文/新浪財經意見領袖專欄作家 譚浩俊

　　從目前開發企業的表現來看，可以預料，10月份很有可能是一個開發企業降價月，是開發企業借助“銀十”回籠資金的時段。

　　國家統計局發布的8月70城最新房價數據顯示，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅與上月相同，31個二線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個百分點；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%。從二手房的情況來看，一線城市二手住宅價格環比由7月回正后8月又轉為負增長。二線城市上漲0.2%，漲幅較上月收窄0.15個百分點；三線城市上漲0.34%，漲幅較上月收窄0.06個百分點。與上月相同。

　　而中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發布的2019年9月《中國住房市場發展月度分析報告》則顯示，2019年8月核心城市房價停止上漲，一線城市房價以下跌為主，二線城市房價走勢繼續分化，三四線城市房價由漲轉跌。

　　從剛剛過去的9月份住房銷售情況來看，“金九”并未有起色，甚至可以說無金可言。特別是往年比較火爆的中秋小長假，全國樓市也是成交整體平淡。與2018年小長假相比，成交量均有不同程度的下滑。而據九九房后臺監測數據顯示，9月上旬北京二手房絡均價為?25.2105萬元/m2，環比微幅下降0.23%。雖然整體降幅不大，但是價格松動的區域已明顯擴大。旅游市場十分火爆的國慶長假，從對樓市的觀察來看，也似乎動靜不大，等待觀望的氣氛很濃。

　　這也意味著，“金九銀十”的第一戰役“金九”已經宣告失敗。即便開發企業采取了一些促銷手段，也沒有能夠把居民的購房動力激發出來，而是十分平淡地度過了一個本可以讓開發商快速回籠資金的九月。十月情況如何，已成為各方關注的焦點。到底是維持“金九”的低迷，還是呈現一點“銀十”的成色，真的很難預料。

　　必須關注的現實是，面對調控沒有絲毫松動之意，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的要求又明確提出，將預示著繼續死杠房價，很多開發企業可能真的要杠不動了，資金鏈隨時都有可能出現問題。也就是說，要確保資金鏈不出現問題，唯有加快售房回籠資金。而想要售房，按照目前的市場供需狀況以及居民購房意愿，不降價是肯定沒有出路的，且降價不是象征性地降，而是實實在在地降，要降出居民的購房沖動。至少，要把他們等待觀望的情緒能夠消除一部分。

　　那么，開發企業將如何來面對可能帶來一點希望的“銀十”呢？能否在總結“金九”平淡無緣、無金可言的基礎上，通過降價拉動10月的住房銷售，使“銀十”能夠有點起色。最好有點成色，能夠給開發企業回籠資金提供一點幫助呢。

　　要知道，調控并不是要把市場“調”低迷，把開發企業調死，把廣大居民的購房欲望調光，而是要把房價“調”穩定，讓房價不要再繼續朝著脫離居民購買能力的方向上漲，能夠通過房價的穩定和穩步下降，擠掉一些依附于房價的水分，讓居民購房不再那么吃力。至少，不要再讓那些根本沒有能力購房的居民，因為擔心房價上漲而透支未來、透支幸福、透支正常的家庭生活來購房。遺憾的是，開發企業并沒有意識到這一點，一直死杠房價，等待政策放松。顯然，這一次完全打錯了算盤，低估了中央調控樓市的決心。

　　事實也是，盡管經濟仍面臨比較大的下行壓力，特別是外部經濟環境仍然十分復雜，各種不確定性因素很多，正常情況下，應當通過重振房地產來拉動經濟增長。但是，不要忘了，中國經濟正在從高速增長向高質量發展轉型，中央不會再因為一時之需，重走房地產拉動經濟增長之路，而是會充分發揮中國經濟具有較強韌性這一特點，堅定地走高質量發展之路。“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”就是發出的強烈信號，且不僅對開發商，也是對地方政府，對所有指望依靠房地產拉動經濟增長的人。因此，房價也就沒有了繼續上漲的基礎，不會再給房價上漲內在的動力和元素。死杠房價，只有死路一條。

　　而從8月房價變動以及9月沒有出現“金九”、國慶長假也比較冷清的情況來看，實際已經進入到開發企業與購房者作最后博弈的關鍵時刻。而眼下的政策及市場，顯然都不會有利于開發商。即便地方政府有心幫開發商，也無力給開發企業提供支撐。是最好的結果，就是開發企業做出讓步，以降價來拉動“銀十”，以降價回籠資金，以降價維持企業資金鏈不斷裂。因為，絕大多數開發企業已經沒有了死杠房價的資本，而購房者也不會在房價不降的情況下輕易購房。“銀十”只能是降價拉動，諸如促銷手段等都不會有好的效果，都會像“金九”一樣平淡，甚至會更加平淡。

　　相關機構的調查也顯示，有超過八成的居民認為，目前房價仍有下降空間，因此，他們都在選擇觀望，看開發商拿出什么舉動。如果不降價，觀望情緒就會繼續保持，開發企業的持房成本會越來越高，資金壓力也越來越大，盈利空間越來越小。與其把利潤消耗在時間成本上，不如將其讓給購房者，以實現共贏的目標。

　　從目前開發企業的表現來看，可以預料，10月份很有可能是一個開發企業降價月，是開發企業借助“銀十”回籠資金的時段。需要關注的是，會把價格降到什么水平，購房者能否接受。因為，對目前的房價來說，繼續上漲是肯定沒有出路的，也沒有空間。降價則是有尺度的，既不能大降，也不能微降。大降會有風險，且會把購房者的降價欲望降得太高，反而不利于市場穩定。微降也不符合購房者心理，因此，選擇怎樣的降價幅度，對開發企業來說，是一次比較嚴峻的考驗。但從總體上講，“銀十”的成色會比“金九”高，并極有可能出現一次真正的“銀十”。關鍵就看，開發企業有沒有降價的誠意了。

　　(本文作者介紹：中國不良資產行業聯盟研究員)