文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 盤和林

　　無論是房貸或者其他居民負債風險，一方面需要分析產生其產生的深層次原因，規范各類金融業務；另一方面更為重要的是通過收入分配改革切實增加居民收入，增加居民收入才是化解居民債務過高的良方。

　　近日，央行發布《中國金融穩定報告》，對2017年以來我國金融體系的穩健狀況進行了全面評估，報告披露，我國住戶部門債務余額40.5萬億元，同比增長21.4%，較2008年增長7.1倍，而在住戶部門債務中個人住房貸款一直占據主要地位，從歷史數據上來看，個人住房貸款占住戶部門貸款余額比例維持在45%-54%。

　　住戶部門債務之所以超五成是個人房貸，其原因有二。

　　其一，根本原因是房價上漲速度過快，導致居民支付負擔過重。據統計數據顯示2008年我國房地產平均銷售價格為，3800元/平方米，至2009年已經上漲至4681元/平方米，上漲幅度為23.2%，2009年住戶部門債務余額增長43.3%，其中個人住房貸款同比增長47.9%，對比數據期間住戶部門債務水平可發現，其與房價波動呈現高度同向相關性，并且有呈現倍數的趨勢。

　　其二，直接原因是住房抵押貸款等房地產金融服務于工具的應用與發展。出于自身的經營發展需求，銀行等金融機構有較強的貸款意愿，而在眾多的市場主體中尋找貸款對象其最基本的依據就是“貸款不良率”，長期以來我國住房抵押貸款的不良率一直處于較低水平，據有關數據顯示2017年年末，個人貸款不良率為1.5%。低于銀行貸款整體不良率1.85%。除此之外，固定資產的抵押使銀行等金融機構承擔的風險更小，所以不論國家層面對房地產市場采取何種調控手段，似乎都改變不了銀行等金融機構對個人住房抵押貸款的偏愛。

　　但值得注意的是，雖然整體水平上，我國住戶部門的杠桿率水平低于全國的平均水平，也低于國際的平均水平，但是債務增長速度過快，必須謹防金融風險。2017年年末我國住戶部分的杠桿率為49%，房貸收入比上升至60.5%，根據國際標準，這樣的水平已經超出經濟穩定的界限，并且對消費者其他產品消費的擠壓導致居民生活水平下降，經濟過渡依賴房地產，更加審慎的信貸政策迫在眉睫。

　　那么，又如何看待前兩天召開的政治局會議對房地產卻“只字未提”呢？對比七月份的“堅決抑制房價”，這次會議似乎是“一反常態”，但筆者認為，“只字未提”并不意味著對房地產調控的放松。

　　首先，自今年年初開始國家方面就對房地產市場嚴抓狠打，雖然整體水平上房價并沒有出現大幅的下跌，但房價確實被穩定下來了，政策初見成效，這一點最直接的說明就是今年讓房地產商涼意連連的的“金九銀十”了。

　　其次，房地產行業有其自身發展周期，2015年開始的棚改，完成了房地產市場從一二線城市到三四線城市的滾動開發與發展，目前依賴于舊的開發建造銷售就模式的房地產行業已經處于下行的通道，若想進入新一輪的發展高潮，需要找尋新的增長點，比如長租、二手房等等，目前整個行業發展的態勢，似乎并不需要國家進一步的調控。

　　最后，雖然目前國家整體經濟狀況表平穩，但是“穩中有變”，房地產行業在過去十幾年對國家經濟支撐作用有目共睹度，國家對其調控最終目的并不是抑制其發展，而是促進其規范發展，鼓勵其創新發展。至少絕不是要打壓下去，這也不符合“房子是用來住的”的政策初衷。因此對房地產行業過度管制并不適合，應該說目前房地產調控已經非常嚴格了，似無進一步加碼的必要。

　　結合央行發布的金融穩定報告數據等來看，“只字未提”并不意味著房地產調控會放松，很大可能性是維持目前調控高壓狀態，只是不再進行加碼，其實也無加碼必要了，因為當前各地都出現了房地產明顯降溫了。退一步來說，從央行的相關房貸收入比等數據來看，我國以房地產促進經濟增長的空間有限，尤其不可能回到鼓勵投機性房產，因為這其中金融風險太大。當然，提高居民居住水平，保障“房屋用來住的”仍是政策發力點，這既能促進經濟回暖，又不至于引發金融風險。

　　最后不得不提的是，除了部分在以上統計口徑之內的債務外，由于信貸條件、成本的限制，消費貸、互聯網貸款、非正規的民間貸款的等補充渠道呈現井噴式的發展，這些渠道居民負債更加不易衡量，不僅會給整個金融會帶來更多的不確定性，還會讓居民面臨更多財務風險。

　　筆者認為，無論是房貸或者其他居民負債風險，一方面需要分析產生其產生的深層次原因，規范各類金融業務；另一方面更為重要的是通過收入分配改革切實增加居民收入，增加居民收入才是化解居民債務過高的良方，這樣既不引發金融風險，也不至于抑制消費導致經濟增長乏力。

　　此外，具體到個體投資者，應該從央行發布《中國金融穩定報告》得到啟示，即便調控放松，房子或許很難簡單重復昨天的創富故事，畢竟“地主家也沒有余糧了”，居民負債到一定程度之后，房價或成無源之水。（作者系應用經濟學博士后）

　　(本文作者介紹：知名青年經濟學者，著名財經評論員)