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　　文/姚書恒/楊妙妙 

　　來源：遠(yuǎn)川商業(yè)評(píng)論（ID：ycsypl）

　　2018年8月17日，時(shí)任我愛我家副總裁的胡景暉，在接受媒體采訪的時(shí)候，突然把話鋒轉(zhuǎn)向了長(zhǎng)租公寓：以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓，為擴(kuò)大規(guī)模，以高于正常價(jià)格的20%到40%爭(zhēng)搶房源，破壞了房屋租賃市場(chǎng)。

　　當(dāng)時(shí)我愛我家剛借殼上市成了A股“地產(chǎn)中介第一股”不久，又拿到了58同城10個(gè)億的投資，推出了自己的長(zhǎng)租公寓品牌“相寓”，正在昂首闊步開拓市場(chǎng)。忌憚?dòng)跇浯笳酗L(fēng)，我愛我家董事長(zhǎng)謝勇連夜給胡景暉打電話，讓他管住自己的嘴，還發(fā)布了緊急公告：胡景暉說什么那是他自己的事，跟公司無關(guān)。

　　第二天一大早，胡景暉在朋友圈宣布，由于眾所周知的原因，自己從我愛我家辭職。但故事并沒有到此結(jié)束。胡景暉又開了發(fā)布會(huì)，這次他直接說：

　　中國前十大長(zhǎng)租公寓將有一半會(huì)陸續(xù)爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。

　　那正是長(zhǎng)租公寓爆發(fā)式發(fā)展的時(shí)期。整個(gè)2018年，碧桂園、世茂、陽光城、泰禾、恒大、自如、蛋殼、平安等公司都發(fā)行了專門的ABS，把房客月付或季付的租金打包做成有利息的金融產(chǎn)品賣給投資者，自己提前拿到1年甚至數(shù)年的租金收入，然后把這錢拿去收房、擴(kuò)張。

　　盛世危言，當(dāng)然沒人聽。但轉(zhuǎn)眼間，長(zhǎng)租公寓就挨個(gè)爆雷。

　　根據(jù)貝殼的不完全統(tǒng)計(jì)，2017年至今，陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營糾紛及跑路的長(zhǎng)租公寓多達(dá)107家，其中40%就發(fā)生在今年。

　　即使是年初在納斯達(dá)克上市的行業(yè)龍頭之一的蛋殼，也沒躲得過爆雷潮，拖欠供應(yīng)商賬款、房東租金和租客被斷水?dāng)嚯姷南⒉唤^于耳。雖然一度在官方微博上澄清稱“我們沒有破產(chǎn)，也不會(huì)跑路”，但多個(gè)地區(qū)的辦公室已經(jīng)人去樓空。

　　蛋殼隱身，留下想收房止損的房東和無家可歸的打工青年。11月23日，蛋殼女租客提刀與房東對(duì)峙的視頻在微博上被瘋轉(zhuǎn)，視頻中一名年輕的女生與房東發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，過程中甚至不惜拿刀威嚇房東、阻止收房。

　　本該為城市里的打工青年提供住所的長(zhǎng)租公寓，怎么就成了讓租客拿刀跟房東對(duì)峙的地雷陣？

　　2010年夏天，左暉感覺鏈家出了“結(jié)構(gòu)性問題”。

　　那一年，鏈家的門店數(shù)量突破了500家，員工上萬，拿到了鼎暉嘉業(yè)、復(fù)星創(chuàng)投的投資，準(zhǔn)備從北京向全國擴(kuò)張。唯一的插曲是找高瓴資本拉投資的時(shí)候，張磊反問了一句：中介生意依賴經(jīng)紀(jì)人，怎么規(guī)模化？

　　不久后，左暉在北京昆泰酒店搞了一場(chǎng)座談會(huì)，打算聽聽產(chǎn)官學(xué)三方的建議，順便給鏈家造造勢(shì)。座談會(huì)開得很和諧，主基調(diào)是回顧過去成績(jī)、展望美好未來，直到一位財(cái)經(jīng)記者語出驚人，“地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有價(jià)值的公司，應(yīng)該是幫消費(fèi)者掃雷，但現(xiàn)在大多數(shù)經(jīng)紀(jì)公司，都是給消費(fèi)者埋雷的。”

　　會(huì)議結(jié)束，在從酒店到公司的路上，左暉一言不發(fā)。

　　緊接著，讓左暉煩惱的事情接踵而至。為了遏制房?jī)r(jià)過快上漲，宏觀調(diào)控一輪接一輪，從提高首付比例到強(qiáng)化廉租房管理、增加增值稅，調(diào)控逐步進(jìn)入深水區(qū)，地產(chǎn)交易隱約熄火，同行瑟瑟按兵不動(dòng)。在輿論質(zhì)疑、調(diào)控趨緊的關(guān)口，左暉大手一揮，花了5000萬請(qǐng)IBM做戰(zhàn)略咨詢。

　　帶著IBM團(tuán)隊(duì)給鏈家做顧問的是彭永東，堅(jiān)定認(rèn)為中介業(yè)務(wù)可以互聯(lián)網(wǎng)化。結(jié)果，在幾次交流后，左暉干脆把彭永東和他的IBM團(tuán)隊(duì)挖了過來。

　　沒多久，左暉又開了一次會(huì)。在京郊的酒店里，高管們被分成兩隊(duì)，一隊(duì)要用互聯(lián)網(wǎng)思維干掉鏈家，一隊(duì)則要作為傳統(tǒng)中介抵擋互聯(lián)網(wǎng)的攻擊。

　　在這場(chǎng)后續(xù)被稱為鏈家“廬山會(huì)議”的大會(huì)上，兩隊(duì)人馬有攻有守，給出了很多改革方案，當(dāng)中就包括了“自如”。

　　當(dāng)時(shí)鏈家手上幫業(yè)主管理著幾萬套房子，這種托管業(yè)務(wù)又累又復(fù)雜，一點(diǎn)都不符合互聯(lián)網(wǎng)審美。在“廬山會(huì)議”后，左暉決定把這些房子交給加入不久的熊林負(fù)責(zé)重新開發(fā)。

　　2011年10月，鏈家正式成立了自如事業(yè)部，拿到房源后，要重新裝修再租出去。

　　跟原來的二房東模式稍微不同，重新裝修、做配套服務(wù)，在起步階段是一件挺麻煩的事。自如在北京開展業(yè)務(wù)的第一年，市場(chǎng)上連一個(gè)20人以上的保潔公司都很難找，但后來隨著規(guī)模變大，甚至反過來催生了智能門鎖行業(yè)，現(xiàn)在每個(gè)月智能門鎖行業(yè)的采購量至少在10萬把以上。

　　但即使是再好的賽道，路上的車多了，開車就難了。

　　2015年以來，推動(dòng)長(zhǎng)租公寓發(fā)展的政策接連出臺(tái)，行業(yè)一下子變得熱鬧起來，碧桂園、萬科、恒大、招商蛇口、龍湖等地產(chǎn)公司把部分庫存房轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租公寓；中介公司鏈家／自如、世聯(lián)行、我愛我家等則有自如寓、紅璞公寓、相寓等。連如家、華住等酒店集團(tuán)也做了長(zhǎng)租公寓。

　　房源大戰(zhàn)一旦打響，收房?jī)r(jià)格就坐上了火箭。

　　2018年，水木社區(qū)出現(xiàn)了一個(gè)帖子。一個(gè)北京天通苑的房東要把手上的三居室租出去，原本心理價(jià)位是7500元/月，但自如、蛋殼輪番加價(jià)爭(zhēng)奪房源，最終蛋殼以10800元/月拿下。連房東自己都震驚了。

　　但神奇的地方在于，高價(jià)收房之后，并不意味著會(huì)以更高的價(jià)格租出去。

　　例如在今年疫情期間，長(zhǎng)租公寓“巢客”給杭州的所有房東發(fā)信，要求豁免支付2個(gè)月房租。

　　一位不同意免租的房東親自找到了租客，驚訝地發(fā)現(xiàn)，巢客一邊要求房東不收租，但另一方面并沒有對(duì)租客免租。更讓他震驚的是，巢客用3200元／月的租金收房，轉(zhuǎn)手給租客的租金是：3000元／月。

　　蜂擁搶房，高價(jià)收房，卻低價(jià)外租，長(zhǎng)租公寓可不是為了做慈善。

　　把“包租婆”、“二房東”的生意，做成大規(guī)模的長(zhǎng)租公寓，有兩個(gè)天然的痛點(diǎn)。

　　首先是，資金周轉(zhuǎn)不易。

　　以自如為例，根據(jù)它跟中信證券共同發(fā)布的資產(chǎn)支持計(jì)劃說明書，北京自如跟個(gè)人業(yè)主一般簽訂3年合同，有的還可達(dá)到4-5年，付款方式以季付、半年付為主。在這個(gè)情況下，如果大部分租客選擇季付或月付，自如本身就會(huì)面臨很大的資金壓力，需要大規(guī)模融資才能擴(kuò)張。

　　其次是，房子可能空置。

　　平臺(tái)從房東手上簽了長(zhǎng)約、拿到房、給了錢之后，房子不一定能租出去，如果長(zhǎng)期空置，那平臺(tái)就是等于白虧。

　　那么多長(zhǎng)租公寓從北京上海深圳杭州起步，跟“空置率”有很大關(guān)系，只有這些年輕人口源源不斷流入、收入水平比較高的一線大城市，才能避免過高的空置率。

　　這也注定了，長(zhǎng)租公寓的規(guī)模很難進(jìn)一步擴(kuò)張了，畢竟能受得了高租金的年輕打工人并不多。

　　但這種痛點(diǎn)似乎并沒有阻止各地長(zhǎng)租公寓的遍地開花。能支撐各平臺(tái)暫時(shí)脫離地心引力的，是三大套路——

　　（1）“高周轉(zhuǎn)”。

　　從房東手上收房后，每過一天都是成本，都是燒錢啊。為了趕快填滿空置的房子，從裝修到租戶入住的時(shí)間間隔越短越好，所以在很多新房源里，不僅智能門鎖、小清新家具是標(biāo)配，連甲醛超標(biāo)也是標(biāo)配。

　　誰說蓋房子才能高周轉(zhuǎn)？租房子才是高周轉(zhuǎn)的祖師爺。

　　（2）“N+1”。

　　高價(jià)搶房、重新裝修、房屋空置，這些都是成本。這些成本不僅可以轉(zhuǎn)移到租客身上，還可以轉(zhuǎn)移到隔斷墻上。

　　在鏈家“廬山會(huì)議”后，自如事業(yè)部從2011年就搞起了“優(yōu)化房”，對(duì)于面積比較大的房子里，在客廳多搞一堵墻變成單間再租出去。

　　這種單價(jià)低、總價(jià)高的天才模式就此一炮而紅。

　　（3）租金貸、ABS。

　　金融產(chǎn)品為長(zhǎng)租公寓的資金周轉(zhuǎn)問題掃清了最后的障礙。

　　住戶每個(gè)月或每個(gè)季度交的房租，一般都會(huì)被認(rèn)為是穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這種可預(yù)期的收入為長(zhǎng)租公寓平臺(tái)的金融操作留下了空間。平臺(tái)往往把預(yù)期租金收入，加上利息，做成ABS賣給投資方，這樣一來，馬上就能拿到未來1年甚至幾年的租金，以后只需要把租金和利息分期給回投資人就行。

　　但畢竟利息也是自己掏錢，還是讓別人掏更好。所以，平臺(tái)一方面在向投資機(jī)構(gòu)貸款的時(shí)候，另一方面也讓租戶向自己貸款。

　　平臺(tái)往往把用戶分成兩類，對(duì)年付用戶與季付用戶，平臺(tái)會(huì)給到一份《住房租賃合同》。但對(duì)月付用戶則會(huì)給到一份《住房租賃合同》、一份《貸款合同》兩份合同。

　　以《中信證券·自如1號(hào)》為例，它給投資人的利率是5.39%，但向月付用戶收的年利率是6.27%，而且 由于每個(gè)月的本金是遞減的，租客要承受的真實(shí)年化利率其實(shí)是12.36%。

　　平臺(tái)這樣做其實(shí)也有一定的合理性。月付用戶的消費(fèi)能力可能不高，導(dǎo)致后期房屋空置的可能性也比較高，平臺(tái)相當(dāng)于為這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。簡(jiǎn)單說，如果只有月付能力，租客就不是租客，而只能成為“貸款人”。

　　在這三大套路的加持之下，原本租房收益低得可憐的生意，瞬間成了巨頭紛紛涌入的風(fēng)口。但也正是這火熱，加速了爆雷的進(jìn)程。

　　時(shí)間回?fù)艿?018年8月19日，算盤打得精的潘石屹，就曾在一次會(huì)議上說：長(zhǎng)租公寓的生意肯定是虧的，因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓產(chǎn)生的銀行貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，而出租回報(bào)率最高不到1%。

　　不管有多少花樣，本質(zhì)都是二房東，主要收入本該來自于”一進(jìn)一出”的租金剪刀差，所以即使房?jī)r(jià)上漲、富人資產(chǎn)增值，打工人的收入注定跟不上富人資產(chǎn)增值速度，能承受的租金很難跟隨上升。

　　但與此同時(shí)，隨著做長(zhǎng)租公寓的人越來越多，都要搶房源，房源的價(jià)格卻是不斷上漲的。因此，才能在那么多長(zhǎng)租公寓爆雷的新聞中，看到3000塊收房、2500塊外租的“慈善事跡”。

　　本質(zhì)上，“二房東”就是一門小日子滋潤，一做大就完蛋的生意，規(guī)模、利潤、現(xiàn)金流，是一個(gè)不可能三角。

　　包租婆管著十幾套房子每月收租美滋滋，但一旦機(jī)構(gòu)介入爭(zhēng)奪房源，房源價(jià)格會(huì)越來越貴，再加上需要配置的后期服務(wù)人員，不僅沒有壓低成本的規(guī)模效應(yīng)，反而出現(xiàn)了規(guī)模越大、成本越高的“規(guī)模負(fù)效應(yīng)”，因此只能把二房東生意變成“高收低出”、“長(zhǎng)收短付”的金融生意。

　　年輕人無疑是一個(gè)國家里最寶貴的財(cái)產(chǎn)，在大城市996打工，在長(zhǎng)租公寓租房，無非是相信可以用自己的雙手創(chuàng)造更美好的明天。

　　在那句廣為傳頌的“面朝大海，春暖花開”里，它的前半句其實(shí)是“我有一所房子”。

　　但在無孔不入的消費(fèi)貸中，這個(gè)夢(mèng)想只會(huì)越來越遙遠(yuǎn)。試想一下，租房、買衣服、買車，都可能需要用到分期，每一次消費(fèi)都有利息。

　　這意味著，借錢的人將很難實(shí)現(xiàn)財(cái)富積累，而放貸的人將長(zhǎng)期躺贏。這就是壓垮打工人的最后一根稻草。

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