李嘉誠在北京捂了22年的一個地塊，終于要開售了，而不久前，他在香港的一個海景房項目七折甩賣，更是引發香港樓市“海嘯”。迅速回籠資金的同時，李嘉誠又開始抄底香港土地市場，低價拿地，重新回到牌桌。

　　作者 |李   逗

　　運營 |劉   珊

　　李嘉誠的專屬辦公室在香港長江集團中心大廈70層，從地面望上去，樓尖高聳入云。從商半個多世紀，他長期坐鎮于此，執掌著龐大的商業帝國，坐了20年香港首富的寶座。

　　這個在香港中環心臟地段落成的樓宇，恰如其分地詮釋著“李超人”的形象。在他經商70余年里，長實集團長久屹立不倒，幾度穿越周期，還成了碧桂園老板楊國強的學習偶像。

　　“超人”很早就宣告了他的投資秘訣：“不賺最后一個銅板?！眲e人貪婪，李嘉誠恐懼，主打一個出其不意。恒大、融創等房企在內地買買買時，李嘉誠轉頭開始處理內地資產。

　　如今，許家印、孫宏斌個個被債務壓身，但已經95歲的李嘉誠，卻勝似閑庭信步。讓人不得不對“超人”眼花繚亂的投資術嘆服。

　　最近一段時間，李嘉誠把北京的一個高端住宅項目推入市場。項目還沒真正開賣，但大家已經提前幫超人算好了賬本：捂地22年，增值50倍。

　　不僅如此，在香港大本營，李嘉誠兩周前更是掀起了一輪降價風暴，以7折銷售的價格把海景房項目賣了，引起萬人搶購。

　　從商70余年，95歲的李嘉誠的一舉一動，備受市場關注。賣樓的同時，他近期在香港土地市場上也是動作頻仍。

　　豪宅“折價”入市

　　從2001年拿地至今，北京朝陽御翠園的開發周期超過22年，如此長的開發周期，在業內實屬罕見。但對于以捂地為盈利法則的長實集團而言，這已經不是稀罕操作了。

　　2023年8月13日，北京市住建委官網信息顯示，位于北京市朝陽區東四環旁邊的御翠園，備案名“逸翠園”，于今年7月18日獲得預售證，被推向市場。

　　▲（北京御翠園。圖源/項目方）

　　對于其他地產老板來說，散售的尾盤項目，很可能是一個燙手山芋，但是李嘉誠靠著囤地藝術，卻能將“尾盤”生意發揮到極致。

　　御翠園項目，是李嘉誠早在2001年就以協議受讓的方式，捂在手里的一塊寶貝。當時的拿地價只有1750元/平米，和現在動輒六七萬一平米的土地價一比，妥妥的“白菜價”。

　　擅長“斗智斗勇”的朝陽群眾們，很早就不愿再忍了。2014年，在政府反饋意見欄上，他們一針見血地指出，“建議收回和記黃埔的土地開發權，重新進行招拍掛，維護土地市場公平，保證政府收益?！?/p>

　　變相囤地的指控，讓“超人”很苦惱。李嘉誠曾對公司在內地“囤地”的指責做出回應，表示集團并無在內地囤地，“沒有一個項目不是希望能加快開工。”

　　話音剛落，次年，李嘉誠就拉開了轉讓內地資產的序幕，揮一揮衣袖，清空了百億資產。御翠園項目的買家們，一等又是近十年。期間，項目偶有公示信息之外，再無其他動態。

　　然而，京城豪宅市場的價格紅線，早在2017年“317新政”出臺后就被嚴格限制在了“8萬”，到了2020年，這條紅線上升至“12萬”，但能突破紅線的項目少之又少。

　　而這條看不見的紅線，讓李嘉誠在京城的捂地大法失靈了。一位豪宅中介透露，“2021年這個項目的備案價是12萬/平米，但是政府沒給批，一直等到了去年，據傳項目方把備案價降到了10萬，后來也沒給下證”。

　　進入2023年，素來堅挺的北京豪宅市場，開始出現令人不安的信號。麗茲行豪宅研究院數據顯示，7月整體新房豪宅網簽量為290套，環比下降7.64%，同比下降58.98%，連續4個月成交量下滑。

　　豪宅低迷的形勢，終于讓長實決定不再等了，開始采取更為謹慎保守的定價策略。目前，該樓盤備案售價在9萬到9.97萬/平米之間，并未突破10萬元大關。

　　即將開售的產品中，既有平層住宅，也有聯排別墅。上述中介表示，“最終的銷售價格均價會在9.5萬左右，目前還在意向登記階段。”

　　根據不同的面積，御翠園平層總價預計在1300-1900萬元之間，聯排總價則預計在3500萬元-4800萬元。其中，平層共有1024套，聯排產品則有228套。

　　而一旦銷售完畢，也意味著長實集團在北京囤著的最后一塊地被出清。據上述中介透露，“目前平層的樓棟已經蓋到外立面了，馬上快要封頂，預計到明年底就可以收房，開發商也是想要快點賣掉。”

　　目前，長實集團官網顯示的“內地發展中項目”共有13個，都是住宅項目。但據公開信息，其中絕大多數都在2015年前已開盤，僅有零星房源陸續散售。

　　不過，受銷售市場大環境影響，長實集團的業績也同樣出現了波動。8月3日，長實集團披露了2023年中期業績報告，財報顯示，集團已確認物業銷售收入為82.46億港元，同比減少59.6%。

　　面對銷售、利潤都在下滑的局面，不管是內地樓市，還是香港樓市，很少企業會坐以待斃。更何況是擅于“低買高賣”的李嘉誠。

　　在推出御翠園項目之前，李嘉誠在香港樓市刮起了更為猛烈的降價風暴。

　　七折降價回籠現金

　　香港，曾經書寫過無數個樓市神話。但如今，長達20年的超級大牛市悄然褪去，香港樓市正在度過漫長的冬天。長實集團，率先發出了寒冬已至的警示信號。

　　8 月 3 日，長實集團旗下香港油塘“親海駅 II”項目開售，平均每平方英尺價格為1.5萬港元，對比周邊二手房便宜了三成。

　　這則七折樓盤出售的消息，迅速引發香港萬人搶購潮?！跋喈斢?年前的樓價，被新聞形容為‘炸彈’般震憾?！遍L實集團主席李澤鉅如此描述。

　　由于極具競爭力的價格，“親海駅II”首批樓盤開售十分鐘即獲超額認購，最終首日收獲超2000宗認購，超售14倍。

　　據香港中原地產數據，截至8月10日，“親海駅II”收逾3.8萬票（即買家遞交“購樓意向書”，同時支付訂金），超購約60倍，成為香港歷史上收票最多的新盤。

　　實際上，近兩年，李嘉誠旗下公司打折賣房也不是第一次了。由于土地成本優勢，長實集團一向奉行以市場價或低于市場價進行銷售。但這一次的降價動靜卻是最大，引發行業震動。

　　長江實業的低價拋售，引發了業界的眾多猜想。對于項目低價出售的原因，市場眾說紛紜。

　　有觀點認為，項目旁邊有魚市場和水泥廠，魚市場已經確定會拆除并改建成住宅，可能會擋住“親海駅II”項目海景。另有市場分析人士表示，李嘉誠此舉可能是想減倉，把資金盡快收回投到比房地產回報率更高的產業和項目上去。

　　▲（圖源/視覺中國 ）

　　深圳中原地產董事總經理鄭叔倫對「市界」表示，香港樓市轉冷的背景下，長實上述項目之所以能賣的比較好，與其價格優惠力度大有關。

　　“長實一慣采取貨如輪轉的銷售策略，所以在制定開盤的價格的時候，一般來說都會比周邊項目便宜的賣樓策略，形造性價比高的態勢。市場好，定價比市場價略低，市場不好，定價則比市價更低，以此確保銷售業績不滑坡?！编嵤鍌愓f道。

　　據媒體報道稱，“親海駅II”項目的一名經理回應，“打折買房是為收回資金更多拿地，如果行業都能低價，重喚消費熱情，循環重啟，行業就能景氣起來。”

　　如今，香港樓市正迎來近十幾年來最大的調整期。自2022年第三季度以來，香港新盤頻頻出現折讓出售的情況，一直持續至今。

　　而李嘉誠七折拋售海景房的消息，猶如一顆“深水炸彈”，讓整個香港市場都感受到了震感。

　　據香港媒體報道，受“親海駅II”低價拋盤影響，香港近期一些二手房交易中，賣家報價下調了7%~11%。

　　早在今年年初召開的業績會上，長實集團管理層便表示：房地產是周期性行業，也是長遠重點發展的產業。2023年，長實集團會加快賣樓速度，希望多一些項目盡快建成入賬。

　　也因此，基于靈活的銷售策略，雖然市場環境不同以往火熱，但李嘉誠的財務仍保持一定“韌性”。截至今年6月底，長實擁有438億港元現金，而一年內到期借款僅約92億港元。

　　2023年福布斯香港富豪排行榜上，李嘉誠以2800億港元（折合390億美元）位居第一，其他富豪身家縮水，而他的身價漲了200億。

　　重回香港土地市場

　　一邊在加速出貨的同時，李嘉誠也在著手調整資產布局。而在這方面，“超人”曾經戰績非凡。

　　就在恒大老板許家印買下香港總部的2015年，李嘉誠已經在內地賣掉了千億資產。他盆滿缽滿地奔往倫敦，把業務重心轉移到了歐洲，到2018年末，其歐洲資產占比已超過五成。

　　2021年，李嘉誠又開始賣倫敦資產，并重新回到內地和香港投資，重新顯示出回歸跡象。

　　盡管地產局勢出現震蕩，但李氏家族仍展示出了投資信心，他說，“如果有機會以平價買地，便宜一點賣樓，買家開心，我們也開心?！?/p>

　　而從實際情況來看，李嘉誠最近在地產上多次發力，主要目標變成了購買香港地產，重新回到了牌桌。

　　不久前的6月19日，已經95歲高齡的李嘉誠現身廣州，位于廣州的合景泰富與龍光集團在香港的一宗地產，是李嘉誠看中的優質項目——位于香港島南區鴨脷洲的凱玥。

　　早在2017年，長實集團就曾在參與競標凱玥項目中失敗，最終被龍光集團與合景泰富買下。六年后，隨著兩家企業先后爆雷，凱玥被推上了談判桌，李家也卷土重來，欲重新將凱玥收入囊中。

　　不僅如此，李嘉誠還曾對許家印的香港總部動過心。根據市場消息，在恒大香港總部被擺上貨架的那段時間里，長實集團也曾與之接觸過。

　　▲（圖源/視覺中國 ）

　　不過，在2015年以125億港元購入的標的，長實集團卻給出了90億港元的報價，相當于買入價的七折，被市場戲稱為“玩票似的報價”。或許也是因為壓價太狠，長實集團最終未能拿下恒大香港總部。

　　隨著香港地價回歸合理態勢，資金充裕的長實集團又開始積極拿地。僅在2022年，便以較低價拿下香港多幅土地。

　　譬如，3月以59.96億港元投得土瓜灣4個重建項目；10月以46億港元投得屯門大欖段住宅用地；12月以87.03億港元中標啟德商住地塊。

　　“前幾年公司沒有在價格高位時購入太多土地，所以短期內不用擔心有多少物業建成或交付?！崩顫赦犗嘈牛L實集團在控制土地成本方面具備相當強的競爭力。“在不同產業、不同周期，做出不同的選擇，是我們的強項。”

　　截至今年上半年，長實集團擁有可開發土地儲備約7600萬平方呎（約706萬平方米），其中800萬平方呎、6400萬平方呎及400萬平方呎分別位于香港、內地及海外。

　　而在長實集團此前的中期業績分析員會議上，李澤鉅曾表示，“我們認為應該在逆周期買地或置業，現在的時機比3年前穩陣（即穩妥、安全）”。

　　除了投資項目外，維護公司市值也是李嘉誠的努力目標之一。自去年7月觸達54.72港元階段性高點后，長實集團股價持續低迷，為此，李嘉誠開展了股票回購計劃。

　　自8月4日以來，長實集團已連續12日進行回購，合計回購1190.65萬股，累計回購金額5.08億港元。期間該股累計下跌2.90%。截至8月22日，長實集團年內多次回購金額，已達18.66億港元。

　　過去幾十年間，香港的經濟騰飛，造就了一批叱咤風云的商業大佬。而審時度勢、趁機吸納、瘋狂買入地皮和房產，這一步更是奠定了李嘉誠亞洲首富的基石。如今，在房地產市場落入低谷期，一眾房企大佬進退失據時，李嘉誠會再次抄底成功么？

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