2.一線城市商品房銷售：價升，量增減不一

　　供給下降較快，推動北京，廣州和深圳商品房價升量減

　　從07年商品房銷售狀況來看，北京，廣州和深圳價升量減，而上海、天津和重慶則量升價也增。6座城市商品房價格均有所上漲，其中深圳上漲最多，44.84%，北京次之，39.54%，其余依次為，廣州、天津、重慶和上海。從銷售面積同比增長率來看，重慶、上海、天津、廣州、深圳和北京，依次58.65%、22.13%、6.42%、-6.7%、-16.53%和-29.1%。

　　北京、廣州和深圳房地產(chǎn)市場，之所以出現(xiàn)價升量跌的局面，與城市商品房供給量下降有一定的關(guān)系。從絕對量來講，這三座城市的商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積都小于同期的商品銷售或預(yù)售登記面積；從相對量來講，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積下降的速度都快于銷售或預(yù)售登記面積的速度，需求相對于供給更加強(qiáng)勁，供給的下降較快，而我們在上期報告中分析了6座城市的旺盛潛在需求，這必然帶來城市商品房市場價升量減。因此我們依然看好，一線城市房地產(chǎn)市場。

　　2.1北京商品房價升量跌

　　07年年末以來北京商品房銷售面積不斷下降

　　北京商品房銷售面積，07年繼續(xù)維持05年以來年逐年下降趨勢，同比增長率為-16.53%，基本與06年持平；環(huán)比增長率，12月較11月增長22.89%，雖維持了年末的翹尾效應(yīng)，但04年以來，12月環(huán)比增長率呈下降趨勢，07年12月相對下降較多；這一方面與04年以來土地購置面積下降導(dǎo)致商品房供給量下降有關(guān)，另一方面，也受到年末市場觀望氣氛逐漸積聚的影響。

　　07年北京商品房銷售價格同比增長39.54%,年末兩月環(huán)比正增長

　　07年北京商品房價格較同期增長了39.54%；環(huán)比增長率，11、12月分別為2.63%和14.35%。

　　商品房供給減少，推動北京房地產(chǎn)市場價升量減

　　07年北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了價升量減局面，而08年前兩個月商品房預(yù)售登記面積分別為119.25和47.9萬平方米，2月環(huán)比下降59.83%，這一方面與影響需求的因素，如春節(jié)、銷售淡季和市場觀望氣氛繼續(xù)等因素有關(guān)，另一方面與商品房供給也有很大關(guān)系。

　　北京商品房成交量的下降，主要與商品房供給量下降有關(guān)。首先，05、06年土地購置面積的下降必然帶來07年商品房供給量的相對下降；其次，北京商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積下降較較快，07年同比下降21.44%，08年前兩個月同比下降34.3%；再次，商品房供給相對于需求下降速度更快，08年2月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積環(huán)比下降66.1%，高于預(yù)售登記面積的環(huán)比增長率，-59.83%；第四，需求仍相對旺盛，不僅在環(huán)比增長率上，供給下降快于需求，而且從絕對量上看，08年前2月商品房預(yù)售登記面積為167.15萬平方米，高于商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積，163.73萬平方米。供給量的下降，而需求的相對旺盛，必然導(dǎo)致市場價升量減。

　　2.2上海商品房價升量更增