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　　作 者丨張敏、胡暄悅

　　編 輯丨包芳鳴

　　見(jiàn)習(xí)編輯丨張銘心

　　圖 源丨圖蟲(chóng)

　　10月20日，據(jù)中國(guó)證券報(bào)，對(duì)于涉房地產(chǎn)企業(yè)，證監(jiān)會(huì)允許部分存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場(chǎng)融資。

　　報(bào)道稱，證監(jiān)會(huì)相關(guān)人士表示，對(duì)于涉房地產(chǎn)企業(yè)，證監(jiān)會(huì)在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許以下存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場(chǎng)融資：

• 自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤(rùn)占企業(yè)當(dāng)期相應(yīng)指標(biāo)的比例不超過(guò)10%；

• 參股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的投資收益占企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)的比例不超過(guò)10%。

　　報(bào)道稱，該證監(jiān)會(huì)相關(guān)人士表示，資本市場(chǎng)對(duì)于涉房企業(yè)的股權(quán)融資政策，既嚴(yán)格限制主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的企業(yè)股權(quán)融資，又合理保持資本市場(chǎng)融資功能的有效發(fā)揮，更好服務(wù)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤。

　　這是時(shí)隔四年后，涉房企業(yè)A股融資的首次“破冰”。在房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期去杠桿化和現(xiàn)階段力主穩(wěn)樓市的雙重背景下，此舉的信號(hào)意義和實(shí)際效果均值得探究。

　　房企A股融資史

　　作為一個(gè)資本密集型行業(yè)，早年間，房地產(chǎn)一度有著通暢的A股融資渠道。上世紀(jì)90年代，隨著上交所和深交所的成立，第一批企業(yè)登陸A股市場(chǎng)，其中就包括為數(shù)不少的房地產(chǎn)公司。本世紀(jì)初，房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革推動(dòng)一批房企快速做大，并陸續(xù)登陸A股。

　　但從2005年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出周期性的投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等情況。為此，監(jiān)管部門開(kāi)始對(duì)房企的融資進(jìn)行管控，其中便包括A股融資。此外，在資本市場(chǎng)發(fā)展和完善的過(guò)程中，監(jiān)管部門也時(shí)有針對(duì)資本市場(chǎng)管控。

　　這些管控措施都對(duì)房企在A股市場(chǎng)融資帶來(lái)了影響。

　　2010年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，明確要求暫停批準(zhǔn)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重大資產(chǎn)重組。當(dāng)年10月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)文稱，已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部（“自然資源部”的前身）意見(jiàn)。

　　從這一年開(kāi)始，涉房企業(yè)在A股市場(chǎng)融資的閘門明顯收緊。此后雖有部分企業(yè)成功借殼上市，但過(guò)程都是一波三折。

　　2016年末，監(jiān)管層首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，即“房住不炒”，房地產(chǎn)業(yè)的去杠桿進(jìn)程正式開(kāi)啟。

　　2018年10月，證監(jiān)會(huì)推出兩份針對(duì)A股上市公司再融資審核知識(shí)問(wèn)答文件，對(duì)一系列市場(chǎng)關(guān)注的再融資問(wèn)題予以詳細(xì)解答。其中明確，為防止募集資金變相用于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房企或涉房企業(yè)申請(qǐng)?jiān)偃谫Y的，暫不推進(jìn)審核。這也正式宣告涉房企業(yè)A股融資暫停。

　　為何是10%？

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，去年以來(lái)，國(guó)家一直鼓勵(lì)對(duì)房地產(chǎn)出險(xiǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)，鼓勵(lì)各方參與“保交樓”，推進(jìn)存量土地的開(kāi)發(fā)。但這個(gè)過(guò)程需要的資金體量較大，通常達(dá)到百億量級(jí)，需要多方資金的投入。

　　從實(shí)際操作情況來(lái)看，以國(guó)資為主體，撬動(dòng)社會(huì)資本參與紓困，成為當(dāng)前的主流模式。這也意味著，這些紓困資金將不可避免地介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　李宇嘉表示，對(duì)于主業(yè)非房地產(chǎn)的上市公司，特別是地方國(guó)企、城投平臺(tái)或者其他實(shí)體企業(yè)，如果因?yàn)槠洌ɑ蜃庸荆﹨⑴c了收并購(gòu)和“保交樓”，從而出現(xiàn)“涉房”而無(wú)法在資本市場(chǎng)融資，這對(duì)于引入社會(huì)資本推進(jìn)收并購(gòu)和“保交樓”，進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常不利的。

　　反過(guò)來(lái)說(shuō)，對(duì)于部分涉房的A股上市公司，若在資本市場(chǎng)融資不再受到限制，這將有助于更多的社會(huì)資金參與到“保交樓”或出險(xiǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)，從而有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有序釋放和平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：

　　將涉房比重限定為10%，說(shuō)明此次調(diào)整的出發(fā)點(diǎn)是清晰的。一方面，這種限定能夠有效確保A股再融資資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)；另一方面，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)而言，去杠桿的大趨勢(shì)并不會(huì)受到影響。

　　他還指出，證監(jiān)會(huì)明確了“股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”的前提，進(jìn)一步體現(xiàn)了落實(shí)“房住不炒”、鼓勵(lì)資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)向。

　　受益者

　　涉房企業(yè)A股融資的“破冰”，對(duì)于相關(guān)行業(yè)的影響不可忽視。

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，符合條件的涉房企業(yè)會(huì)加快融資節(jié)奏，在A股市場(chǎng)進(jìn)行融資。有分析人士梳理，這部分企業(yè)包括實(shí)施去房地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型的企業(yè)、保留少數(shù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的地方國(guó)企、建筑類國(guó)央企，以及其他大型綜合類國(guó)央企等。

　　劉水還認(rèn)為，此舉還將促進(jìn)相關(guān)企業(yè)加快剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從而滿足涉房收入、利潤(rùn)占比低于10%的要求，并進(jìn)行融資。

　　對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，此舉的信號(hào)、意義和實(shí)際影響均不可忽視。受訪者普遍認(rèn)為，若更多的紓困資金進(jìn)入房地產(chǎn)，既能夠提振市場(chǎng)信心，也將帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的幫助，更好實(shí)現(xiàn)“保交樓、穩(wěn)民生”的政策目的。

　　今年以來(lái)，與房地產(chǎn)相關(guān)的政策利好不斷釋放，各級(jí)監(jiān)管部門對(duì)供需兩端給予了持續(xù)的支持。

　　今年國(guó)慶長(zhǎng)假前夕，監(jiān)管層再度放寬重點(diǎn)城市首套房貸利率下限，并有條件地實(shí)施換房退稅政策，受此帶動(dòng)，多地出臺(tái)了新一輪穩(wěn)樓市政策。

　　分析人士普遍認(rèn)為，政策的釋放需要周期，各類措施的疊加效應(yīng)也要一段時(shí)間才能體現(xiàn)。在此期間，各項(xiàng)利好的釋放，也有助于信心的累積。

　　北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，為沖擊年度業(yè)績(jī)，年末通常是房企加大營(yíng)銷力度的重要時(shí)段。如今，各類利好政策不斷落地，隨著其效果逐漸顯現(xiàn)，年末的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望出現(xiàn)穩(wěn)中回暖的行情。

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責(zé)任編輯：馬婕