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千億民營房企面臨退市，混改或成唯一出路。

文｜王晗玉

編輯｜鄭懷舟

來源｜36氪財經（ID：krfinance）

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房地產銷售在經歷年初至一季度末短暫回溫之后，進入二季度再次出現下滑。4、5月商品房及二手房銷量環比持續走弱，1-4月開發投資、新開工面積同比雙降，正將市場緩慢建立起的信心又一次拉回原點。

反觀二級市場，投資者的情緒總是切換得更為迅速。6月2日，兩則有關“三道紅線”放寬與房地產支持計劃的消息傳出后，地產板塊又迎來一波上漲。

實際上，從去年AMC紓困到年底“三箭齊發”，每一次政策利好的出現總能帶動地產股市、債市整體反彈，而后這種預期又總會隨著樓市疲軟與房企業績的下滑偃旗息鼓。

而對于深度參與房地產市場運行的企業管理層、機構分析者與專業投資人士，經歷此前幾輪政策落地，當下他們再收到此類傳聞時，反應更為平靜——“這些政策短期內不會引起太大變化，企業不要有更高的期待”。

若市場持續悲觀，一線房價或下降

6月2日，兩則來自彭博新聞社的報道流傳開來，一則是監管層擬延長“三道紅線”過渡期并放松杠桿限制；另一則是監管層正商討出臺進一步扶持房地產市場的措施。

盡管有關“三道紅線”的報道后被證實是在今年1月發布的舊聞，也有多位房企管理層與投資人士向36氪表示，當前業內并未收到來自監管層的相關表態，但上述兩則消息流出后，當日房地產板塊明顯上漲，并帶動家居、家電、建材板塊領漲各行業。

6月2日家居、家電、建材板塊領漲，圖源：Wind

不過業內人士分析，即便上述報道后續真正落地，短期內也無法刺激地產行業，尤其是樓市銷售產生明顯改觀。

一位在房企工作超過20年的投資人士向36氪表示，在現階段，放寬“三道紅線”限制對市場的影響基本可“忽略不計”。

“現在民營房企幾乎沒有新增借款，銀行不會貸給他們，有沒有‘三道紅線’對他們來說都一樣；大型央國企則大部分已經滿足‘綠檔’要求，過渡期是否延長、標準是否放寬對他們就更沒影響了。”

而通觀傳聞全篇，也只有“‘綠檔’房企不設債務增速上限”一項有望產生一定影響——頭部央國企可借此進一步鞏固自身優勢。不過上述投資人也提到，央國企對自身負債管理要求較高，通常不會選擇大幅舉債擴張。

另一位TOP 20房企財務負責人也認同上述觀點，認為即便在監管層面放寬了杠桿限制，但企業融資依然是市場行為。現階段銀行等機構很難對出險房企或民營房企借款，因而房企的現金流壓力也無法依靠融資得到緩解。

并且，從房企紓困角度來看，此前政策端發布的一系列支持性舉措落地后，實際都未帶來如外界預期般的成效——樓市銷售壓力依然較大。因此他坦言，面對政策性刺激舉措，當下企業已不再抱有過高期待。

“我認為短期內行業不會依靠政策出現太大變化，作為地產公司還是需要腳踏實地想辦法促進銷售、盤活資產。”

此外，觀察當前房價走勢，今年5月全國百城新房價格止漲轉跌，100座代表城市新建商品住宅平均價格為16180元/平方米，環比下跌0.01%，同比下跌0.11%；同期二手住宅平均價格為15786元/平方米，環比下跌0.25%，跌幅較上月擴大0.11個百分點。

克而瑞分析認為，5月市場延續了4月回落的行情，除受限于供應之外，核心原因在于經濟面波動導致居民對未來預期悲觀，購房信心不足，加之前期積累的剛需、剛改需求釋放殆盡，樓市增長動能持續放緩。

前述房企管理層分析，如果這一悲觀情緒持續下去，或將引發北京、上海、深圳等一線城市房價下調。以上海為例，目前部分區域商品房單價可達15萬元/平方米，假如出現個別業主因自身現金流壓力而降價賣房的現象，那么同地段房價在原有基礎上下調10%-20%實際大有可能。

“（房價）基數太大，單價從15萬降到12萬、13萬是很有可能的，因為市場沒有承接力。”他進一步解釋說，“如果接下來大家都不愿意消費，總會有個別人因為自身工作或生意受影響，急需補充現金流，那么他就趕快賣一套房子，賣不出高價就降價。只要有一個低價出來，市場就有了參考指標，（同區域）房價就開始跌了。”

退市潮起，混改或成唯一出路

面對當前難以提振的銷售市場，前述房企管理層判斷，后續房地產市場還將有相當一大批企業“倒掉”。“現在已經倒了一大批（房企），將來很有可能再倒一大批”。

而在這些幾年前還在沖刺千億，甚至銷售規模已經跨過千億、兩千億門檻的公司退出房地產舞臺之前，其中的多家已經先從股市中退出。

6月6日，A股首家退市房企*ST藍光正式摘牌。此前其股票連續20個交易日的每日收盤價均低于人民幣1元，觸發上市規則中股票終止上市的情形。

作為曾經的四川“房企一哥”，藍光發展的落幕也拉開了房企退市潮的序幕。據中銀證券統計，當前所有A股上市公司中，股價跌至1元附近或以下的上市公司中約26%為房地產行業上市公司。截至6月1日，收盤價低于1元的公司有30家，其中房地產行業10家，占比33%。

而在A股5192家上市公司中，房地產行業占比僅2.2%。

截至6月1日，房地產行業共有12家上市公司股價跌至1元附近或以下，除*ST藍光已退市之外，*ST中天、ST泰禾、*ST嘉凱、ST美置、ST粵泰、ST陽光城、*ST宋都等7家也已鎖定“1元退市”，另有榮盛發展、中南建設2家收盤價低于1.5元。當上市公司股價跌至1.5元以下，通常會加速跌至1元以下，面臨退市風險。

退市風險下，個別房企如金科股份等也曾為“保住1元”發起股票增持計劃，不過在前述房企管理層看來，當前階段，大部分民營房企再維持上市公司身份已經沒有必要。

“上市主要是為了融資，但過去多年股權融資又不給地產公司開放，再加上這兩年的流動性危機之后，地產公司在資本市場又發不了債，上市公司就失去了融資的功能。”

去年12月，A股地產再融資開閘，但觀察隨后實現大額增發的房企，也均是保利發展這樣的頭部央企，或萬科這樣的混合所有制企業。

因此上述管理層認為，對于大部分民營房企，現階段“待在主板也‘難受’，因為要受上市公司監管，每年4次財報，還要寫出點內容向股東交作業”。而退市只是失去了一個上市公司的身份，這個身份在或不在，公司都要經營，“銷售、盤活土地、交付這些基本動作是不會變的”。

不過其也提到，當前民營房企開發、銷售存在一個較為惡劣的現象：同區域兩幅地塊，如果一塊屬于國企或者央企，一塊屬于民企，那么央國企開發的項目就能賣，民企則賣不動——因為市場普遍對民企項目后續交付沒有信心。

因此其認為，目前民營房企，尤其是已經出險的房企，有效紓困只有混改一條出路，如引進國企或AMC等，以此獲得國資背書。他坦言，“民企為此出讓一部分利益都值得，有了國資背景起碼能保證之后的銷售。現在整個市場環境走到這一步，沒有別的選擇。”

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