針對萬科與黑石就129億元人民幣收購地產資產事宜，摩根大通7月13日發布研報（《JPMorgan Vanke Blackstone Acquisition：Acquisition of commercial assets is strategically positive》）。

　　萬科7月12日公告稱，公司及其他合作方正共同與黑石集團就一樁涉及到黑石所持有特定商業物業96.55%權益的事項展開談判，合計交易金額約為人民幣128.7億元。其中，萬科出資人民幣38.9億元獲取約30%股權。本次交易對價不涉及股票發行。

　　摩根大通研報指出，標的資產可能涉及零售業。萬科及其合作方所購買的資產可能是印力集團持有的部分零售物業。印力集團主要在一二線城市郊區持有部分中等規模的以“印象城”為品牌的社區購物中心。印象城的自身的品牌在國內影響力尚不夠強大，因此還有比較大的升級空間。此類規模的購物中心可容納充足的娛樂相關產業租戶，可抵抗電商帶來的沖擊，并在當前的市場環境下更有競爭力。

　　摩根大通認為，該項交易潛在收購項目與萬科建立投資性物業的戰略定位契合，符合當前萬科建立投資性物業的戰略定位。由于體量不大，萬科很有可能會自己管理項目。收購中的其他投資方，可能是其他私募股權或者養老基金。更長期來看，萬科可能會通過REITs的方式來多元化資產包。

　　萬科一直尋求輕資產運營，此次收購有助于邁出輕資產運營的一大步。例如北京的金隅萬科廣場，萬科持有20%股權，并從中收取管理費。摩根大通稱，通過輕資產的模式可提高萬科的整體凈資產收益率（ROE）。

　　另外，因收購不涉及股份增發，萬科將會通過現金或者銀行借貸的方式結算對價款，因此收購對凈資產負債率的影響很小，根據摩根大通的估算，萬科2016年預計資產負債率會從11.2%小幅上升到14.6%，依然處于較低水平。

　　外界還有一種解讀是，盡管與寶能和華潤存在一些問題，萬科當前管理層對當前情況比較自信，他們的合作方也持比較樂觀的態度。各方因此推斷萬科的管理層還會繼續留任，這對萬科是一個積極的信號。

　　從長期來看，摩根大通依然看好萬科，分析稱一直到2018年，萬科將持續擁有堅實的利潤增長能力、較高的ROE和強大的低風險運營能力。至于當前的股權紛爭，摩根大通認為是一個短期的風險，但這也會體現在股價當中。

　　萬科早在2014年半年報中就提及“從單一的住宅房地產商轉型為城市配套服務商”相關表述。萬科長期以住宅開發為核心業務，商業物業管理運營能力是目前主要短板之一，有必要通過并購的外延式增長方式，獲取行業內優質的團隊和能力，并整合萬科內部資源，快速提升相關專業能力，構建中國規模數一數二的商業地產平臺，進一步打造商業品牌力。

　　有接近萬科方面的人士向《第一財經日報》記者透露，萬科與黑石即在消費地產、產業地產等方面進行了持續多輪的接觸和溝通，雙方在產業地產特別是物流地產領域的合作可謂是謀劃已久。

　　記者獲悉，本次交易于今年1月初雙方便已秘密啟動，7月12日公告中所披露的事項乃是萬科基于公司長期發展定位所進行的重要戰略落地。

　　有消息稱，萬科公司試圖從“規模效應、能力提升、交易架構”三個方面來規劃萬科商業平臺的實現路徑，通過“存量合作+增量資產+萬科全國布局”迅速沖擊重點片區商業地產領先地位，通過優勢資源共享不斷提升平臺的商管能力及資產的長期價值。