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見習(xí)記者 南深
9月20日，港股大跌，內(nèi)房股血流成河，中國恒大、融創(chuàng)中國等超十股跌幅超過10%，跌幅最大的新力控股集團暴跌90%。
就在盤后，負債3300億的廣州房企富力地產(chǎn)公告，大股東李思廉和張力擬向上市公司提供80億港幣的資金支持，以應(yīng)對短期內(nèi)到期的債務(wù)。
幾乎同一時間，碧桂園旗下碧桂園服務(wù)公告，與李思廉和張力持股93%的富力物業(yè)簽訂協(xié)議，以最多不超100億元的對價收購富力物業(yè)全資持股的富良環(huán)球，以實現(xiàn)對富力物管和商業(yè)運營服務(wù)資產(chǎn)的收購。從公告來看，該收購附帶了多項業(yè)績對賭和業(yè)務(wù)保證條款。
富力地產(chǎn)今日大跌7.34%，由于市場對其債務(wù)的擔憂，6月2日以來則跌去57%。
大股東緊急輸血
富力地產(chǎn)的盤后公告稱，大股東李思廉和張力為支持集團將提供約港幣80億元的股東資金，并預(yù)計于未來一至兩個月內(nèi)完成，預(yù)期9月21日之前將收到首筆資金約港幣24億元。
在收到股東資金，預(yù)留利息以及其他財務(wù)費用后，富力地產(chǎn)稱會考慮回購長年期票據(jù)，“因為基于現(xiàn)行市價、可節(jié)省的利息及到期情況，此乃符合本集團的經(jīng)濟利益”。
大股東提供財務(wù)支持后，富力地產(chǎn)對未來表現(xiàn)得較為樂觀，認為除非出現(xiàn)不可預(yù)見的情況，即使沒有任何進一步外部融資或非持續(xù)性業(yè)務(wù)（如資產(chǎn)出售）帶來的現(xiàn)金流，公司仍將有足夠資金應(yīng)付于短期內(nèi)到期的債務(wù)。但其同時又表示，“本集團亦將繼續(xù)積極尋求另外的資金來源及資產(chǎn)出售機會，以管理現(xiàn)金流及緩解由經(jīng)營狀況及外來因素改變而帶來的市場不確定性”。
從富力地產(chǎn)發(fā)布的2021年中報來看，資金壓力仍然不小。
其負債總額超過3300億元，其中1年內(nèi)（含1年）需要償還的短期貸款金額為519億元，但其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有128億元，即便算上受限制的現(xiàn)金160億元，合計也僅288億元，缺口較大。
事實上，進入9月，兩家國際評級巨頭相繼下調(diào)富力地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)公司評級。
9月3日，穆迪將富力地產(chǎn)的公司家族評級從B1下調(diào)至B2，將富力香港的公司家族評級從B2下調(diào)至B3。同時穆迪將上述評級列入進一步下調(diào)的觀察名單，評級展望為負面。穆迪方面表示：“將富力地產(chǎn)的公司家族評級下調(diào)至B2，這反映了該公司的再融資風險上升，原因是公司獲得境外資金的能力削弱且有大量債務(wù)即將到期。”
9月14日，惠譽也將富力地產(chǎn)及其子公司富力香港的評級展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”，并確認了其“B+”級的發(fā)行人違約評級。惠譽指，負面評級展望，反映了在未來12個月持續(xù)存在再融資需求之際，富力地產(chǎn)的融資渠道有限。但其稱，鑒于富力地產(chǎn)總可售資源達7820億元人民幣、上半年合同銷售額保持強勁，公司擁有一些選項來解決這些即將到來的到期債務(wù)。
從業(yè)績層面看，富力地產(chǎn)8月24日發(fā)布的2021年中期業(yè)績公告顯示，上半年其營業(yè)額同比增長18%至394.9億元，但毛利及純利分別減少至85.7億元及31.8億元；毛利率較上年同期的33.5%下滑11.2個百分點至22.3%。
賣物業(yè)資產(chǎn)“斷臂求生”
附多項對賭和業(yè)務(wù)保證條款
就在富力地產(chǎn)發(fā)布公告幾乎同一時間，碧桂園旗下在港上市的碧桂園服務(wù)發(fā)布了一項收購富力物業(yè)相關(guān)資產(chǎn)的公告。
碧桂園服務(wù)稱，公司間接全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以不超過100億元的代價收購富力物業(yè)全資控股的富良環(huán)球，由此間接收購富良環(huán)球所持之各目標公司100%股權(quán)。公告所稱目標公司，為富良環(huán)球所持有的多家在中國從事綜合物業(yè)管理服務(wù)的公司，包括住宅物業(yè)管理及商業(yè)運營服務(wù)。
根據(jù)4月份富力物業(yè)遞交的在港上市招股說明書，其控股股東為李思廉、張力，兩者分別持有46.477%、46.477%的股份，第三方陳思樂持有7.046%的股份。
公告顯示，此次不超100億的收購資金由兩部分組成，一部分是針對2021年現(xiàn)狀部分的70億元，另一部分是針對未來0.66億平方米在管面積合約的30億元。而整個支付安排將分兩階段共四期進行，第一階段70億元將分為三期，分別為20億元、30億元、20億元；第二階段的30億為第四期。
同時，為獲得上述對價，碧桂園服務(wù)方面還要求附帶多項對賭和履約保證條款。
其一，富力物業(yè)承諾富良環(huán)球的2021年經(jīng)審計扣非歸母淨利潤不低于人民幣5億元，會計收入不低于人民幣42億元，截至2021年12月31日在管面積不低于0.86億平方米及總合約面積不低于1.27億平方米。
如果上述任何一項業(yè)績承諾指標達不到，都將根據(jù)差額所占比例相應(yīng)扣減資金支付。
其二，富力物業(yè)關(guān)聯(lián)方與富良環(huán)球之間的非業(yè)主增值服務(wù)需在訂約雙方確認的2021年年度數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上滿足長期（即不低于20年）持續(xù)穩(wěn)定性。
非業(yè)主增值服務(wù)一般是物業(yè)公司為母公司開發(fā)商提供服務(wù)得到的收入，該條款也就保證了碧桂園方面未來20年持續(xù)穩(wěn)定獲得來自富力方面的在管面積。
其三，競爭禁止。自交割日起五年內(nèi)，富力物業(yè)、保證人及其直接或間接持股的公司不得直接或間接進行任何有可能與收購事項交割后的富良環(huán)球形成競爭性關(guān)系或不利于其經(jīng)營管理的行為。
也就是說，富力方面未來五年內(nèi)不得從事物業(yè)管理方面的業(yè)務(wù)。
富力地產(chǎn)近期股債雙殺
去年底也曾出現(xiàn)資金鏈危機
由于市場對其債務(wù)的擔憂，富力地產(chǎn)近期遭遇股債雙殺。
6月初，富力地產(chǎn)股價還徘徊在10元附近，但此后一路下挫，近一周更是加速下跌，至9月20日收盤，僅錄得4.29元，三個多月跌去57%。
8月下旬以來，富力地產(chǎn)旗下多只債券的價格也持續(xù)下跌。“16富力04”不到一個月時間從90元附近跌至最新的59.13元。“18富力10”更是從100元附近跌至目前的55元，一個月暴跌45%。
曾經(jīng)占據(jù)“華南五虎”榜首的富力地產(chǎn)，近年債務(wù)規(guī)模和負債率一直居高不下。去年8月監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)出臺“三條紅線”新規(guī)，即：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不高于70%；凈負債率不超100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。富力地產(chǎn)三條紅線全踩，2020年年底首次出現(xiàn)資金鏈困難，幸得廣州國資委旗下廣州城投出手，才艱難度過一劫。
2020年最后三天，富力地產(chǎn)將其持有廣州圣景25%股權(quán)、廣州富景吉山50%股權(quán)、廣州天力建筑100%股權(quán)，全部質(zhì)押給廣州城投。其中廣州圣景是廣州珠江新城寫字樓富力盈凱廣場的項目公司，廣州富景吉山公司是廣州天河吉山村舊改項目的合作企業(yè)，廣州天力建筑是富力地產(chǎn)全資子公司。彼時媒體報道，此三家公司凈資產(chǎn)至少超100億元，富力大概率獲得來自廣州城投約50-100億之間的融資支持。
責任編輯：彭佳兵
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