù)）整體呈收窄狀態(tài)，其中，AA+級別企業(yè)收窄幅度最顯著；民營企業(yè)整體利差水平遠高于非民營企業(yè)；采用擔保發(fā)行的債券雖有增信但利差并未明顯降低。

　　信用利差方面，從房地產(chǎn)行業(yè)無擔保債券發(fā)行狀況來看，2023年以來，房地產(chǎn)行業(yè)信用利差（平均數(shù)）整體呈收窄狀態(tài)，從收窄程度來看，AA+級別企業(yè)收窄幅度大于AAA級別企業(yè)，主要是AAA級別企業(yè)2022年信用利差已經(jīng)保持較低水平，且2023年及2024年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債民營企業(yè)級別均為AAA，一定程度上拉高了AAA級別企業(yè)發(fā)行債券的平均信用利差。將AAA級別中民營企業(yè)與國有企業(yè)和公眾企業(yè)拆開后再次計算利差平均數(shù)，2023年國有企業(yè)及公眾企業(yè)平均信用利差為90.20BP，2024年至今信用利差平均值下降至81.76BP；而民營企業(yè)2023年及2024年至今平均信用利差分別為244.70BP和203.01BP，2024年亦有所下降，但整體利差水平遠高于非民營企業(yè)。

　　在房地產(chǎn)融資政策不斷寬松及部分城市出臺支持政策后，2023年以來，AA級別企業(yè)發(fā)債仍較少，樣本數(shù)據(jù)量有限；AA+級別企業(yè)信用利差波動較大，在2023年11~12月平均信用利差有所上漲，主要是該期間債券發(fā)行數(shù)量較少所致；AAA級別企業(yè)平均信用利差波動幅度較小，雖在2023年9月前后有小幅上升，但整體來看信用利差平均值仍呈下降趨勢，其中非民營企業(yè)信用利差較低。

　　從房地產(chǎn)行業(yè)有擔保發(fā)行的債券來看，按發(fā)行主體級別及債項級別進行歸類，除主體級別為AAA的企業(yè)2024年以來未使用擔保發(fā)債外，其余幾類2024年至今平均信用利差均小于2023年平均水平；與無擔保同主體級別的企業(yè)發(fā)債平均信用利差相比，有擔保的企業(yè)并未顯現(xiàn)明顯的利差優(yōu)勢；與無擔保同債項級別的企業(yè)平均信用利差相比，使用增信方式獲取債項AAA級別的企業(yè)平均信用利差高于無擔保AAA級別企業(yè)，整體而言，采用擔保發(fā)行的債券雖有增信但利差并未明顯降低。

　　報告聲明

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　　(本文作者介紹：大公國際作為中國國新控股子公司，成立于1994年，擁有獨創(chuàng)的評級方法和評級技術(shù)，科研成果豐富。)