作者?|?陳思美來(lái)源?|?商業(yè)人物（biz-leaders）

談起香港財(cái)富傳奇，繞不開(kāi)鄭氏家族。尤其是家族第一代話事人鄭裕彤，大名可謂響遍華人圈。

傳聞中，他“贅婿”出身，由學(xué)徒做起，將從岳父手中繼承得來(lái)的一間金鋪，做成了市值千億的上市公司周大福（01929.hk）。他還掌控著香港最大的房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施公司之一的新世界發(fā)展集團(tuán)（00017.hk）。近半個(gè)世紀(jì)來(lái)，左手珠寶，右手地產(chǎn)，讓鄭氏家族成為叱咤風(fēng)云的香港商業(yè)巨子，與李嘉誠(chéng)、郭得勝、李兆基并稱為“香港四大豪門家族”。

數(shù)代傳承，這個(gè)家族積累下了巨額的財(cái)富。前首富許家印2008年陷入資金鏈困境時(shí)，也是靠鄭裕彤等人出手認(rèn)購(gòu)恒大地產(chǎn)股份，才挺過(guò)難關(guān)于次年成功上市。去年的福布斯排行榜上，鄭氏家族以289億美元（約合人民幣2059億）位列香港第三富豪。

然而，環(huán)境變化、經(jīng)濟(jì)周期下行，頂豪家族也遇上了坎兒。

鄭氏家族目前由鄭裕彤之子鄭家純掌舵，旗下4家上市公司，產(chǎn)業(yè)橫跨房地產(chǎn)、珠寶、酒店、基建等諸多領(lǐng)域，其中新世界發(fā)展和周大福珠寶集團(tuán)始終是最重要的兩大板塊。但目前，這兩大主業(yè)都遭遇到了一定挫折。

先從周大福說(shuō)起。按理說(shuō)，這兩年金價(jià)瘋長(zhǎng)，周大福也該業(yè)績(jī)節(jié)節(jié)攀高才對(duì)。世事難料的是，公司2024財(cái)年的業(yè)績(jī)卻不及預(yù)期，其深圳工廠也于月初爆出停產(chǎn)裁員傳聞。

個(gè)人觀察與總結(jié)，周大福的珠寶生意難做，主要有以下原因：一是，產(chǎn)品重心轉(zhuǎn)移所致；二是，在內(nèi)地下沉市場(chǎng)高速擴(kuò)張，銷量卻不及預(yù)期，反而拖累整體盈利水平。

消費(fèi)者對(duì)黃金飾品的追捧，源于其不僅具備消費(fèi)屬性也具有投資價(jià)值。但周大福的重要利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)其實(shí)來(lái)自鑲嵌首飾及K金首飾等產(chǎn)品。縱觀整個(gè)行業(yè)，長(zhǎng)久以來(lái)黃金企業(yè)的毛利率其實(shí)并不高，像老鳳祥、周大生等品牌的毛利率皆不足10%，夢(mèng)金園、中國(guó)黃金等甚至在5%左右。周大福依靠自身的加工工藝和品牌溢價(jià)，一度將毛利率做到28%左右。

消費(fèi)降級(jí)的背景下，消費(fèi)者對(duì)高溢價(jià)的鑲嵌首飾已然不再買賬。財(cái)報(bào)顯示，今年1月到3月，周大福內(nèi)地珠寶鑲嵌、鉑金及K金首飾貢獻(xiàn)零售值12.4%，而在2021財(cái)年占比超30%。也就是說(shuō)，賺錢的業(yè)務(wù)在連續(xù)下滑。產(chǎn)品重心轉(zhuǎn)變，利潤(rùn)也開(kāi)始走薄，2024財(cái)年上半年，其毛利率為22.4%，比2022年下降了6個(gè)百分點(diǎn)。

在內(nèi)地市場(chǎng)的加速擴(kuò)張開(kāi)店，也給周大福帶來(lái)了后遺癥。自2018年開(kāi)始，周大福陸續(xù)啟動(dòng)“新城鎮(zhèn)計(jì)劃”，推出“省代”政策，以加盟的形式與三四線金店經(jīng)營(yíng)者合作，快速搶占市場(chǎng)，于2023年6月份在內(nèi)地零售點(diǎn)數(shù)量達(dá)到7604個(gè)。反映在財(cái)報(bào)上，這曾一度讓其嘗到營(yíng)收高增長(zhǎng)的甜頭。

周大福沒(méi)到的是，三四線城市消費(fèi)者的消費(fèi)能力沒(méi)跟上自己擴(kuò)張的速度。近幾年，周大福的新店盈利水平普遍低于老店，單店收入直線下降。以最為激進(jìn)的2023財(cái)年為例，該財(cái)年，周大福凈增門店達(dá)到史無(wú)前例的1574家，但營(yíng)收同比下降4.3%，歸母凈利潤(rùn)同比下降19.79%，內(nèi)地的營(yíng)業(yè)額也同比縮水了6.1%。

另外行業(yè)內(nèi)卷，持續(xù)上漲的金價(jià)讓消費(fèi)者開(kāi)始觀望等原因，也讓周大福的業(yè)績(jī)長(zhǎng)期增長(zhǎng)前景越發(fā)不樂(lè)觀起來(lái)。根據(jù)周大福最新披露的數(shù)據(jù)，今年4-5月，周大福零售值同比減少20%；其中，中國(guó)內(nèi)地同比減少18.8%，占周大福零售值的87.7%。

截至目前，周大福的股價(jià)較去年年初已下跌超46%，公司市值蒸發(fā)約800億港元。

黃金生意增長(zhǎng)疲軟，地產(chǎn)生意也同樣不景氣。去年，新世界發(fā)展度過(guò)了艱難的一年。根據(jù)新世界發(fā)展最新披露的2023/2024中期業(yè)績(jī)公告顯示，2023年下半年，新世界發(fā)展的總收入為170.66億港元，同比下降25%，其中，物業(yè)發(fā)展收入約67.4億港元，同比下跌40.2%。于2023年末，新世界發(fā)展可動(dòng)用資金合共約520億港元。

負(fù)債率方面，截至2023年12月，新世界發(fā)展的凈負(fù)債率不降反升至49.9%，比2022年財(cái)年的43%還上升了6.9個(gè)百分點(diǎn)。新世界發(fā)展，之所以這兩年降杠桿未達(dá)目標(biāo)，是因?yàn)榍皫啄陜?nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期后，選擇“逆行”來(lái)抄底內(nèi)地樓市。2022年8月，鄭家第三代接班人、新世界發(fā)展行政總裁鄭志剛，曾稱，未來(lái)一年，要在上海、廣州、杭州和深圳等城市，投資約100億元于土地市場(chǎng)。

但鑒于負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升，上述百億計(jì)劃也因預(yù)算縮減被“叫停”。去年，受內(nèi)地樓市疲弱影響，新世界發(fā)展在內(nèi)地的業(yè)績(jī)也受到?jīng)_擊。數(shù)據(jù)顯示，新世界發(fā)展在內(nèi)地的物業(yè)發(fā)展收入及分部業(yè)績(jī)錄得54.95億港元和31.36億港元，不及預(yù)期。

近一年，新世界發(fā)展也開(kāi)始不斷出售核心資產(chǎn)。如2023年11月，公司出售所持的新創(chuàng)建集團(tuán)的6成股權(quán)給母公司周大福控股集團(tuán)，獲得約217.5億港元現(xiàn)金；今年3月1日，公司以40億港元價(jià)格，出售了香港荃灣愉景新城商場(chǎng)及停車場(chǎng)全部權(quán)益。最新的一個(gè)消息是，6月28日，新世界發(fā)展又以14.4億元人民幣的價(jià)格，將深圳的一棟辦公樓的30%股權(quán)出售給了周大福。

按理說(shuō)，新世界發(fā)展的負(fù)債率相較內(nèi)地房企并不算高，但在向來(lái)以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)著稱的香港，它是負(fù)債率最高的大型房企，遠(yuǎn)高于新鴻基地產(chǎn)、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)等。而頻繁賣賣賣，可見(jiàn)想見(jiàn)，應(yīng)該是有一定的資金壓力。本月24日，新世界發(fā)展公告稱，今年集團(tuán)已完成合計(jì)約350億港元的貸款安排及債務(wù)償還。

另外，令鄭氏家族比較頭疼的是，和周大福一樣新世界發(fā)展的股價(jià)也遭大幅蒸發(fā)。截止目前，新世界發(fā)展的市值為183.97億港元，與高峰時(shí)期的1400多億港元市值相比縮水嚴(yán)重，與市值超千億的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、恒基地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)等已不可同日而語(yǔ)。

資本市場(chǎng)的投票，或多或少能說(shuō)明一定問(wèn)題。而旗下兩個(gè)支柱企業(yè)在資本市場(chǎng)遇冷，且陷入負(fù)增長(zhǎng)困境，對(duì)這個(gè)百年豪門家族的二代、三代繼承人，無(wú)疑是個(gè)考驗(yàn)。

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