柳九邦

　　國務院正式批準中國(上海)自由貿易試驗區(下稱“自貿區”)的消息又讓開發商們蠢蠢欲動。

　　涵蓋在自貿區范圍內的外高橋保稅區附近的森蘭板塊部分住宅項目已經開始漲價。“自貿區區域會‘地產先動’。”多位業內人士在接受《第一財經日報》記者采訪時認為，根據自貿區的功能定位，未來將對企業、人口、貿易、消費產生聚集效應，這將提升自貿區所在板塊土地價值，對樓市也將產生拉動作用，但具體效果將會在一個較長的時間段內顯現。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉稱，政府更希望的是能夠通過產業和人口的導入來促進整個區域的發展。“產業地產是可持續的，但住宅卻是‘一竿子買賣’，短期來看，部分區域的樓盤存在過度炒作的嫌疑。”

　　區域樓市迎來轉機

　　上海自貿區范圍涵蓋上海市外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、洋山保稅港區和上海浦東機場綜合保稅區等4個海關特殊監管區域，總面積為28.78平方公里。另有消息稱，自貿區有可能擴圍至整個臨港區域。

　　據相關機構統計，截至8月25日，自貿區主要涉及的四個板塊——外高橋、臨港新城、川沙和祝橋，合計成交商品住宅31.9萬平方米，約占整個大浦東區域新房成交的19.1%。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認為，短期來看，上述板塊的成交情況并不突出，一方面由于自貿區尚未完全落地，另一方面當前市場整體交投也出現相應的階段性疲態。但從長期來看，隨著自貿區的建設，板塊價值獲得提升是大概率事件。

　　其實，外高橋、臨港新城等板塊一直都不是上海樓市的熱點區域，臨港新城更是由于長期供過于求，樓市成交一直較為低迷。不過，隨著自貿區逐漸從概念變為現實，上述板塊在今年引來一波成交高峰，部分區域的房價也是水漲船高。

　　同策咨詢研究中心提供的數據顯示，臨港新城2012年全年僅成交商品住宅4.5萬平方米，但從2013年3月開始，在各種政策的利好刺激下，臨港新城商品住宅成交出現明顯放量，今年上半年，區域總成交量達到9.05萬平方米，同比暴漲628%。價格方面，該區域房價此前一直在10000元/平方米徘徊，今年6月，區域均價已經突破11000元/平方米。

　　“坦白說，臨港新城的樓市在過去幾年是比較蕭條的，但今年3月份以來，回暖的跡象非常明顯。”上海合筑房地產有限公司董事長錢生輝對記者表示，此前好多樓盤一個月成交套數僅在個位數徘徊，但最近幾個月，不少樓盤的月成交量已經超過50套。

　　另一個受益的區域——浦東外高橋板塊的樓市則在今年出現了量跌價漲的情況。數據顯示，外高橋板塊2013年至今商品住宅成交面積為10萬平方米，同比下滑12.9%，值得注意的是，外高橋板塊房價上漲迅猛，2013年至今，板塊內新房成交均價為3.34萬元/平方米，較2009年同期上漲159.3%，同期全市新房的均價漲幅僅為57%。

　　黃河滔表示，外高橋板塊內中高端房源尚處于被市場逐步認可的過程中，且板塊內新房總體體量并不突出，樓市潛在價值有待開發。未來其有望借助自貿區獲批這一契機，進一步提升板塊整體價值。

　　開發商“伺機而動”

　　“據我所知，目前很多開發商都已經在自貿區內尋找‘投資窗口’。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟對記者稱，自貿區的設立肯定會利好房地產，但在自貿區內部，最先迎來契機的應是商業、物流以及辦公物業的機會，而不會是住宅。

　　8月29日晚，外高橋(600648.SH)公告稱，將通過非公開發行的方式募集不超過27億元用于上海自貿區5大平臺的建設，計劃建設30棟高標準的辦公樓、大型物流倉庫、定制廠房、展銷中心等物業及配套基礎設施，總建筑面積81.98萬平方米。外高橋還稱，公司是上海自貿區建設主體中的唯一上市公司，肩負著自貿區建設的融資任務。

　　因自貿區概念而被資本市場“爆炒”的陸家嘴(600663.SH)也于日前發布公告稱，陸家嘴集團正在貫徹執行浦東新區政府的戰略部署，積極參與臨港新城的建設，但具體投資項目尚在研究之中。

　　尚未進入這些區域的房企蠢蠢欲動，而率先布局的開發商已經開始享受到政策的“甜頭”，距外高橋板塊僅一步之遙的森蘭板塊一些住宅項目已經開始漲價。

　　“我們項目二期房源的價格確實較一期有所上調。”仁恒森蘭雅苑項目的相關負責人昨日對記者稱，“受到自貿區獲批消息的刺激，部分顧客加速了入市的步伐，近期來看房的人數也有20%左右的增長，但不能認為價格上漲全是因為自貿區的設立，我們二期產品的地價、品質以及現在的市場環境都和之前有所不同。”

　　仁恒森蘭雅苑一期住宅均價近4萬元/平方米，別墅均價近5萬元/平方米，即將開盤的二期項目住宅起價為4.3萬元/平方米，別墅起價6.5萬元/平方米。

　　與森蘭雅苑同在外高橋板塊的新城碧翠，在2012年時房價多數在2.7萬~2.9萬元/平方米間徘徊。從今年3月開始，新城碧翠普通住宅單價漲至3.3萬元/平方米左右。統計機構給出的該項目8月份最新月度均價為3.525萬元/平方米，較去年同期漲幅超過20%。

　　一位在森蘭板塊布局多年的開發商對記者表示：“自貿區的設立，對于周邊區域樓市將形成較大利好，我們也會增加對該區域的投資。”

　　“一些大的跨國公司在自貿區內開展業務，那么旁邊肯定需要有住宅配套，像陸家嘴、聯洋等區域，也是因為有了產業支撐，才會有高端居住的需求。外高橋大家以前覺得只是一個港口，居住功能比較弱，但自貿區設立后，森蘭就有機會成為下一個陸家嘴、下一個聯洋。”上述開發商如是說。

　　外資“熱錢”虎視眈眈？

　　隨著自貿區的獲批，另一個值得關注的問題是，自貿區是否會成為外資“熱錢”進入中國的跳板，進而對國內樓市產生影響。

　　“自貿區其實是為‘熱錢’的進入提供了一種通路。”克而瑞上海機構研究總監薛建雄認為，“一些外資基金此前很想投資國內的高端物業，但錢要進入到國內非常麻煩，如果現在可以自由進來，那肯定會有更多的資金瞄準國內的高端物業。”

　　張宏偉認為，自貿區的產業導入應該會設置一些門檻，而房地產應該不屬于受鼓勵的領域，最主要的還是要導入產業。“也就是說，需要導入的是投資產業的錢，而不是‘炒房’的錢。”

　　陳晟表示，在自貿區內，外資進入的門檻會降低，但即使投資地產，投向也是會以寫字樓、商貿物流為主，住宅類的投資機會應該只是在自貿區周邊的一些輻射區域。

　　據北京盈科律師事務所李冰律師介紹，針對外資對國內房地產業的投資，國家有關部門一直有較為嚴格的準入標準，自貿區設立后，會有一些新的政策出現，但總體上還是會被嚴格限制。

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