一、發行概況及市場表現

　　中國公募REITs自正式落地以來，已歷經三年發展，資產范圍逐步擴充、發行機制逐步成熟、首批產品擴募成功、參與主體向多元化拓展；同時，受基本面壓力、流動性疲軟、部分資產經營預期存在偏離影響，估值回調、市場價格承壓，是機遇與挑戰并存的一年。

　　REITs發行穩步推進，2023年新發行上市5只，已上市REITs總市值達750.25億元；多數公募REITs產品價格存在回調趨勢；產品發行銜接通暢，4只存續REITs擴募成功，13只產品已受理或通過。

　　發行數量與規模方面，截至2023年12月31日，市場共計29只REITs產品已掛牌上市，發行規模合計964.52億元，其中發行規模最小為8.24億元，發行規模最大為108.80億元。其中，2021年發行上市11只REITs，發行規模合計364.13億元；2022年發行上市13只REITs，發行規模合計429.48億元；2023年發行上市5只REITs，發行規模合計170.92億元。

　　發行場所方面，目前29只公募REITs產品均為交易所市場發行，截至2023年12月31日，上海證券交易所發行20單，發行規模712.35億元，占比73.85%；深圳證券交易所發行9單，發行規模252.18億元，占比26.15%。

　　產品模式和期限方面，29只公募REITs產品均為契約式封閉基金，封閉期最短為12年，最長為99年，加權平均封閉期限為40.05年。

　　市場價格方面，多數公募REITs產品上市后經過2021和2022年相對過熱的漲幅后，存在回調趨勢。截至2024年1月8日最新收盤價格，已掛牌上市的29只公募REITs產品總市值為750.25億元，4只產品最新價格高于發行價格，其中國泰君安臨港創新產業園REIT增長率最高，為6.17%；25只產品最新價格低于發行價格，其中紅土創新深圳安居REIT增長率最低，為-46.54%。

　　此外，2023年華安張江產業園REIT、中金普洛斯REIT、博時招商蛇口產業園REIT以及紅土創新鹽田港REIT共4只擴募產品均擴募成功。截至2023年底，易方達深高速高速公路封閉式基礎設施證券投資基金、華安百聯消費封閉式基礎設施證券投資基金和嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金等13只產品已受理或通過。

　　二、資產分類及產品經營情況

　　已上市公募REITs資產類型分產權、特許經營權兩大類，細分為產業園區、港口倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保、收費公路及能源六大領域；收費公路為主力領域，2023年能源REITs發行規模實現增長。

　　截至2023年12月31日，已上市的公募REITs產品根據資產類型可分為產權類和特許經營權類2個大類，其中產權類共16只產品，包括產業園區9只、港口倉儲物流3只以及保障性租賃住房4只；特許經營權類共13只產品，包括生態環保2只，收費公路8只以及能源3只。

　　從發行規模來看，收費公路類公募REITs發行規模為467.15億元，遠高于其他資產類型公募REITs；產業園區類發行數量高于其他資產類型公募REITs，發行規模為168.00億元；港口倉儲物流類94.32億元；保障性租賃住房類60.06億元；能源類143.12億元；生態環保31.88億元。此外，4只擴募成功的公募REITs主要集中在產業園區類和港口倉儲物流類。

　　產業園REITs受區域租賃市場需求等影響，經營情況持續分化；港口倉儲物流和保障性租賃住房REITs經營情況較為穩健；生態環保REITs經營數據小幅波動；收費公路REITs經營數據受節假日影響影響，環比波動較大；能源REITs受季節特點影響，燃氣和風力發電項目經營表現差異較大。

　　目前已上市產品中，有28只REITs至少連續發布了2023年第三、四季度報告，1只REITs僅發布了2023年四季度報告未列入營業收入與EBITDA環比數據統計。整體來看，2023年一季度，收費公路REITs營業收入、EBITDA環比表現較為突出；生態環保REITs僅EBITDA環比出現增長；能源REITs營業收入環比減少但EBITDA呈現大幅增長；產業園區REITs多只產品營業收入環比表現較差，部分產品EBITDA有所增長；港口倉儲物流和保障性租賃住房REITs營業收入、EBITDA環比較為穩定。2023年二季度，產業園區REITs持續分化，2只擴募產品營業收入和EBITDA環比均大幅提升；保障性租賃住房REITs經營較為穩健；收費公路REITs營業收入和EBITDA環比以負增長居多；能源和港口倉儲物流、生態環保REITs個別產品表現突出。2023年三季度，產業園區擴募產品仍保持環比增長，收費公路REITs營業收入環比增長出現回升，港口倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保和能源REITs整體持續平穩增長。2023年四季度，收費公路、部分產業園區和能源REITs營業收入和EBITDA環比回落較大。

　　（一）產業園區REITs

　　已上市產業園區REITs共計9只，其中2023年新發產品1只，存量產品中2只已擴募。從項目所在地來看，9只產品底層資產分別位于7個省份和直轄市，主要集中在長三角地區，產業以高新科技和先進制造業為主。博時招商蛇口產業園REIT和華安張江產業園REIT均已擴募，分別購入光明加速器二期項目和張潤大廈項目；同時，還有3只產業園區REITs已獲交易所反饋。

　　2023年，產業園區REITs經營情況出現分化。博時招商蛇口產業園REIT營業收入和EBITDA持續增長，其中三季度分別環比增長36.25%和33.50%，主要受擴募底層資產增加影響；截至2023年末，首次投資項目萬融大廈、萬海大廈的出租率分別為91%、92%，新購入光明加速器二期項目出租率為97%。華安張江產業園REIT營業收入和EBITDA有所波動，其中三季度受擴募影響分別環比增長112.30%和140.00%；四季度環比均有所減少，主要系張潤大廈重要承租方哲庫科技（上海）有限公司提前退租所致；截至2023年末，底層資產張江光大園和張潤大廈的出租率分別為80.68%和63.31%。東吳蘇園產業REIT營業收入小幅波動，四季度EBITDA均環比有所減少，主要受項目公司租金收入、物業管理費收入減少，同時計提浮動管理費導致營業成本大幅增長，兩者共同影響所致；截至2023年末，東吳蘇園產業REIT基礎設施項目公司出租率分別為88.25%和82.44%。建信中關村產業園REIT營業收入小幅波動，EBITDA持續減少；截至2023年末，基礎設施項目公司出租率為63.75%，持續處于較低水平。其他產品營業收入和EBITDA均小幅波動，截至2023年末出租率均在80%以上，其中國泰君安臨港創新產業園REIT、國泰君安東久新經濟REIT和華夏杭州和達高科產園REIT和達藥谷一期項目出租率均在96%以上。整體來看，產業園區REITs底層資產表現略有分化，部分項目出租率仍有待提升。

　　（二）港口倉儲物流REITs

　　已上市港口倉儲物流REITs共計3只，其中2023年新發產品1只，存續2只產品均已擴募。從項目所在地來看，產品主要位于廣東省等6個省份和直轄市。從倉庫類型來看，紅土創新鹽田港REIT位于深圳鹽田保稅區，首次購入的現代物流中心和擴募新購入的世紀物流園均屬于高標倉和保稅倉；中金普洛斯REIT以高標倉和非保稅倉為主，首次購入底層資產7個物流園中僅普洛斯廣州保稅物流園為保稅倉，擴募新購入3個物流園均為非保稅倉；嘉實京東倉儲基礎設施REIT底層資產3個物流園均屬高標倉。此外，還有3只港口倉儲物流REITs已受理。

　　2023年，港口倉儲物流REITs經營表現相對穩健。紅土創新鹽田港REIT營業收入和EBITDA有所波動，三季度由于產品擴募營業收入和EBITDA均環比小幅上升；截至2023年末，底層項目現代物流中心和世紀物流園的出租率分別為95.23%和100%。中金普洛斯REIT營業收入和EBITDA持續增長，截至2023年末，首次募集投資7個基礎資產平均出租率為94.89%，擴募新購入3個基礎資產平均出租率為81.47%。嘉實京東倉儲基礎設施REIT營業收入和EBITDA有所波動，其中二季度環比下降33.62%；截至2023年末，三個基礎設施項目的租賃率均為100%。

　　（三）保障性租賃住房REITs

　　已上市保障性租賃住房REITs共計4只，均為2022年上市，平均每只發行規模15.01億元，2023年無新增產品。從項目所在地來看，4只產品底層資產分別位于廣東省、北京市、福建省和上海市，集中在直轄市和人口凈流入大城市等地區。從底層資產來看，主要為保障性租賃住房，其中華夏北京保障房REIT底層資產為具備保障性質的公共租賃住房。此外，國泰君安城投寬庭保障性租賃住房REIT于2024年1月上市，發行規模為30.50億元，發行價格為3.05元/份，高于其他4只同類產品當日最新價格；底層資產為位于上海市的江灣社區項目和光華社區項目。該只產品為截至目前募集規模最高的保障性租賃住房REITs。

　　2023年，保障性租賃住房REITs經營表現整體平穩，4只保障性租賃住房REITs營業收入和EBITDA均變化不大。其中，紅土創新深圳安居REIT實現營業收入0.55億元，截至2023年末，安居百泉閣項目、安居錦園項目保租房出租率分別為97.33%、97.25%，配套設施出租率均為100%，保利香檳苑項目、鳳凰公館項目保租房出租率分別為99.52%、99.25%，接近滿租；從保障性租賃住房板塊的租戶結構來看，鳳凰公館企業租戶占比25.08%，其他三個項目企業租戶占比均在64%以上，其中安居錦園項目企業租戶占比100%。華夏北京保障房REIT實現營業收入0.73億元，截至2023年末，底層項目綜合出租率為96.94%，其中文龍家園項目個人租戶比例為78.84%，熙悅尚郡項目全部為個人租戶。中金廈門安居REIT實現營業收入0.77億元，截至2023年末，底層項目綜合出租率為99.83%；從租戶結構來看，個人租戶占比91.94%。華夏基金華潤有巢REIT實現營業收入0.78億元，截至2023年末，有巢泗涇項目、有巢東部經開區項目出租率分別為92.88%、93.25%；租戶結構方面，存量前五企業租戶租賃間數占比均不超過7%。整體來看，保障性租賃住房REITs底層資產出租率水平較高，租戶結構較為穩定。

　　（四）生態環保REITs

　　已上市生態環保REITs共計2只，均為2021年6月首批上市，近2年無新增，總發行規模占比最小，平均每只發行規模15.94億元。底層資產項目所在地分別位于北京市、廣東省和安徽省，中航首鋼綠能REIT底層資產主要為生物發電和垃圾處理，富國首創水務封閉式REIT底層資產主要為污水處理與凈化，其中深圳市項目采用BOT模式，合肥市項目采用TOT+BOT模式。

　　2023年，生態環保REITs經營情況小幅波動，各季度營業收入波幅不大，四季度富國首創水務封閉式REIT EBITDA明顯回落。2023年，中航首鋼綠能REIT實現營業收入4.27億元，同比減少-0.72%，EBITDA為1.33億元，同比增長6.52%；2023年，項目公司共收到可再生能源電價附加補助（以下簡稱“國補”）2，224.27萬元。富國首創水務封閉式REIT實現營業收入2.99億元，同比增長1.67%，EBITDA為1.62億元，同比增長6.27%，其中四季度EBITDA環比大幅減少主要系合肥項目四季度污水處理收入環比大幅減少，同時電價上漲導致成本增加所致，毛利率環比下降18.33個百分點；不過由于2022年四季度基數較低且因出現進水水質異常事件降低當期污水處理量，合肥項目四季度毛利率同比仍增長26.20個百分點。截至2023年末，富國首創水務封閉式REIT處于擴募申請中，擬購入資產為長治市污水處理特許經營PPP項目。

　　（五）收費公路REITs

　　2023年，收費公路仍然為存量規模最大的REITs產品類別，已上市收費公路REITs共計8只，平均每只發行規模58.39億元，其中2023年新發產品1只。底層資產項目分布7個省份，主要位于長江經濟帶和粵港澳大灣區，資產類型均為高速公路及附屬設施。

　　2023年，收費公路REITs經營情況受節假日影響出現不同程度波動。平安廣交投廣河高速REIT、浙商滬杭甬REIT、華夏越秀高速公路REIT、華夏中國交建高速REIT和國金中國鐵建高速REIT在2023年一季度營業收入均實現了環比躍遷；二季度營業收入除國金中國鐵建高速REIT和華泰江蘇交控REIT外均有小幅回落，但均同比明顯增長；受暑運需求增長疊加地方經濟修復，三季度收費公路項目營業收入均環比增長，且除中金安徽交控REIT外均創2023年季度營收新高；四季度受季節因素影響通行量下滑，營業收入環比均有不同程度回落。EBITDA基本與營業收入同向變動，此外，中金山東高速REIT于2023年10月上市，僅披露四季度收益，營業收入和EBITDA分別為0.71億元和0.60億元。

　　（六）能源REITs

　　已上市能源REITs共計3只，其中，2023年新上市項目2只，累計發行規模143.12億元，躍升為存量規模第三大的REITs產品類別，平均每只發行規模47.70億元，底層資產為位于深圳市大鵬新區、山西省榆林市、湖北省隨州高新區和江蘇省鹽城市濱海縣的發電項目。

　　2023年，能源類REITs經營情況易受季節影響，不同發電方式產品業績分化明顯。鵬華深圳能源REIT受用電季節因素，一季度營業收入環比減少25.98%；二季度、三季度營業收入持續向好，分別環比增加71.06%和17.87%；受穩定的天然氣年合同供應量限制，四季度天然氣用量下降，售電量環比下降，導致營業收入環比減少43.70%；從全年來看，底層項目上網電量同比增長0.90%，電費收入同比增長3.27%，全年上網電量基本穩定。中航京能光伏REIT和中信建投國家電投新能源REIT均于2023年3月上市，項目公司上網電價由燃煤發電標桿上網電價和國補組成。其中，中航京能光伏REIT營業收入和EBITDA三季度環比均小幅下滑；受光照資源條件季節性波動影響，營業收入和EBITDA四季度仍環比下滑；2023年，項目公司共收到對應2022年國補應收賬款累計回款1.89億元。中信建投國家電投新能源REIT營業收入和EBITDA三、四季度環比波動明顯，受風力資源波動影響較大；2023年，項目公司收到國補應收賬款累計回款3.80億元。

　　三、展望

　　首批REITs擴募落地，市場規模預期將在新發產品和存續產品擴募的雙輪驅動下擴充，產品發行將延續審慎的節奏并逐步回歸常態化。

　　新發產品方面，2023年REITs發行單數、上市規模均較2022年有所下降；此外2024年1月新發1只。待發產品儲備方面，已通過未發行6只，受理、反饋、問詢中13只。

　　產品擴募方面，在《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第3號——新購入基礎設施項目（試行）》和《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關工作的通知》等文件指導下，2023年，首批發行REITs中4只產品已完成擴募，新購入資產6個，擴募金額為50.64億元，另有1只產品處于擴募申請中。REITs擴募項目的落地，為進一步推動REITs常態化發行、加快形成存量資產和新增投資的良性循環提供了可參考的路徑。

　　整體來看，部分REITs產品存續期間已通過資金擴容與資產注入形成良性循環，儲備REITs產品數量較多，為新發產品提供基礎。隨著存量產品的經營與市場表現不斷顯現及有關政策的積極引導，預計2024年REITs市場規模將在新發產品和擴募產品雙輪驅動下不斷擴充，REITs產品發行將延續審慎的節奏并逐步回歸常態化。

　　底層資產類型擴充等方面進一步拓寬思路，消費基礎設施REITs試點有序推進，預期成為2024年新的發行增長點。

　　資產類型方面，2023年10月，證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等項目參與。2023年10月26日，首批4只消費基礎設施REITs申報，底層資產均位于一、二線城市，運營時間較長且具備一定品牌影響力，底層租戶較為分散且后補資源豐富，整體來看抗風險能力較強。截至2024年1月24日，首批申報產品中2只產品已通過，2只產品正在募集中；此外，2只后續申報的產品已受理，底層資產分別為濟南首創奧萊項目+武漢首創奧萊項目、上海又一城購物中心。

　　隨著首批消費基礎設施公募REITs獲批通過，未來公募REITs市場種類愈加豐富，有利于市場擴容增類，為資產配置提供多樣選擇。2024年，預計消費基礎設施REITs產品將會成為新的發行增長點，發行將在底層資產類型擴充等方面進一步拓寬思路，尋找提升市場流動性和價值投資的機會。

　　多只FOF將REITs納入投資范圍，推動社保基金參與REITs配置，預計2024年投資者結構將進一步完善；期待投資者的擴容為公募REITs市場帶來更多的交易活力，增強REITs內生穩定性，助力公募REITs穩健前行。

　　目前REITs市場規模仍不大，原始權益人參與戰略配售比例較高，實際流通規模相對小，呈現出投資者結構的單一性，除原始權益人外，主要由保險自營、證券自營和產業資本持有，集合和私募產品（基金、信托、資管計劃及銀行理財等）占比很低。

　　REITs市場持續探索交易型資金、長期配置型資金的均衡。2023年，多家基金公司宣布將REITs正式納入FOF基金的投資范圍，截至2023年末，已有29家基金公司發布公告，涉及基金凈值1，034億元。2023年，REITs市場換手率降至0.9%以下，FOF基金的交易屬性大于長期配置屬性，若FOF基金后期大規模入市，將有望提升REITs二級市場交易活力。2023年12月6日，財政部聯合人社部出臺《全國社會保障基金境內投資管理辦法》，擬將公募REITs納入全國社保基金投資范圍。社保基金、養老金產品配置偏好偏長期，公募REITs近年來已表現出高分紅、穩定凈現金流分派率的特征，且與其他資產配置類別呈現較低的相關性，與長錢適配度較高，社保基金入市將有利于進一步提振市場信心，同時增強REITs內生穩定性。此外，滬深交易所已提出研究退出基礎設施REITs指數及ETF產品，截至2023年末，已有存續29只REITs上市，預計2024年在滿足30只成分證券的底線后，REITs ETF進程將進一步推進。

　　專業多元的投資者參與將有利于增強REITs市場的內生穩定性和價值發現，緩釋資金驅動的交易過熱或過冷風險，投資者結構的逐步完善將促進REITs市場的平穩運行和健康發展。

　　（作者：大公國際結構融資部  溫鑫、吳維嘉、魏萊）

　　報告聲明

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　　(本文作者介紹：大公國際作為中國國新控股子公司，成立于1994年，擁有獨創的評級方法和評級技術，科研成果豐富。)