海花島的今天，或許就是恒大的明天。

　　文/最話 FunTalk 任雪蕓

　　編輯/王芳潔

　　過去不長的一段時間里，許家印被傳出過兩次出事，一次是說他跳樓了，一次是說他被警察帶走。但事實上，當下，他仍在廣州恒大中心43層辦公，和他一起共用這寬闊頂樓的還有現任恒大集團行政總裁肖恩。

　　以前，和許家印同層辦公的人是原恒大集團行政總裁夏海鈞，只是2022年年中，夏海鈞以處理境外債務為由，前往香港。此后，他行蹤成謎，可能在香港，也可能在加拿大，又或者地球上的任何一個角落。

　　當然，對于恒大來說，夏海鈞的去向似乎也已經不那么重要了，2022年7月，因挪用恒大物業134億元，夏海鈞已經辭職。與夏海鈞一起“被辭職”的還有原恒大集團執行總裁柯鵬等五人。

　　一位接近恒大人士告訴《最話》，此前傳許老板被警察帶走，其實帶走的另有其人，就是柯鵬。

　　據上述人士了解的信息，柯鵬所涉之事與勾地有關，可能涉及到嚴重的職業操守問題。

　　這位職業經理人原為《上海證券報》記者，2008年，恒大第一次發生重大危機時，柯鵬正是跟蹤該新聞的記者。同年，在專訪許家印后不久，柯鵬應邀加入恒大。從此，一家公司獲得了人才，一名記者實現了轉型，一些新聞就此湮滅了。

　　而在加入恒大后，柯鵬從中臺職能部門成功轉型成為業務骨干，一度負責整個恒大的地產業務，要知道，柯鵬今年不過43歲，而恒大地產的銷售規模一度突破7000億。

　　哪怕只是幾年前，許家印恐怕做夢都想不到，自己一手提拔起來的親信，竟有不為人知的一面。他應該也不想到恒大，會告別深圳灣，重回廣州舊地。那時的他，肯定還想不到，有一天，自己的一封內部信，會在不花一分錢的前提下，傳播的街知巷聞。

　　都回不去了，柯鵬回不去了，許家印回不去了，恒大也回不去了。

　　在上述今年元旦發出的許家印的內部信中，他主動提到了海花島項目。“海花島穩步運營，累計接待游客760萬人次。”

　　2022年，和恒大的情況一樣，海花島項目也曾命懸一線。去年1月份，恒大海花島39棟樓，因項目屬于違法取得的規劃許可證，導致被撤銷，被要求限期10日內拆除。

　　按照拆除方案，恒大拆除39棟樓將帶來約77億元（按當時新房銷售均價18000元/平方米、總建筑面積約43萬平方米估算）的直接損失。

　　但到了去年的11月初，海花島項目終于出現了轉機。

　　儋州市人民政府發布關于《儋州海花島控制性詳細規劃優化調整》顯示，在復議機關就海花島39棟樓行政復議案，依法作出變更原拆除為沒收。海花島2-14-1地塊39棟樓被改變了商品屬性，調整后，已建未售樓棟全部由住宅調整為旅館、商務金融、零售商業、餐飲用地混合經營。

　　從拆除到沒收，海花島最后的命運走向似乎并不太壞。但是，這個闖關拿到的，違規建設的島嶼，它的未來還會和恒大綁在一起嗎？

　　大概率不會了。某種程度上，海花島就像這家公司的一個側寫，起筆恢弘，落筆潦草。

　　13年前，許家印曾經當著儋州官員的面許愿，說自己“后半輩子就要住在海花島了”，他應該也回不去了。

　　01  海花島往事

　　2019年9月，海南省委原常委、海口市委原書記張琦落馬，海花島的內幕逐步被揭露。

　　根據《中國紀檢監察報》的刊文，張琦曾利用擔任儋州市委書記職位之便，違規推動了海花島項目。其中，涉及填海的總面積達到783公頃，原本并不過關的項目得以推進，結果造成了大面積珊瑚礁和白蝶貝被永久破壞。

　　由此，中央將張琦的行為定性成了“鼓了錢袋、毀了生態”，后來，張琦被判無期。

　　時間回到2009年，恒大地產在香港上市，發行價3.5港元，掛牌當天股價漲幅高達35%。

　　當日收盤市值達到了705億港元，恒大地產成為了于香港上市的最大內地民營房企。同時，恒大地產董事局主席許家印的資產達到了422億元人民幣，一越成為了中國內地新首富。

　　歷時13年，地產霸主初現，恒大的成功上市由此激發了許家印的野心，他開始將目光看向更多領域，試圖將商業觸角擴張到了體育、新能源車、旅游等。

　　恰逢其時，在恒大上市后的第二個月，國務院印發了《關于加快發展旅游業的意見》，對旅游業提出了全新的定位，指出把旅游業培育成國民經濟的戰略性支柱產業。

　　許家印看到了這個機會，他帶領了恒大的高管團隊考察過迪拜棕櫚島、荷蘭弗萊福蘭島等全球著名填海項目，試圖通過填海造地的方式，在國內打造一個“中國版棕櫚島”。

　　而另一個重要的推力是，早在2005年，恒大就曾拿下江蘇啟東的一片濱海區域，建設“海上威尼斯項目”，在2012年開盤，首日銷售高達2500套，金額達20億。當恒大于香港上市時，啟東這塊荒地的估值已經超過了340億元。

　　低成本撬動高估值，嘗到了甜頭的許家印又打算大干一場。于是，2010年10月14日，儋州市政府與恒大集團簽訂了《海南省儋州市白馬井填海項目投資開發框架協議》，三個島填海總面積高達783公頃，總建筑面積達1600萬平米。

　　依舊是故技重施，此前為了躲避審查，恒大曾將啟東地塊的9000畝海邊灘涂地分成了13塊，每塊小于50公頃，并成立了13個項目公司進行開發。

　　而根據《海南省實施<中華人民共和國海域使用管理法>辦法》規定，圍海27公頃以下的項目用海，當地市人民政府即可審批，無需上報國務院。于是，通過張琦，許家印又一次將填海項目拆分了36個子項目審報，成功拿到了土地的使用權。

　　然而，這個原本便是建立在違規操作之上的項目，最終還是反噬了恒大。

　　2017年，中央第四環境保護督察組在海南省開展了環境保護督察，對于儋州市政府及海洋部門違規審批海花島填海項目，且項目導致大面積珊瑚礁和白蝶貝受損一事進行了通報。2018年，儋州市政府表示對全部違法違規填海項目實施“雙暫停”。

　　然而，許家印并未停下腳步，公開資料顯示，盡管海花島在2018年初曾因違法違規填海而被暫停建設和營業，但隨后復工，因為恒大與儋州市政府達成協議，即2018年-2020年這，恒大每年需投入不少于1億元用于生態修復，累計不少于3億元。

　　02  野心與失落

　　在去年1月回應“拆樓”風波時，恒大方面指出，“2017年以來，我司根據環保、海洋督察對海花島提出的海洋生態修復、涵管橋整改等要求，正在堅定不移、不折不扣地積極整改。”

　　據統計，迄今為止，恒大在海花島上投入的資金已經超過了900億元。一位知情人告訴我們，其實被沒收的39棟樓只是整個海花島項目的冰山一角，實際上，這個島嶼的大部分仍在恒大的掌控之中。

　　其實，當命運經歷了大轉彎之后，海花島還是迎來了光明的前途。

　　2021年年底，海南決定推動儋洋一體化發展，劃定環新英灣地區為儋洋經濟圈發展核心區。2022年12月2日，儋州環新英灣地區國土空間規劃（2021-2035年）出爐，在這份規劃中，環新英灣地區被定位為“國家高水平開放的先行示范區、國家西部陸海新通道國際航運樞紐、海南高質量發展第三極（區域中心城市）、海南臨港經濟引領區”。

　　而海花島即被劃到了環新英灣地區范圍內，在上述規劃當中，整個灣區的重點規劃項目包括新建海花島國際郵輪港。

　　但時至今日，恒大已經無力再做投入。于是，在違規、停工、復工、再停工的反復中，這個誕生于恒大輝煌時期的項目，最終還是沒有托起許家印的野心。

　　上述人士認為，對于許家印來說，賣掉海花島的相關權益，幾乎是最好的選擇。而當他在內部信中珍而重之的提及海花島時，本質上就是一種待價而沽。

　　而海花島只是許家印“多元化”版圖中一角。

　　除了恒大所涉足的房地產開發業務、新能源汽車業務、物業管理業務，分別被打包到中國恒、恒大汽車、恒大物業這三家港股上市公司中。

　　此外，恒大同時還擁有著房地產綜合交易服務、文旅、高科技及投資、消費及零售、金融等細分業務，曾經探索了房車寶、恒大童世界、恒大養生谷、恒大創投、恒大冰泉、恒大人壽保險等平臺。

　　甚至，許家印還曾通過投資中國儒意涉足過影視院線業務，但在債務危機爆發后，恒大只能“賣股回血”，于2021年11月清倉了對中國儒意的持股。

　　2014年8月份，在恒大的中期業績發布會上，許家印公開表示了其多元化的決心，“我們專門研究后發現，世界500強企業中絕大部分發展到一定程度和規模后，都會選擇多元化戰略，對恒大也是這樣。恒大的規模、團隊、品牌，如果不走多元化戰略，會失掉很多發展機會。”

　　但在多元化經營過程中，延續房地產業務的模式，各項的成本費用支出高企，再加上多元化布局的節奏過快，導致恒大各個投資項目進入持續的虧損狀態。

　　恒大汽車從創立至今，累計虧損已經超過了170億元，而據恒大新能源以往披露過的投資項目，對其累計的投資高達近500億元。去年12月31日，恒大汽車在港交所發布公告稱恒馳5正在量產，但看向數據，在兩個月的時間內，僅僅交付了324輛。

　　而恒大物業一度被視為恒大旗下為數不多的優質資產之一。但2022年3月，恒大物業也因134億元人民幣的存款被銀行強制執行而開始停牌。

　　在央行金融市場司司長鄒瀾對恒大債務風險的表述中也提到，恒大集團資產總規模超過2萬億元，其中房地產開發項目約占60%，涉及到1000多家作為獨立法人的項目子公司。未能根據市場形勢變化審慎經營，反而盲目多元化擴張，最終風險爆發。

　　03  終局

　　或許就像海花島的命運那樣，恒大的結局也早已注定。

　　在許家印發出的這封“家書”中，他對外界關注的四大業務板塊都有簡要提及，包括恒大地產、恒馳汽車、恒大物業、恒大海花島項目。

　　就恒大地產，許家印表示，過去一年，在各級政府和合作伙伴的大力幫助下，恒大地產實現了732個保交樓項目全面復工，全年累計交樓30.1萬套。今年，恒大把主要精力放到了“保交樓”上，原本定下的2022年目標是，全年力爭完成30萬套的交樓。

　　根據恒大去年12月20日在港交所發布的公告顯示，通過努力爭取多家建筑公司和建筑材料供應商的支持，631個已售和未交付項目基本復工。2022年1月至11月，中國恒大累計交付約25.6萬套房屋，總建筑面積約2871萬平方米。

　　不過，至于恒大還有多少套房子待交付，官方并未給出過相關數據。

　　但在2022年初，許家印提出60萬套保交樓目標時，曾表示“這一目標相當于恒大集團所有保交樓項目中的近50%。”《最話》據此推算，截至到2022年完成30萬套交付的目標后，恒大仍有超過90萬套的房源待交付。

　　就恒大物業，許家印對它的總結也只有一句話：恒大物業盡心盡力服務超千萬業主。

　　截至2022年8月31日，恒大物業在管面積約4.8億平方米，管理項目2541個。其中，2022年度新拓展第三方開發商開發的物業項目255個，合約面積約2400萬平方米，在管面積約1600萬平方米。

　　至于恒大物業134億存款質押擔保獨立調查，中國恒大在去年12月的公告中指出，獨立調查已接近完成階段，將在切實可行情況下盡快發布有關恒大物業質押擔保的獨立調查結果。

　　就海花島項目，許家印則稱海花島目前穩步運營，累計接待游客760萬人次。

　　就恒馳汽車，許家印則提到：“恒馳汽車三年磨一劍，實現了恒馳5的量產和交付”。公開數據顯示，恒馳5在2022年9月16日正式量產，首批量產車已于2022年10月29日開始交付，目前已經向客戶交付了324輛。

　　但是，根據恒馳汽車官方聲明，恒馳汽車一共有著3.7萬輛恒馳5的訂單，若以此為交付速度，完成現有訂單，恒馳需要將近20年的時間。

　　與此同時，去年11月底，恒馳5正式交付僅1個月之后，恒馳汽車便傳出了裁員60%的消息。此后有恒馳汽車內部員工對外透露，恒馳汽車本次優化淘汰整體比例為10%，部分業務條線或高于此數，另有25%員工停薪留職1至3個月。

　　至于備受關注的境外債務重組，許家印在“家書”中卻并未提及。

　　2021年12月，恒大便宣布了要推出境外債券重組方案，到了今年7月又改口將這一推出時間拖到了“2022年年內”。至今未有進展。

　　不過，據恒大12月20日的公告，其正與財務及法律顧問積極推進境外債務重組工作，并與若干境外債券持有人及其顧問進行溝通與接洽，以推動經各方同意境外債務重組方案的制訂。

　　彼時中國恒大還表示，其債務負擔沉重，經營仍面臨較大挑戰，償債資源是否能產生預期價值存在較大不確定性。下一步，也將繼續與有關境外債權人開展對話，保持相向而行的良好勢頭，以期盡快在重組方案條款方面達成一致意見。

　　在延期后，恒大境外債務重組方案能否在2023年公布，或許依舊是外界最關注的問題。

　　2021年下半年以來，恒大及許家印個人持續低價出售土地和股權資產。公開資料顯示，從2021年7月1日至2021年11月16日，許家印個人已經拿出70億現金支持恒大渡危機，包括個人抵押的股票、賣出或抵押的別墅、藝術品、私人飛機等。

　　但盡管如此，恒大和許家印2023年的主旋律依舊是“還債”和“保交樓”，對于身處這場漩渦中的債券人和持有恒大房產的消費者而言，他們的期待或許只有一個——“讓恒大繼續活下去”。

　　至于恒大還是不是許家印的，大部分人并不關心。

　　其實，按照一位恒大內部人士的說法，許家印并非那種鐵血的老板。曾經有核心高管犯過重要錯誤，一度被邊緣化。但當他在老板面前痛徹前非之后，便輕易的獲得了原諒，并在不久后重獲重用。

　　這種“高高舉起，輕輕落下”的管理風格背后，是一個比較大的容錯空間。的確，對于曾經的恒大和許家印來說，速度足以與錯誤對沖。

　　但今天，被查的柯鵬顯然面臨的不是那個環境了。說到底，還是命運把恒大和許家印逼到了墻角。

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