我們認為政府在提供保障性住房時，也應當考慮居民的收入增長情況。今日的低收入人口，有可能成為明日的高收入階層。而這也是我國經濟保持活力的源泉和持續快速增長的成果。因此在保障性住房供應的格局上，應當加大廉租房的比重，減少經濟適用房的比重。同時嚴格限制經濟適用房的出租，出售，從而確保保障性住房真正的成為住房保障，而非權力人員尋租、部分人群謀利的工具。

　　美元降息將緩解國內加息壓力

　　持續上升的住房貸款按揭利率對買房人的壓力顯而易見，如果利率再繼續上升，不僅僅是投資性需求，即使是自住的剛性需求也將被擠壓。

　　不過美國因次貸危機而持續降息，以及歐洲央行利率政策的跟進，將大大封殺國內的加息空間。在此國際背景下，我們預期國內緩解通脹壓力的政策重點勢必將從對利率工具的依賴轉為通過人民幣的更快升值來收縮流動性上。

　　無論是停止加息的預期，還是人民幣的加速升值，對房地產市場的需求都將起到明顯的促進作用。

　　宏觀經濟增長將持續釋放剛性需求

　　我國的房地產行業市場化始于1987年，最新一輪的高速增長則是從1998年開始。中國經濟的騰飛，以及人均GDP和城鎮家庭收入的持續快速增長則是中國的房地產行業，尤其是住宅產業高速發展的最重要背景。雖然2008年的宏觀經濟將面臨因美國經濟放緩甚至是衰退而帶來的諸多不確定性，但我們并不悲觀。首先中國經濟仍處在高速成長期，增長的內生動力依然充足，人均GDP以及城鎮家庭收入和財富的持續高速增長的趨勢并不會被打斷。其次，人民幣升值將促進我國經濟結構加速調整，而結構調整后的中國經濟將啟動新的增長速度，從而對房地產行業的發展起到更為強勁的推動作用。

　　由美國次貸危機看國內的住房按揭貸款

　　美國次貸危機的核心是房地產市場的調整被結構性金融工具放大，以至給全球的金融市場帶來巨大的沖擊。而向本身不具備正常支付能力的購房人發放次級房貸，以及首付比例過低則是造成房地產貸款違約率上升的主要原因。盡管美國房地產總體的貸款違約率本身并不高，但，結構性金融工具的放大，確使各大金融機構深受其害。

　　以美國的教訓來看中國的房地產市場，我們認為3至4成的首付比率已給國內的按揭貸款提供了足夠高的安全邊際。1997年香港房價泡沫破裂，但香港住房抵押貸款的違約率只有0.2%-1.3%(方東平，2006))，與香港金融監管局在97年之前將房貸首付比例由10%提高到30%有直接的關系。

　　在已有足夠的安全邊際的前提下，我們認為國內的商業銀行仍有充足的動力發放住房按揭貸款。即使在2008年信貸緊縮的背景之下，我們認為就全國而言，住房按揭貸款的新增規模也將維持在較高的水平，從而對剛性住房需求的釋放提供動力。

　　深圳市場：風雨之后是彩虹

　　我們對深圳市場并不悲觀。實際上受制于深圳土地供給量的減少，深圳近幾年的商品住宅供給量也逐年下降。根據深圳國土資源和房產管理局提供的數字，深圳商品住宅批準預售面積2005年、2006年及2007年同比分別下降了11.77%，2.39%和15.83%。批售面積的下降直接導致了深圳一手商品住宅年成交量的下滑。2005年及2006年深圳一手商品住宅的月度成交量分別為86萬平米和66萬平米，而2007年上半年，市場還沒有大幅下滑之前，深圳的一手商品住宅月均交易量也僅有60萬平米，低于05和06年水平。