中國公募REITs自正式落地以來，已歷經三年發展，資產范圍逐步擴充、發行機制逐步成熟、首批產品擴募成功、參與主體向多元化拓展；同時，受基本面壓力、流動性疲軟、部分資產經營預期存在偏離影響，估值回調、市場價格承壓，當前機遇與挑戰并存。結合發行情況、政策環境，預計公募REITs在下一階段市場規模將在新發和擴募的雙輪驅動下擴充，產品發行將延續審慎的節奏并逐步回歸常態化；消費基礎設施REITs產品預期會成為新的發行增長點；多只FOF將REITs納入投資范圍，推動社保基金參與REITs配置，投資者結構將進一步完善。

　　一、發行概況及市場表現

　　REITs發行穩步推進，2023年以來新發行上市6只，已上市REITs總市值達853.79億元；多數公募REITs產品價格存在回調趨勢；產品發行銜接通暢，4只存續REITs擴募成功，5只產品已通過。

　　發行數量與規模方面，截至2024年2月29日，市場共計30只REITs產品已掛牌上市，發行規模合計995.02億元，其中發行規模最小為8.24億元，發行規模最大為108.80億元。其中，2021年發行上市11只REITs，發行規模合計364.13億元；2022年發行上市13只REITs，發行規模合計429.48億元；2023年發行上市5只REITs，發行規模合計170.92億元；2024年1月發行上市一只產品，發行規模為30.50億元。

　　發行場所方面，目前30只公募REITs產品均為交易所市場發行，截至2024年2月29日，上海證券交易所發行21單，發行規模742.85億元，占比74.66%；深圳證券交易所發行9單，發行規模252.18億元，占比25.34%。

　　產品模式和期限方面，30只公募REITs產品均為契約式封閉基金，封閉期最短為12年，最長為99年，加權平均封閉期限為40.82年。

　　市場價格方面，多數公募REITs產品上市后經過2021和2022年相對過熱的漲幅后，存在回調趨勢。截至2024年2月29日最新收盤價格，已掛牌上市的30只公募REITs產品總市值為853.79億元，7只產品最新價格高于發行價格，其中華夏北京保障房REIT增長率最高，為13.86%；紅土創新鹽田港REIT與發行價格持平；22只產品最新價格低于發行價格，其中紅土創新深圳安居REIT增長率最低，為-43.13%。

　　此外，華安張江產業園REIT、中金普洛斯REIT、博時招商蛇口產業園REIT以及紅土創新鹽田港REIT共4只擴募產品均擴募成功。截至2024年2月29日，易方達深高速高速公路封閉式基礎設施證券投資基金、嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金等5只產品狀態為已通過。

　　二、資產分類及產品經營情況

　　已上市公募REITs資產類型分產權、特許經營權兩大類，細分為產業園區、港口倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保、收費公路及能源六大領域；收費公路為主力領域，2023年能源REITs發行規模實現增長。

　　已上市的公募REITs產品根據資產類型可分為產權類和特許經營權類2個大類，截至2024年2月29日，產權類共17只產品，包括產業園區9只、港口倉儲物流3只以及保障性租賃住房5只；特許經營權類共13只產品，包括生態環保2只，收費公路8只以及能源3只。

　　從發行規模來看，收費公路類公募REITs發行規模為467.15億元，遠高于其他資產類型公募REITs；產業園區類發行數量高于其他資產類型公募REITs，發行規模為168.00億元；港口倉儲物流類94.32億元；保障性租賃住房類90.56億元；能源類143.12億元；生態環保31.88億元。此外，4只擴募成功的公募REITs主要集中在產業園區類和港口倉儲物流類。

　　產業園REITs受區域租賃市場需求等影響，經營情況持續分化；港口倉儲物流和保障性租賃住房REITs經營情況較為穩健；生態環保REITs經營數據小幅波動；收費公路REITs經營數據受節假日影響影響，環比波動較大；能源REITs受季節特點影響，燃氣和風力發電項目經營表現差異較大。

　　目前已上市產品中，有28只REITs至少連續發布了2023年第三、四季度報告，1只REITs僅發布了2023年四季度報告未列入營業收入與EBITDA環比數據統計。整體來看，2023年一季度，收費公路REITs營業收入、EBITDA環比表現較為突出；生態環保REITs僅EBITDA環比出現增長；能源REITs營業收入環比減少但EBITDA呈現大幅增長；產業園區REITs多只產品營業收入環比表現較差，部分產品EBITDA有所增長；港口倉儲物流和保障性租賃住房REITs營業收入、EBITDA環比較為穩定。2023年二季度，產業園區REITs持續分化，2只擴募產品營業收入和EBITDA環比均大幅提升；保障性租賃住房REITs經營較為穩健；收費公路REITs營業收入和EBITDA環比以負增長居多；能源和港口倉儲物流、生態環保REITs個別產品表現突出。2023年三季度，產業園區擴募產品仍保持環比增長，收費公路REITs營業收入環比增長出現回升，港口倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保和能源REITs整體持續平穩增長。2023年四季度，收費公路、部分產業園區和能源REITs營業收入和EBITDA環比回落較大。

　　三、展望

　　首批REITs擴募落地，市場規模預期將在新發產品和存續產品擴募的雙輪驅動下擴充，產品發行將延續審慎的節奏并逐步回歸常態化。

　　新發產品方面，2023年REITs發行單數、上市規模均較2022年有所下降；此外2024年1月新發1只。待發產品儲備方面，已通過未發行6只，受理、反饋、問詢中13只。

　　產品擴募方面，在《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第3號——新購入基礎設施項目（試行）》和《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關工作的通知》等文件指導下，2023年，首批發行REITs中4只產品已完成擴募，新購入資產6個，擴募金額為50.64億元，另有1只產品處于擴募申請中。REITs擴募項目的落地，為進一步推動REITs常態化發行、加快形成存量資產和新增投資的良性循環提供了可參考的路徑。

　　整體來看，部分REITs產品存續期間已通過資金擴容與資產注入形成良性循環，儲備REITs產品數量較多，為新發產品提供基礎。隨著存量產品的經營與市場表現不斷顯現及有關政策的積極引導，預計2024年REITs市場規模將在新發產品和擴募產品雙輪驅動下不斷擴充，REITs產品發行將延續審慎的節奏并逐步回歸常態化。

　　底層資產類型擴充等方面進一步拓寬思路，消費基礎設施REITs試點有序推進，預期成為2024年新的發行增長點。

　　資產類型方面，2023年10月，證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等項目參與。2023年10月26日，首批4只消費基礎設施REITs申報，底層資產包括長沙覽秀城、杭州西溪印象城、青島萬象城以及品牌超市和便民商業，均位于一、二線城市，運營時間較長且具備一定品牌影響力，底層租戶較為分散且后補資源豐富，整體來看抗風險能力較強。截至2024年2月29日，首批申報產品中3只產品正在募集中，1只正在籌備發行階段；此外，2只后續申報的產品已受理，底層資產分別為濟南首創奧萊項目+武漢首創奧萊項目、上海又一城購物中心。

　　隨著首批消費基礎設施公募REITs獲批通過，未來公募REITs市場種類愈加豐富，有利于市場擴容增類，為資產配置提供多樣選擇。2024年，預計消費基礎設施REITs產品將會成為新的發行增長點，發行將在底層資產類型擴充等方面進一步拓寬思路，尋找提升市場流動性和價值投資的機會。

　　多只FOF將REITs納入投資范圍，推動社保基金參與REITs配置，預計2024年投資者結構將進一步完善；期待投資者的擴容為公募REITs市場帶來更多的交易活力，增強REITs內生穩定性，助力公募REITs穩健前行。

　　目前REITs市場規模仍不大，原始權益人參與戰略配售比例較高，實際流通規模相對小，呈現出投資者結構的單一性，除原始權益人外，主要由保險自營、證券自營和產業資本持有，集合和私募產品（基金、信托、資管計劃及銀行理財等）占比很低。

　　REITs市場持續探索交易型資金、長期配置型資金的均衡。2023年，多家基金公司宣布將REITs正式納入FOF基金的投資范圍，截至2023年末，已有29家基金公司發布公告，涉及基金凈值1，034億元。2023年，REITs市場換手率降至0.9%以下，FOF基金的交易屬性大于長期配置屬性，若FOF基金后期大規模入市，將有望提升REITs二級市場交易活力。2023年12月6日，財政部聯合人社部出臺《全國社會保障基金境內投資管理辦法》，擬將公募REITs納入全國社保基金投資范圍。社保基金、養老金產品配置偏好偏長期，公募REITs近年來已表現出高分紅、穩定凈現金流分派率的特征，且與其他資產配置類別呈現較低的相關性，與長錢適配度較高，社保基金入市將有利于進一步提振市場信心，同時增強REITs內生穩定性。此外，滬深交易所已提出研究退出基礎設施REITs指數及ETF產品，截至2023年末，已有存續29只REITs上市，預計2024年在滿足30只成分證券的底線后，REITs ETF進程將進一步推進。

　　專業多元的投資者參與將有利于增強REITs市場的內生穩定性和價值發現，緩釋資金驅動的交易過熱或過冷風險，投資者結構的逐步完善將促進REITs市場的平穩運行和健康發展。

　　(本文作者介紹：大公國際作為中國國新控股子公司，成立于1994年，擁有獨創的評級方法和評級技術，科研成果豐富。)