摘要

　　本文通過梳理2023年以來行業(yè)相關(guān)政策，分析行業(yè)供需格局變化、房價走勢、信用質(zhì)量等，對2023年以來房地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)進(jìn)行總結(jié)，并在此基礎(chǔ)上對后續(xù)發(fā)展進(jìn)行展望。2023年以來，房地產(chǎn)供需兩側(cè)政策不斷出臺，以“三大工程”建設(shè)為抓手的新模式成為推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措；2023年一季度房地產(chǎn)市場有所回升，二季度銷售端有所回落，三季度刺激需求的各項(xiàng)舉措密集出臺，但市場回暖態(tài)勢未達(dá)預(yù)期；2023年1~10月，房地產(chǎn)債券市場融資規(guī)模同比仍未好轉(zhuǎn)。隨著市場供求關(guān)系的改變及發(fā)展新模式的明確，預(yù)計(jì)后續(xù)政策將持續(xù)發(fā)力，但短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍處于復(fù)蘇膠著期；預(yù)計(jì)后續(xù)房價仍將處于底部盤整階段，房地產(chǎn)市場投資繼續(xù)承壓，房地產(chǎn)市場信心能否提振，政策調(diào)整效果是否明顯仍有待觀察；目前，房地產(chǎn)市場整體已從增量市場步入存量市場，在流動性壓力和債務(wù)壓力下，相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)處于出清過程，出險房企規(guī)模收縮或面臨收購重組，優(yōu)質(zhì)房企在加快布局的同時應(yīng)更加注重產(chǎn)品質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的洗牌調(diào)整以及相關(guān)房地產(chǎn)政策的引導(dǎo)與助力，房地產(chǎn)發(fā)展新模式正逐步建立。

　　正文

　　（一）行業(yè)政策

　　我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，以“三大工程”建設(shè)為抓手的新模式成為推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措；隨著市場供求關(guān)系的改變及發(fā)展新模式的明確，預(yù)計(jì)后續(xù)政策將持續(xù)發(fā)力，但短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍處于復(fù)蘇膠著期。

　　2023年以來，中央及各部委密集釋放房地產(chǎn)市場利好信號。宏觀層面，3月5日，第十四屆全國人民代表大會第一次會議李總理作政府工作報告，提出要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張；加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求。7月21日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，會議指出，優(yōu)先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。7月24日，中共中央政治局召開會議，提出要因城施策用好政策工具箱。10月27日，國務(wù)院下發(fā)保障房14號文即《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，明確兩大目標(biāo)：一是加大保障性住房建設(shè)和供給，二是推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式。10月30~31日，中央金融工作會議召開，提出要實(shí)施好規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”，隨后住房城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長接受采訪表示：構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是破解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策，“三大工程”建設(shè)是我國根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的一項(xiàng)重要舉措，有關(guān)工作已經(jīng)啟動。

　　需求端，因城施策、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、所得稅退稅優(yōu)惠、降低首付比例、降低按揭貸款利率等一系列調(diào)整優(yōu)化措施接連出臺，促進(jìn)剛需及置換改善需求入市。2023年1月初，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制的通知》，提到新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。同日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》。8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，首先明確首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%；其次二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點(diǎn)，下調(diào)40個基點(diǎn)；以及降低存量首套房貸利率，但不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。12月14日，北京市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個人住房貸款政策的通知》，對普宅的建筑面積、價格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了適當(dāng)上調(diào)，將首套房最低首付比例降至30%，二套房最低首付比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%，并延長貸款期限至30年。同日，上海市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，同時優(yōu)化差別化住房信貸政策，將首套房最低首付比例降至30%，二套房最低首付比例降至50%，并在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定等6個行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢撸追孔畹褪赘侗壤抵?0%。

　　供給端，相關(guān)政策在不斷出臺，助力房企融資改善及房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。2023年2月24日發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。3月24日，證監(jiān)會出臺12條舉措推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITS常態(tài)化發(fā)行。7月10日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，“金融支持房地產(chǎn)16條”有關(guān)政策延期至2024年12月31日。11月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會，會上提出房地產(chǎn)貸款的“三個不低于”，即各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速，首次提出針對非國有房企的貸款支持。

　　目前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，以“房住不炒”為底線，以“三大工程”建設(shè)為抓手的房地產(chǎn)發(fā)展新模式成為推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。保障房14號文的出臺，開辟“保障+市場”的雙軌制發(fā)展新路徑，或?qū)⒔鉀Q房地產(chǎn)市場存在的供需錯配問題。盡管供需兩端政策不斷松綁，但樓市回暖依然未達(dá)預(yù)期，市場信心還在逐步修復(fù)。隨著市場供求關(guān)系的改變及發(fā)展新模式的明確，預(yù)計(jì)后續(xù)政策將持續(xù)發(fā)力，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，各類政策“組合拳”或?qū)⑿纬捎行袌鐾苿恿Γ唐趦?nèi)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)波動性較強(qiáng)，仍處于復(fù)蘇膠著期。

　　（二）供需格局

　　2023年三季度市場回暖態(tài)勢未達(dá)預(yù)期，購房者預(yù)期仍較弱。預(yù)計(jì)后續(xù)房價仍將處于底部盤整階段，2024年房地產(chǎn)市場投資繼續(xù)承壓。

　　2023年1~10月，全國商品房銷售金額同比下降4.90%，2023年3至6月末實(shí)現(xiàn)了4個月的累計(jì)金額同比上漲后，自7月末起又轉(zhuǎn)為同比下降趨勢，且從環(huán)比來看降幅逐步擴(kuò)大。銷售面積同比下降7.80%，降幅較去年收窄，但環(huán)比來看降幅擴(kuò)大。2023年1~10月，購房者預(yù)期仍較弱，行業(yè)銷售數(shù)據(jù)不樂觀。

　　2023年1~10月，30大中城市商品房成交面積為11，499.82萬平方米，同比下降6.31%，其中一線城市同比小幅增長，二線及三線城市同比均有所下降；從季度數(shù)據(jù)來看，2023年一季度成交面積同比增長5.89%，二季度成交面積同比微降0.67%，三季度成交面積2，930.00萬平方米，同比大幅下降23.97%，一、二及三線城市均同比大幅下降。2023年前三季度房地產(chǎn)市場成交面積整體有所下降，其中一季度有所回升，二、三季度數(shù)據(jù)明顯乏力；從城市等級來看，一線城市成交數(shù)據(jù)有一定支撐，部分低等級城市房屋需求有所下降，剛性和改善性購房需求有待進(jìn)一步釋放。

　　價格方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年10月，全國100個城市新建住宅平均價格為16，195元/平方米，同比微降0.02%，且自2022年12月以來同比均為下跌；環(huán)比來看，年初在前期積壓需求釋放及政策帶動下，市場信心有所修復(fù)，全國100個城市新建住宅平均價格自2023年2月開始觸底略有回升，但僅僅保持兩個月的環(huán)比增加，自5月開始環(huán)比回落，9月環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，環(huán)比“四連跌”的態(tài)勢結(jié)束，10月環(huán)比繼續(xù)上漲0.01%，新建住宅價格增長動力不穩(wěn)定。2023年10月，二手住宅百城平均價格為15，486元/平方米，自2022年8月以來，同比及環(huán)比均為負(fù)值，二手住宅價格持續(xù)下降，具體來看，一季度二手房市場活躍度提升，百城二手住宅價格環(huán)比跌幅收窄；二季度以來，隨著二手住宅掛牌量持續(xù)走高，需求端觀望情緒漸濃，市場去化及房價調(diào)整壓力進(jìn)一步加大，二手住宅環(huán)比跌幅呈波動擴(kuò)大趨勢。預(yù)計(jì)后續(xù)房價仍將處于底部盤整階段。

　　2023年1~10月，房地產(chǎn)竣工面積為55，150.72萬平方米，同比增長19.00%，2023年2月以來房地產(chǎn)累計(jì)竣工面積同比增速轉(zhuǎn)正，且5月以來同比增速相對穩(wěn)定，隨著寬松政策密集出臺，“保交樓”紓困資金陸續(xù)落地，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目風(fēng)險問題率先化解，為加快資金回籠，2023年在政策傳導(dǎo)后竣工面積持續(xù)改善。同期，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95，921.78億元，同比下降9.30%；房地產(chǎn)新開工面積為79，176.60萬平方米，同比下降23.20%，房地產(chǎn)施工面積為822，894.94萬平方米，實(shí)際上，隨著前期寬松政策出臺落地，行業(yè)融資環(huán)境有所改善，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工及施工面積在2023年1~2月降幅均收窄，但自3月以來，又轉(zhuǎn)為降幅持續(xù)擴(kuò)大的態(tài)勢。由于銷售端回暖未達(dá)預(yù)期，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)市場投資繼續(xù)承壓。

　　整體來看， 2023年一季度房地產(chǎn)市場有所回升，二季度購房者置業(yè)情緒下滑，銷售端有所回落，從截至2023年10月末的各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，市場回暖態(tài)勢未達(dá)預(yù)期。后續(xù)房地產(chǎn)市場信心能否提振，政策調(diào)整效果是否明顯仍有待觀察。

　　（三）信用質(zhì)量

　　2023年1~10月，房地產(chǎn)債券市場融資規(guī)模同比仍未好轉(zhuǎn)，且央企或國企發(fā)債規(guī)模占比很高，未來1年內(nèi)行業(yè)整體仍處于償債高峰，債務(wù)償還壓力以及置換需求均較大。 

　　2023年1~10月，房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行規(guī)模金額合計(jì)4，407.72億元，同比下降5.28%，發(fā)行主體115家，同比減少2家，發(fā)行數(shù)量497只。從債券融資規(guī)模來看，2023年1~10月債券市場融資仍未好轉(zhuǎn)，分季度看，2023年一季度在債券融資支持工具及寬松政策有力引導(dǎo)下，地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險偏好和融資氛圍有所改善，發(fā)債規(guī)模同比提升；但隨著政策效應(yīng)邊際減弱，以及債券市場仍繼續(xù)出現(xiàn)違約或債券二次展期等事項(xiàng)，2023年二、三季度房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債規(guī)模均同比下降。

　　2023年1~10月，房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)債券類型以中期票據(jù)、公司債、超短融及資產(chǎn)支持證券為主。發(fā)債主體中中央或國有企業(yè)數(shù)量為99家，發(fā)債規(guī)模占比91.34%，非國企央企發(fā)債主體只有16家，且大部分受評主體發(fā)債具有擔(dān)保增信措施。從信用等級分布情況來看，AAA發(fā)行主體發(fā)債規(guī)模占比70.49%，AAA以下發(fā)行主體68家，其中央企和國企58家，發(fā)行規(guī)模占比89.08%。從發(fā)債主體來看，央企或國企發(fā)債規(guī)模占比很高。

　　截至2023年10月末，房地產(chǎn)行業(yè)信用債存續(xù)規(guī)模為17，280.37億元，較2023年6月末減少501.72億元，規(guī)模有所下降。按期限分布來看，房地產(chǎn)行業(yè)存續(xù)債券未來1年內(nèi)到期規(guī)模在3，000億元以上，若考慮行權(quán)，則到期規(guī)模為5，500億元以上，債務(wù)償還壓力以及置換需求均較大，需關(guān)注到期債務(wù)較為集中、流動性緊張的房企。

　　整體來看，截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)信用收縮問題并未明顯好轉(zhuǎn)，且不只是民營地產(chǎn)企業(yè)，混合所有制企業(yè)也出現(xiàn)展期情況，流動性危機(jī)仍在不斷蔓延，基本面較好、存貨質(zhì)量較好的央企、國企應(yīng)對流動性風(fēng)險的能力較強(qiáng)，而土地儲備在低線城市或到期債務(wù)較為集中的房企仍存在尾部風(fēng)險。2023年三季度以來地產(chǎn)金融政策密集出臺，四季度或成為觀察政策效果和行業(yè)景氣度轉(zhuǎn)暖的重要窗口期。目前，房地產(chǎn)市場整體已從增量市場步入存量市場，在流動性壓力和債務(wù)壓力下，相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)處于出清過程，出險房企規(guī)模收縮或面臨收購重組，優(yōu)質(zhì)房企在加快布局的同時應(yīng)更加注重產(chǎn)品質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的洗牌調(diào)整以及相關(guān)房地產(chǎn)政策的引導(dǎo)與助力，房地產(chǎn)發(fā)展新模式正逐步建立。

　　報告聲明

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　　(本文作者介紹：大公國際作為中國國新控股子公司，成立于1994年，擁有獨(dú)創(chuàng)的評級方法和評級技術(shù)，科研成果豐富。)