18億巨資出手囤積土地 萬科并購南都袖里有乾坤

　　□本報(bào)記者　吳傳震

　　萬科(資訊 行情 論壇)并購南都意在繞過諸種壁壘、獲得稀缺的土地資源，這一大手筆的并購舉措，可能也意味著房地產(chǎn)界大整合的開始

　　3月4日，萬科企業(yè)股份有限公司(000002)發(fā)布公告，宣布出資18.5785億元人民幣收購 浙江南都集團(tuán)骨干公司上海中橋基建公司持有的上海南都房地產(chǎn)公司70%股權(quán)、蘇州南都房地產(chǎn)公司49%股權(quán)和浙江南都房地產(chǎn)公司20%股權(quán)。

　　浙江南都集團(tuán)(以下簡稱南都)是名聞江浙的地產(chǎn)商，2004年總資產(chǎn)達(dá)..29億美元，其董事長周慶治則連續(xù)四年上榜《福布斯全球》中國大陸100首富企業(yè)家，是次交易則幾乎出讓了浙江南都在江浙滬三地除杭州外的所有最優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　眾所周知，目前長三角地區(qū)已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)價(jià)格飆升最快、也是最為房地產(chǎn)開發(fā)商垂涎的區(qū)域之一，因此這一交易盡管高達(dá)18.5785億元人民幣，但是業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，物有所值。國泰君安證券研究所房地產(chǎn)研究員張宇分析說，這次收購將使深萬科2005年每股收益拔升到0.55元。

　　在國內(nèi)房地產(chǎn)市場上，深萬科一直充當(dāng)領(lǐng)頭羊，但是去年老牌地產(chǎn)商萬科也不得不承受來自合生創(chuàng)展、地產(chǎn)界黑馬天津順馳等數(shù)家新興房地產(chǎn)商的競爭壓力。不過，這一次蓄勢一擊有望使深萬科的領(lǐng)先地位得以進(jìn)一步鞏固。

　　3月7日晚，萬通集團(tuán)董事局主席馮侖接受記者采訪時(shí)，感慨地表示，王石———深萬科董事長———收購南都，很可能是房地產(chǎn)界大整合的開始，在這場大整合中一個(gè)個(gè)倒下的是區(qū)域性房地產(chǎn)公司，站起來的則是全國性地產(chǎn)公司。

　　萬科的算盤

　　這次交易，萬科將付出約18.6億元人民幣現(xiàn)金，現(xiàn)金在三年內(nèi)分四次付清，但是在今年9月25日之前，必須先付清其中的50%。

　　萬科總經(jīng)理郁亮在接受記者采訪時(shí)回應(yīng)說，萬科完全有能力支付。他的理由是，去年萬科的現(xiàn)金流達(dá)到31.7億，而這次交易中有5個(gè)項(xiàng)目的房產(chǎn)正在銷售，回款的速度很快。

　　不過，有要求匿名的業(yè)內(nèi)人士分析說，根據(jù)萬科3月4日的公告，這項(xiàng)收購將使萬科在短期內(nèi)的負(fù)債增加到10億元左右，資金壓力不能算小。

　　是什么使萬科下定決心要斥巨資收購呢？

　　張宇分析說，萬科此次收購，將獲得上海和江蘇總共六個(gè)項(xiàng)目的219萬平方米的項(xiàng)目資源用地，這相當(dāng)于萬科將現(xiàn)有資源項(xiàng)目用地?cái)U(kuò)大了四分之一，預(yù)期未來將產(chǎn)生3億元的凈收益。同時(shí)，萬科控股20%的浙江南都年利潤率達(dá)到28%，也可以使萬科分得不少的收益。

　　此外，必須指出的是，萬科此次取得的土地價(jià)格遠(yuǎn)低于這些土地目前的市場價(jià)格。根據(jù)測算，此次交易中這些土地的均價(jià)為每平方米750-1050元之間，但是市場價(jià)格卻大多在2000元以上。

　　這是現(xiàn)實(shí)利益方面的考量，實(shí)際上萬科收購南都，意在戰(zhàn)略布局。

　　此前，萬科在利潤豐厚的長三角地區(qū)一直鮮有作為。比如，蘇州一直是萬科覬覦的地方，但是2003年，萬科在與數(shù)家開發(fā)商爭奪蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖湖畔的地塊時(shí)，因?yàn)榈貎r(jià)太高，最終被迫放棄，沒有進(jìn)入蘇州市場。

　　不過，在這次收購南都中，萬科一掃此前的失利，把南都名下的蘇州玲瓏灣項(xiàng)目收入麾下，僅此一塊土地面積就達(dá)145萬平方米，其中獲利空間可想而知。

　　從整體情況來看，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至為關(guān)鍵的的土地儲備方面，萬科此次收購?fù)瓿珊螅�在長三角的土地儲備將達(dá)到1000萬平方米，占到萬科土地儲備的40%。

　　更為關(guān)鍵的是，長三角區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格一直處于快速上升通道，換言之，萬科等于為自己開掘了一個(gè)個(gè)利潤富礦。

　　對這次收購，郁亮自己也不無得色，他說：“這件事情兩年之后會看得更明白。”

　　郁亮是這次整合的操刀者，他被視為萬科第二代領(lǐng)導(dǎo)核心。去年9月，他在全國媒體面前立下豪言：十年之后，萬科銷售額要做到1000億。銷售額就意味著規(guī)模，這是萬科第一次將規(guī)模看得大于一切。

　　為什么追求規(guī)模？“規(guī)模就意味著決定市場的能力———一是獲得土地的能力，二是獲得資金的能力。”張宇說。

　　對規(guī)模的體認(rèn)，順馳的老總孫宏斌比誰都深，他的企業(yè)去年的銷售額達(dá)到100億，超過了萬科的80億。

　　如若依靠萬科自身發(fā)展，1000億談何容易，利用資本力量整合行業(yè)資源則是一條捷徑。

　　郁亮是這種發(fā)展思路的主推者，他將今年萬科的口號定為“顛覆引領(lǐng)眾生”，另一個(gè)角度說，是顛覆萬科過去的發(fā)展思路，那時(shí)，萬科甚至?xí)�“花一兩年的時(shí)間研究一塊地”，以至于屢屢延誤戰(zhàn)機(jī)，被順馳等地產(chǎn)狂人從身后超過。

　　這種思路某種意義上，是回歸王石2000年的設(shè)想。那時(shí)，2000年，萬科剛投入華潤懷抱之后，王石就對身邊的人說，今后萬科要全國巡回，一個(gè)城市一個(gè)城市地收購，就像“老沃爾瑪開著他的老爺車，帶著他的狼狗，一個(gè)城市一個(gè)城市地看他的超級市場”。

　　去年，宏觀調(diào)控措施出臺，進(jìn)一步擰緊了地根和銀根，緊接著，“8.31”大限來臨，一時(shí)間，各地的項(xiàng)目滿天飛。收購的時(shí)機(jī)似乎成熟了，王石也在江湖上放出話來：歡迎各區(qū)域內(nèi)一切愿意合作的開發(fā)商與萬科合作。

　　南都是這之中第一個(gè)浮出水面的。

　　南都套現(xiàn)

　　對于南都而言，資金合作是這次合作的主要方面，但不是全部。

　　萬科3月4日發(fā)布的公告表明，南都旗下的三家公司———上海南都房地產(chǎn)、蘇州南都房地產(chǎn)和浙江南都房地產(chǎn)———累計(jì)債務(wù)達(dá)到50億元左右。扣除未來房地產(chǎn)項(xiàng)目出售的回款，仍然有不少的債務(wù)。這正是南都尋求資產(chǎn)出售的重要原因之一。

　　3月14日，上海中橋的一位知情人士透露：南都的確存在資金缺口，這與其骨干公司上海中橋的兩位國際投資人的撤資直接相關(guān)。

　　上海中橋成立于1994年，1995年開始國際金融公司(IFC)和美國國際集團(tuán)(AIG)下屬的亞洲基礎(chǔ)建設(shè)開發(fā)基金收購中橋30%股份，此后中橋的主要業(yè)務(wù)集中于投資城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

　　2000年，中橋?qū)�業(yè)務(wù)拓展到房地產(chǎn)領(lǐng)域。這本是一件皆大歡喜的事情，不料，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張卻與國際金融公司的公司章程相沖突，作為世界銀行下屬的半官方公司，該公司的章程規(guī)定，不能經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　在2003年下半年，兩家國際投資人決定撤資，此時(shí)，正是南都急需資金的時(shí)候，從而形成了資金缺口。

　　周慶治本來能夠?qū)⑦@個(gè)缺口通過南都上市來填補(bǔ)，但當(dāng)2003年發(fā)行A股獲得發(fā)審委通過后，卻遇到同業(yè)競爭的問題，因此南都在2004年7月撤回了上市申請。

　　發(fā)行A股沒有成功，宏觀調(diào)控的影響卻開始顯現(xiàn)了，融資渠道的單一，使南都捉襟見肘。根據(jù)萬科的公告，截至2004年12月31日止，浙江南都的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)88.46%。

　　為了應(yīng)對宏觀調(diào)控的深入和金融政策的下一步變化，充足的現(xiàn)金流已經(jīng)成為南都的急需。

　　“不立危墻之下”的周慶治決定向海外私募，解決迫在眉睫的資金問題。

　　此時(shí)，郁亮出現(xiàn)了，他帶來讓周慶治一個(gè)心動的提議：資源互補(bǔ)、聯(lián)盟發(fā)展。

　　“老周自己私募，只是增加一個(gè)國際融資的案例，和我們合作，則對行業(yè)具備了歷史意義。”郁亮說。

　　萬科的品牌和管理能力，素來得到南都的認(rèn)可，而當(dāng)周慶治拿著和萬科的協(xié)議，給各家銀行看時(shí)，各家銀行行長紛紛表示支持，他被郁亮說服了。

　　最后的結(jié)果是，南都退縮到杭州，將江蘇和上海的地盤交給了萬科。

　　為了鞏固和南都的合作，郁亮提出了一個(gè)附加條件，假若三年之內(nèi)，南都在江蘇和上海發(fā)展，萬科享有優(yōu)先合作權(quán)。對此，周慶治也同意了。

　　說服周慶治，促成這次合作，萬科企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施又邁出了關(guān)鍵一步。

　　土地，還是土地

　　萬通董事局主席馮侖早已知悉此次合作。在他看來，萬科這次并購南都很可能僅僅是一個(gè)開始。他透露，萬科下一步還會有動作，對個(gè)別企業(yè)，萬科已經(jīng)完成了盡職調(diào)查。

　　郁亮卻借這次并購，利用媒體發(fā)出聲音，對央企中房地產(chǎn)企業(yè)的重組，表現(xiàn)出更大的胃口。他的牌是市場化，“利用市場化的整合，帶來國有資產(chǎn)的保值增值”。

　　他看中的是一個(gè)價(jià)值1800億的市場，國資委規(guī)定中房、中海、保利、招商局(資訊 行情 論壇)和華僑城(資訊 行情 論壇)5家負(fù)責(zé)接收其他中央企業(yè)主輔分離后剝離的房地產(chǎn)企業(yè)。除了中房接受了行政劃撥的華能房地產(chǎn)，其余基本沒有動靜。

　　但上個(gè)月，寶鋼地產(chǎn)、三菱商事和東急不動產(chǎn)的合作，說明行政性劃撥并不一定得到市場的認(rèn)可。

　　“更重要的是，整合者做好準(zhǔn)備了嗎？團(tuán)隊(duì)，跨區(qū)域管理的能力有沒有？”郁亮不斷地發(fā)問，雖然坐在緊湊的小會議室里，但他講話總帶有一種睥睨群雄的味道。

　　在郁亮的目標(biāo)的背后，所有的焦點(diǎn)還是集中到這個(gè)行業(yè)最重要的原材料———土地，有了土地才能實(shí)現(xiàn)萬科的戰(zhàn)略。

　　在去年10月，各城市土地解凍之后，出來的土地寥寥無幾，郁亮舉深圳為例，通過政府出來的土地，一年比一年少，去年只有區(qū)區(qū)80萬平方米。

　　更要命的是，現(xiàn)在萬科在北京的土地儲備為零，這與萬科財(cái)力和人力極不相稱。

　　“沒有土地的房地產(chǎn)企業(yè)，怎么能算房地產(chǎn)企業(yè)呢？”這句責(zé)問那些再也拿不到地的房地產(chǎn)商的話，此時(shí)，同樣適用萬科。

　　去年5月，國土資源部向外透露，在對全國1510家土地收購儲備機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，至2003年底，全國土地儲備量為170萬畝，其中至少有70萬畝被地產(chǎn)商囤積，而央企名下的房地產(chǎn)又占了相當(dāng)大的部分。

　　“全國有3萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，其中大部分是手中拿著地，但遲遲沒有開發(fā)，這對有能力開發(fā)的地產(chǎn)商來說是不公平的，對城市建設(shè)也是一個(gè)破壞。”郁亮對此非常不滿。

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